Могут ли арендаторы оплатить жилье для многодетных?
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию и администрация Новосибирской области договорились о строительстве жилья для многодетных семей в кредит. Изюминкой проекта является намерение построить жилье «с запасом». Дополнительные площади предполагается сдавать в аренду, а вырученные деньги направлять на погашение ипотечных долгов многодетных семей.
Впервые об этой задумке агентства мне довелось услышать более двух месяцев назад, но тогда возможность рассказать о ней читателям представлялась преждевременной – новшество выглядело не только заманчивым, но и фантастичным. Да и сообщивший об идее исполнительный директор АИЖК по жилищному финансированию Андрей Шелковый представлял новинку крайне осторожно, с оговорками и предположительными интонациями: «Я долго сомневался, стоит ли об этом говорить. Это не продукт пока, это не программа, это некая инновационная идея, которую хотело бы реализовать агентство. Но мы точно постараемся сделать такой пилотный проект, чтобы показать, что этот механизм работает. Рассчитываем, что в 2012 году сможем показать его либо признаться, что не получилось. Хотя надеемся, что это все же заработает».
В завершение темы он тогда еще раз обратился к журналистам с просьбой не называть озвученный им механизм программой агентства, поскольку до программы – дистанция огромного размера.
Собственно основу для эксперимента ровно год назад заложил президент Дмитрий Медведев, когда в послании Федеральному собранию поручил правительству проработать порядок предоставления бесплатных земельных участков под строительство жилого дома или дачи при рождении в семье третьего и последующего ребенка. В июне этого года Госдума дополнила 28-ю статью Земельного кодекса абзацем, предоставляющим многодетным семьям право приобрести участки бесплатно, без торгов и предварительного согласования мест размещения объектов. Порядок выделения земли устанавливается законами субъектов Федерации, и уже более 50 регионов необходимые решения приняли. Обычно размер участка составляет 10–15 соток, минимум – 5 соток.
Однако в АИЖК справедливо рассудили, что сам по себе закон еще не решает проблему целиком. Ну, давайте представим себе, что земельный участок семье выделили, а что дальше? Поставить на нем вагончик и начать сажать картошку? Но ведь конечной целью является именно жилье, причем нормальное комфортное жилье. А денег на строительство у большинства многодетных семей нет. И даже ипотечный кредит они получить не в состоянии в силу ограниченных финансовых возможностей.
Деньги нашлись
В АИЖК увидели выход в совмещении социальных и ипотечных программ при обеспечении жильем льготных категорий граждан. В данном случае алгоритм действий выглядит следующим образом. В соответствии с федеральным и местным законодательством региональные власти выделяют многодетным семьям участки. Под залог этого актива АИЖК готова выдать объединению семей заем на строительство многоквартирного дома. После ввода дома в эксплуатацию коллектив станет собственником жилья, а ипотечный заем ему «помогут» выплатить другие граждане, которые вселятся в оставшиеся в новостройке квартиры на условиях найма. Таким образом, многодетные семьи не только станут владельцами жилья, но и после погашения займа начнут получать стабильный доход в виде платежей от нанимателей.
Соглашение о сотрудничестве в обеспечении жильем многодетных семей губернатор Новосибирской области Василий Юрченко и генеральный директор ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Александр Семеняка подписали в конце ноября. Направленное на оказание помощи семьям в строительстве и приобретении жилья, оно будет реализовано в рамках региональной программы развития жилищного строительства. Как подчеркнул губернатор, «совместный поиск и решений, и более дешевых ресурсов для реализации проектов очень полезен, и в итоге позволяет приблизиться к главной цели – решению жилищного вопроса для жителей региона».
В распространенном агентством на эту тему пресс-релизе термин «ЖСК» не употребляется, в нем говорится об «объединении» многодетных семей. Однако, по словам А. Шелкового, предполагается «создавать кооператив» из числа многодетных семей со строительст-вом малоэтажного многоквартирного дома на выделенных для них землях. Планируется, что в части квартир на безвозмездной основе будут проживать собственно многодетные семьи, а часть жилья будет сдаваться внаем. На цифрах А. Шелковый поясняет идею так: «На 20 многодетных семей строится 100-квартирный дом. В 20 квартирах живут собственно сами многодетные, а 80 сдаются в аренду». Аренда необходима для того, чтобы поток платежей от сдачи жилья внаем позволял обслуживать и погашать тот кредит, который необходим для строительства этого дома. «И самое главное, – подчеркивает А. Шелковый, – состоит в том, что после погашения кредита это станет дополнительным источником дохода для многодетных семей».
Будут ли многодетные сами хотя бы частично гасить кредит или это за них целиком и полностью сделают наниматели, пока не ясно. В пресс-релизе сказано, что наниматели лишь «помогут» им выплатить ипотечный заем. В свою очередь А. Шелковый говорит, что поток платежей от сдачи внаем должен позволять погасить кредит на строительство всего дома, а многодетные будут проживать в нем на «безвозмездной основе». Судя по всему, вопрос окончательно решится уже в процессе реализации эксперимента.
Надо сказать, что во всем, что касается аренды, в АИЖК пока старательно избегают конкретных цифр. Возможно, все объясняет фраза губернатора Новосибирской области Василия Юрченко: «Проект пока пилотный, поэтому в случае необходимости у нас будет возможность уточнять и корректировать ход его реализации».
Планируется, что при реализации соглашения АИЖК скомпилирует две свои программы, направленные на стимулирование жилищного строительства. Программа «Стимул» станет основой финансирования строительства многоквартирных домов. Также агентство планирует разработать специальные условия ипотечного кредитования для объединений многодетных семей с учетом их земельных взносов, применив базовые принципы разработанного АИЖК продукта «Арендное жилье».
Такого мы еще не видели
Сама по себе инициатива АИЖК по оказанию помощи многодетным семьям, да еще подкрепленная конкретными действиями, безусловно, похвальна. Однако способ, которым это предполагается сделать, вызывает ряд серьезных вопросов.
Начнем с того, что даже если идея реализуема с организационной и финансовой точек зрения, то возникают сомнения этического свойства. Ведь кредит на строительство дома будет практически полностью погашен силами нанимателей. В части арендуемых квартир строительство уж точно будет оплачено ими. Плюс к тому наниматели как минимум частично, а скорее тоже полностью, оплатят строительство (погасят кредит) и за многодетных семей. Таким образом, говоря прямым текстом, жилье для многодетных семей оплатят их собратья по жилищной проблеме (другими словами – «собратья по несчастью») – тоже нуждающиеся в жилье граждане, но только не многодетные.
Тот факт, что наниматели тоже нуждаются в жилье, не подлежит сомнению, иначе зачем бы им это жилье арендовать? Более того, в случае вменяемого размера платы за наем в роли нанимателей могут выступать социально незащищенные категории граждан, к примеру, те же очередники. Во всяком случае, проект АИЖК «Арендное жилье» ориентирован именно на малообеспеченных нанимателей. А уж бессрочная «рента» семьям, которую платят наниматели через много лет после погашения кредита, вообще трудно укладывается в голове.
Спрашивается, а та ли категория граждан выбрана в качестве «спонсоров» проекта? Вообще-то, прежде всего подобной помощью должно бы озаботиться государство. Понятно, что оно в данном случае не осталось в стороне. Государство бесплатно предоставляет землю, АИЖК выделяет деньги сначала на кредитование строительства, а по его завершении – на ипотечные кредиты многодетным семьям для приобретения жилья в собственность. Тем не менее основную часть финансовой нагрузки несут все же наниматели. Они возвращают государству все деньги сполна и с процентами.
Если же переходить на личности, то первые кандидаты на оказание помощи многодетным должны происходить все же из иных сфер – из числа людей более обеспеченных: обитателей дворцов на Рублевке, обладателей зарубежной недвижимости и т. п. А помощь от них можно было бы получить, введя налог на роскошь. Однако с этим налогом пока никак не получается. Видимо, не сформировался у нас еще должным образом класс олигархов…
Если рассматривать проект с финансовой точки зрения, то остается загадкой, как в нем сходятся концы с концами. По утверждению авторов идеи, плата нанимателя за арендуемую им квартиру в данном проекте должна погашать ипотечный кредит на строительство этой же квартиры, да еще немного должно остаться на помощь многодетным. Спрашивается, какому нанимателю нужна аренда, которая дороже ипотеки? В том же АИЖК провозглашают: плата за наем, превышающая плату за кредит, – это нонсенс.
Руководитель PR-направления управления общественных связей АИЖК Екатерина Бартенева объяснила все тем, что речь идет о специальном льготном кредите, разрабатываемом агентством в интересах многодетных семей. За счет льгот ипотека в данном случае будет действительно дешевле рыночной аренды.
Логика такого объяснения понятна. Но недоумение не исчезает. Ведь если брать на круг, то рыночная аренда примерно вдвое ниже рыночного же платежа по ипотеке. Во всяком случае, так утверждают риелторы. Тогда какой же величины должны быть льготы, чтобы платеж по ипотеке снизился более чем вдвое и стал ниже арендной платы?! Да так ниже, чтобы за счет арендной платы можно было погасить ипотеку за арендуемую квартиру и из «остатков» оплатить кредит за многодетную семью. У кого и откуда возьмутся вдруг деньги на такие льготы? Это с одной стороны.
С другой, – уж если льгота выделена, дом построен, то почему бы после этого не дать нанимателям возможность вместо аренды выкупить эти квартиры в собственность. То есть люди («наниматели») будут платить те же деньги, но не в форме платы за наем, а в форме платы за кредит.
Возникают вопросы и по другим поводам. Многодетные семьи являются коллективными собственниками всего дома. Иначе на каком основании они будут получать доход от сдачи квартир внаем после погашения кредита? То есть каждой семье в собственность дополнительно к одной, занимаемой семьей, квартире предоставляется еще четыре, сдаваемых внаем? Могу как-то еще понять, что арендаторы помогают многодетным расплатиться за одну квартиру, ту самую, в которой и живет многодетная семья. Но еще четыре квартиры в подарок – это круто.
Следующий вопрос: если многодетные семьи являются собственниками жилья, вольны ли они в назначении платы за наем, или она кем-то регулируется? Если многодетные семьи являются собственниками жилья, вольны ли они его продать (полностью или частично) с целью досрочно погасить кредит, и тем самым «отвязаться» от государства?
И еще одно. Кредит будет погашен лет через двадцать, вряд ли раньше, ведь с нанимателя много не возьмешь. Дети в семьях к тому времени вырастут, обзаведутся семьями и разъедутся. Многие из них преуспеют в жизни. В квартире останутся одни родители и попрежнему будут продолжать получать пожизненную ренту с нанимателей. Потом право на ренту перейдет, видимо, к наследникам. С какой стати этот доход? Кредит-то был льготным!
Есть в этом проекте какая-то надуманность. Уж если государство считает необходимым и возможным помочь многодетным, так пусть построит для них кооперативный дом без рыночных накруток и выделит частичную субсидию. Остальное – кредит. Просто и понятно. Помощь – строго адресная. Если денег в местном бюджете не хватает, продайте на аукционе еще один кусок земли и помогите многодетным. Дешевле получится – не надо строить на льготных условиях «лишних» квартир для последующей сдачи их в аренду. Зачем тут вообще аренда – чтобы было?
Допускаю, что авторов идеи посещали сомнения, сходные с теми, что изложены нами выше. И все же они решились на эксперимент. Может быть, они знают или чувствуют что-то такое, что другим неведомо. В любом случае просто раздирает любопытство – что же из этого выйдет? Запасемся терпением и проследим.