Пятиэтажка в ином измерении
В прошлом месяце СМИ сообщили об открытом конкурсе на разработку проекта надстройки «крепких» пятиэтажек двумя этажами без отселения жителей. При этом предполагается утеплить здания, пристроить шахты лифтов, оборудовать мусоропроводы, отремонтировать коммунальные сети. Предысторию вопроса и пути реализации идеи мы обсудили с председателем комиссии Мосгордумы по перспективному развитию и градостроительству Михаилом Москвиным-Тархановым.
– Одно из важных направлений утвержденной недавно городской программы «Градостроительная политика» на 2012–2016 годы – реконструкция, реновация и реорганизация городских территорий. Не за горами завершение сноса зданий первого периода индустриального домостроения. Это более 6 млн кв. м. Но останется еще порядка 26 млн кв. м физически вполне прочных малоэтажных домов, способных прослужить многие десятилетия. Сама идея надстройки невысоких, но крепких зданий не нова. Городские власти к ней уже обращались, не так ли?
– Мировая практика имеет богатый (в частности, немецкий) опыт реконструкции пятиэтажек без отселения жителей. В порядке эксперимента у нас тоже были реализованы несколько подобных проектов. В 2007-м Гордума проводила слушания на эту тему с широким привлечением общественности, технических и юридических экспертов. Тогда мы подробно проанализировали ситуацию, обсудили возникающие проблемы, подготовили предложения, которые были направлены правительству Москвы. В них мы подробно изложили, какие условия нужно создать и какие организационные мероприятия осуществить, чтобы «процесс пошел». Для рассмотрения предложений была создана рабочая группа. Однако дальнейшего развития идея тогда так и не получила.
– Что стало препятствием на ее пути?
– Была другая экономическая ситуация, она никак не способствовала продвижению такого рода предложений. Вспомните 2007 год и бум инвестиционного предложения. За участки земли девелоперы бились на всех тендерах или без тендеров перехватывали ранее выданные объекты, перекупали контракты. Огромный городской бюджет львиной долей уходил в сферу жилищного строительства. Никаких серьезных проблем с расселением пятиэтажек практически не существовало. Ситуация вполне позволяла за счет инвестора, за счет бюджета и совместного партнерства бизнеса и власти развернуть масштабный проект надстройки пятиэтажек. Правда, весьма трудно было объяснить гражданам, почему город отказывается строить им новые дома, а собирается реконструировать старые.
Когда мы прозондировали настроение москвичей, то выяснилось, что они согласны участвовать в реконструкции, но только в том случае, если получат площадь в два раза больше, чем у них было.
Отдельные граждане были даже готовы участвовать своими деньгами в реконструкции, но оплачивать строительство по себестоимости. То есть люди соглашались в результате реконструкции превратить свою «двушку» в четырехкомнатную двухъярусную квартиру, и при этом за каждый дополнительный метр заплатить по $ 1000. Получалась прибавка 40 кв. м за 1 млн рублей. Роскошно. Можно даже сказать, слишком роскошно.
То есть экономически мы могли это начать, но политически – граждане говорили «нет», постройте нам жилье волновым переселением, как положено. Мы по-другому не хотим! Или сделайте так, чтобы мы получили существенно больше дополнительной площади. А без такой прибавки интерес жителей затухал.
– Михаил Иванович, что же такое произошло с тех пор, отчего к идее, по крайней мере, к ее обсуждению вернулись в очередной раз?
– Время расточительного расходования средств закончилось. Сейчас уже трудно найти инвесторов, которые возьмутся за переселение. К тому же граждане требуют расселения в своем микрорайоне или прилегающих к нему, то есть в районе проживания, и закон это право за ними сохраняет. Инвестиционные средства, даже если мы их найдем, сразу перегрузят территорию и приведут к новым большим проблемам, прежде всего – транспортным и инфраструктурным.
Смотрите, что получалось при инвесторе. Граждан надо было как-то мотивировать переезжать. Поэтому при переселении людям предлагали площадь в среднем в 1,4 раза больше, чем они имели. Практически на той же территории! Это только теоретически собственники получали метр в метр, а социальные наниматели – по норме предоставления. Реально по социальному найму выходило 20 кв. м на человека и больше, а не 18, как полагается по норме. В отдельных случаях получалось даже 25 кв. м.
Собственники тоже получали не метр в метр, поскольку физически невозможно подобрать для всех точный метраж квартиры. Таким образом, уже примерно в полтора раза увеличивалась плотность застройки. Но чтобы «отбить» затраты на расселение, нужно было построить примерно еще столько же коммерческих площадей.
Наконец, должны были быть построены дополнительные площади, поскольку создавалась инфраструктура. Появляется дополнительный коэффициент «расширения», примерно равный двум. В сумме получается, что надо было увеличить плотность в 3,5 раза, чтобы реализовать инвестиционный проект.
Можно было бы попытаться решить проблему за счет бюджета. Тогда при увеличении площадей «всего» в два раза можно не только провести переселение, но и очередникам что-то выделить, и даже в коммерческую продажу немного жилья пустить. Но при всем этом необходимы большие бюджетные затраты.
Сегодня в бюджете деньги перераспределены так, что основу в нем составляют транспортное строительство и социальная инфраструктура. У нас и без того громадные социальные программы. Если мы еще выделим, к примеру, 300 млрд рублей в бюджете будущего года на строительство, то обнажим 20% (!) бюджета. От многих социальных проектов придется отказаться. Сопутствующей неприятностью станет чрезмерное заимствование (поиск средств для пополнения бюджета).
И еще. Бюджетные траты не слишком эффективны. Все-таки в частном секторе как-то лучше следят за деньгами. В бюджете уж очень много «усушки-утруски», с советских времен отработаны схемы работы с бюджетами. На каждом этапе находится краник для слива средств. Поэтому необходим бесконечный контроль.
– Но ведь реконструкция с надстройкой тоже потребует немалых средств. Где их взять?
– Мы приходим к выводу, что единственный способ – это проведение реконструкции с привлечением средств граждан. Конечно, без участия бюджета тоже не обойтись. Какую-то часть средств, особенно по периферии городской территории, можно добрать с помощью коммерческого строительства. Но основу все же должны составлять средства населения.
Давайте не забывать, что у нас в городе примерно 40% граждан, которые относятся к среднему классу и готовы нести бремя софинансирования в обмен на улучшение своих жилищных условий. Это могут быть грандиозные программы. На самом деле деньги не в бюджете, деньги не у инвесторов, деньги всегда у людей. В тот же бюджет и к тому же инвестору деньги отчасти тоже приходят от людей. Главный источник денег – население. Но для него должны быть созданы нормальные ипотечная и прочие системы: рассрочки, соинвестирование, без обманутых дольщиков и прочих безобразий. Только тогда это пойдет.
Очень многие хотят улучшить свои жилищные условия. Инвестора они будут прогонять, упрекая его в том, что он на гражданах нарабатывает свои прибыли. Бюджет решение подобной задачи не потянет. Поэтому считаю идею реконструкции с привлечением средств граждан сейчас актуальной и реальной. Либо жилье будет реконструироваться, либо продолжит разваливаться.
Конечно, в связи со средствами граждан тоже возникают вопросы относительно управляющих компаний, правительственного контроля, бюджетного софинансирования. Мне, кстати говоря, очень импонирует идея заместителя мэра по вопросам экономической политики Андрея Шаронова о том, что всегда частные средства, будь то средства граждан или организаций, привлекаемые в социальные проекты, должны иметь поддержку государства, но с другого конца. Скажем, не выделение прямых субсидий гражданину, а предоставление государственных гарантий, софинансирование процентной ставки, гарантии банку выкупа залога, перестраховка кредитов и т. п. Такого рода меры снизили бы риски и удешевили реконструкцию. В результате мы получим схему, которая позволит гражданам вкладывать средства в любой проект гарантированно, надежно, с мерами разумного контроля.
Это то, что сделали американцы. Правда, они при этом погорели на том, что банки стали просто разбрасываться кредитами. У них эта система стала всеобъемлющей. Но тот факт, что кто-то завалил большой проект, не означает, что сам проект был плох. Просто на определенном этапе были потеряны бдительность и всякий разум. Мы же можем в столице начать пилотный проект и поддерживать его в разумных рамках.
– Все, что вы рассказываете, однозначно подталкивает в сторону реконструкции, надстройки пятиэтажек, а не расселения и сноса. Я правильно понимаю?
– Это необычайно сложная и интересная тема. Где выгодно надстроить – там надо надстроить. Где выгодно пристроить к надстраиваемому – пристроить. Где выгодно снести – снести. Нужен комплексный, детально просчитанный поквартальный план реконструкции с привлечением жителей. Это на самом деле сложный план, и без участия государства доверить его разработку частной структуре нельзя. Это должна делать государственная управляющая компания.
Правда, возникает проблема обязательности конкурса, но здесь тоже есть варианты, когда граждане создают общественное объединение, которое само выбирает, с кем ему работать, без конкурса. С привлечением грамотных юристов и экономистов проблему решить можно. Главное – договориться об идеологии такого проекта.
Идеология же заключается в том, что действительно очень выгодно надстроить хорошую крепкую пятиэтажку. Фундамент не нужен, несущие стены достаточно прочны. Зачем ломать хорошую вещь для того, чтобы построить вещь более низкого качества? Будем говорить честно: кирпичная пятиэтажка превосходит по качеству современную панельку. Такую пятиэтажку вполне можно надстроить.
– Как преодолеть годами складывавшиеся стереотипы в сознании москвичей? Люди уже считают нормой привлекательные условия переселения в новые дома. К хорошему привыкаешь быстро, и отказываться от него трудно.
– Это один из самых сложных и принципиальных вопросов. Необходимо заручиться согласием жителей на реконструкцию. Конечно, можно попытаться пугать их тем, что они якобы живут в аварийном доме, что им предлагают сделать хорошо, поэтому они должны согласиться. Однако люди грамотные, они ответят, что никакой их дом не аварийный, и что такого «хорошего» им не надо. Они будут требовать: либо дайте новые квартиры, либо мотивируйте нас чем-то еще.
Говорить им, что они зарастут грязью, и что у них лопнут трубы – это не мотивация, это что-то другое, похожее на скрытую репрессию. Граждане этого не потерпят. Им нужно сказать иное: вас приглашают с вашими средствами и предлагают возможность улучшить свое жилище качественно, повысить комфортность проживания за счет тех же лифтов и прочего. Наконец, в определенной мере увеличить жилплощадь за счет надстройки.
При этом, вероятно, придется кого-то переселить, на это потребуются затраты, и город готов их нести вместе с жителями. Представьте, если в хорошем реконструированном доме вы получите двухуровневую квартиру, разве плохо? А если с торца еще пристраивается небольшая «свечка»? Причем реконструкцию можно именно со свечки и начинать. Сначала в нее всех переселить, а затем в основном здании сделать коммерческую часть или выделить его на социальные цели. Все это надо разумно сбалансировать, чтобы люди были мотивированы своей выгодой.
Конечно, необходимо немецкое качество работы. У нас были отдельные попытки реконструкции без отселения: раздолбят все, намусорят, затянут на полгода. Подобное недопустимо. В этих работах может быть только предельная аккуратность и железная плановая дисциплина.
Наконец, архитектурные решения должны быть привлекательными. Надо, чтобы строения выглядели красиво, эстетично. Только при соблюдении всех этих условий жители примут идею. И не просто согласятся, а заинтересованно поддержат ее.