Дома без дотаций: лучше жить, чем ждать
Реальные черты обретает новая городская жилищная программа – предоставление очередникам жилья по найму в бездотационных домах. И хотя на страницах «КР» уже рассказывалось о начале реализации программы в округах, вопросов у читателей по-прежнему много. Ответить на некоторые из них мы попросили начальника Управления жилищной политики Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Евгения Евстигнеева.
Покупать или снимать?
– Евгений Викторович, чем вызвано принятие новой жилищной программы? В чем ее основное отличие?
– Мы постепенно уходим от принципов советского времени, когда на государстве целиком и полностью лежала обязанность финансировать содержание жилищного фонда. На сегодня за городом остаются данные обязательства в отношении жилья, где живут граждане по договору социального найма. А для собственников, если мы откроем Жилищный кодекс, обязанность финансировать содержание своего дома установлена федеральным законом.
Бездотационное жилье – довольно специфический сегмент московского жилищного фонда, который создан исходя из потребности очередников и возможностей города. Квартиру в бездотационном доме может получить любой горожанин, вставший на учет до 1 марта 2005 года, то есть не малоимущий.
С одной стороны, мы предоставляем гражданину возможность приобрести жилье в рамках возмездных программ, не ожидая подхода очереди. С другой, – хорошо понимаем, что есть семьи, которые не могут себе позволить купить жилье даже по городским, нерыночным ценам. Но они готовы снимать жилую площадь у города. Кроме того, есть семьи, которые адекватно оценивают последствия приобретения собственности на жилье и не желают связываться с налогами, выплатами за капитальный ремонт, они хотят оставить эти обязанности за городом. Вполне разумная позиция, и здесь вопрос выбора остается за каждым конкретным гражданином.
Итак, в рамках городских жилищных программ созданы два направления улучшения жилищных условий. Первое – это вариант выкупа жилья по ценам ниже рыночных. Второе – появившаяся в 2009 году возможность найма жилья у города также по доступным ценам.
Тенденция проявилась
– Считается, что Москва лидирует в России не только по числу, но и по качеству жилищных программ. Наш город первым опробует бездотационные дома?
– Нет, здесь мы не новаторы. Идея витала в воздухе: в прошлом году такого рода жилье строилось и в Центральной России, и в Сибири.
– Сколько подобных домов в столице, кому они принадлежат, кто и как их эксплуатирует?
– Первый бездотационный (или бездоходный) дом появился еще в 2002 году в рамках реализации московской программы «Молодой семье – доступное жилье» на улице Верх-ние Поля, 38, корп. 1. Он стал своего рода испытательной площадкой для отработки механизмов создания домов коммерческого использования.
Сейчас построены еще четыре бездотационных жилых здания в Юго-Западном округе, в районе Южное Бутово – первые корпуса на улице Маршала Савицкого, 28, 30, 32 и так называемый студенческий дом на улице Брусилова, 7. Кроме того, под эту программу передано бывшее общежитие на улице Мусы Джалиля, 8, корп. 2 в Южном округе. Здание 1985 года постройки. Сейчас там проведен косметический ремонт, планируется и капитальный.
Вся площадь практически распределена, идет процесс оформления договоров. При этом дома принадлежат городу, наниматели живут там без права приватизации и выкупа. Управляющей компанией сети бездотационных домов является ГУП города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья».
Ставки за наем и содержание
– Почему дома называются бездотационными?
– Это жилищный фонд, где установлены реальные расценки за его содержание, которое является по факту бездотационным. То есть город не должен привносить никаких дополнительных денег, субсидировать управляющую компанию для того, чтобы жилое здание сохраняло свои потребительские качества еще долгое время.
Бездотационное жилье, по сути, некий компромисс между обязанностями собственника и нанимателя. Ну а главная цель – предоставить очередникам возможность ускоренного, альтернативного получения жилья. При этом такой ускоренный вариант сопровождается определенными требованиями со стороны получателя-очередника.
Мы готовы предоставить квартиру. Это будет жилье нормальных потребительских качеств с муниципальной отделкой, но просим оплачивать его исходя из реальных затрат города на содержание такой квартиры. По итогам 2009 года Департамент экономической политики подготовил постановление правительства Москвы, в соответствии с которым с 1 января 2010 года установлены ставка за пользование жилым помещением (ставка за наем) и ставка за содержание и ремонт жилья в сети таких домов.
– Во сколько обойдется наем, из чего он складывается? Кто устанавливает тарифы?
– По постановлению правительства Москвы от 1.12 2009 № 1294 ставка пользования за наем в бездотационном доме – 35 руб. 40 коп. за один кв. метр в месяц, а содержание и ремонт – от 26 руб. 90 коп. до 31 руб. 58 коп. в зависимости от имеющихся удобств – лифта, мусоропровода и других.
Город посчитал, что 31,58 руб. за обслуживание одного кв. метра вполне достаточно, это максимум. И сравните те деньги, которые платят некоторые московские собственники, объединившиеся в ТСЖ, управляющим компаниям. Те не всегда, может быть, адекватно устанавливают цены, не всегда механизм формирования стоимости обслуживания жилья прозрачен. Эта цифра – 31,58 руб. – своего рода индикатор для горожанина: есть с чем сравнивать, сколько достаточно платить за жилье.
Кроме того, к ставке платы за наем прилагается перечень коэффициентов. Их размер зависит от того, находится дом в черте города или на территории области, новостройка это или неновый жилищный фонд, есть балкон или нет, на первом ли этаже квартира и т. д.
– Во сколько обойдется наем жилья вместе с коммунальными услугами?
– Коммунальные услуги – это индивидуально, они зависят от запросов конкретного человека или семьи, да и площадь квартир разная. В среднем «однушка» обойдется в пять тысяч рублей, «двушка» – в семь, «трешка» – в десять тысяч.
Чтобы крепко стоять на ногах
– На каких условиях очередники могут участвовать в программе? Кому в первую очередь предлагают жилье?
– Программа, как я уже говорил, рассчитана на очередников, вставших на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 года. Квартиры в бездотационных домах предоставляются либо со снятием с учета, либо без снятия. Без снятия жилплощадь у города могут арендовать очередники, у которых на сегодня еще нет права на максимальную 70-процентную субсидию для приобретения или строительства жилья, то есть находящиеся на учете менее десяти лет.
Они заключают договор (сроком до пяти лет), по истечении которого могут либо воспользоваться одной из возмездных городских программ для покупки жилья (социальной ипотекой, субсидией, куплей-продажей с рассрочкой платежа). Либо арендовать жилье в бездотационном доме, но уже со снятием с учета, и продолжать там жить с правом пролонгации договора найма каждые пять лет. Кроме того, можно вернуться в жилищную очередь на бесплатное жилье, но уже в отдельный список, без учета лет, прожитых в бездотационном доме.
Очередник, имеющий право на предоставление квартиры без снятия с жилищного учета, может сразу по своему желанию арендовать площадь со снятием с учета.
Теперь о варианте предоставления квартир в бездотационном доме со снятием с учета. Такая схема подходит очередникам, уже имеющим право на максимальную субсидию. Речь об очередниках на общих основаниях, отстоявших десять и более лет, и льготниках с пятилетним стажем пребывания в очереди.
– На что могут рассчитывать молодые семьи?
– Для них это один из способов улучшения жилищных условий по программе «Молодой семье – доступное жилье». К тому же молодые более мобильны и платежеспособны. При обсуждении программы на заседании правительства Москвы мэр Юрий Лужков особо подчеркнул, что предназначены бездотационные дома именно для молодых москвичей, которым нужна помощь, чтобы крепко стоять на ногах. Купить жилье или снимать его за 20 тысяч рублей в месяц они сейчас не в состоянии. В начале жизни, в начале карьеры их надо поддержать. А в будущем достаток таких семей может повыситься, что позволит приобрести жилье в собственность по городским льготным ценам.
Просто надо привыкнуть
– Много ли среди жильцов бездотационных домов тех, кто решил остаться на очереди? Не снимут ли их с жилищного учета по истечении срока договора?
– На данный момент половина очередников, заселяющихся в такие дома, будет жить там без снятия с учета. Мне бы хотелось отметить, что это нормальное жилье, нормальный договор, просто к этому надо привыкнуть. Договор пользования жилым помещением в бездотационном доме срочный, то есть заключается на пять лет. Это и есть основное его отличие от бессрочного договора социального найма. В принципе, других отличий нет, за исключением того, что в бездотационном доме нельзя приватизировать жилье или выкупать.
Почему срок проживания ограничивается лишь пятью годами? Дело в том, что в Гражданском кодексе РФ записано, что максимальный срок срочного договора составляет именно пять лет.
Опасение, что гражданина снимут с учета и дадут квартиру по договору найма, никак не обосновано. Государство, предоставляя жилье, заключает соответствующий договор, который подлежит продлению в соответствии с законодательством. Гражданин, с которым раньше был заключен договор, имеет преимущественное право на его заключение на следующий срок при соблюдении простых условий – оплаты жилья и отсутствии незаконных перепланировок. Это обычные условия, которые предъявляются к любой квартире в Москве.
– Какова норма предоставления жилья? Квартиры дают в дополнение к занимаемой площади или с освобождением?
– Норма предоставления жилья в бездотационном доме – такая же, как и по другим возмездным жилищным программам, – не менее 18 кв. метров общей площади, но не более одной комнаты на человека. А с освобождением или нет – вопрос рассматривается индивидуально, чтобы в каждом конкретном случае найти наиболее приемлемый вариант.
Что будет, если…
– Что будет с человеком, если он живет в бездотационном доме со снятием с учета и по тем или иным причинам не может платить за квартиру или хочет платить меньше? Заболел, потерял работу, вышел на пенсию.
– Во-первых, перед тем как вступить в программу, очередников предупреждают о том, что проживание в таких домах стоит дороже, и нет никаких льгот. Все ставки и тарифы открыты и доступны, перед заключением договора очереднику просчитывают, сколько он будет платить. Бывали случаи, когда люди на предварительном этапе не осознавали это и потом отказывались от заключения договора. Это правильно.
Во-вторых, предполагается, что в квартире живет семья, часть которой трудоспособна, даже если кто-то вышел на пенсию.
В-третьих, необоснованно никто человека выгонять на улицу не будет. По Конституции, Жилищному кодексу и московским законам выселение без предоставления другого жилого помещения невозможно.
Кроме основного принципа программы бездотационных домов – ускоренного получения жилья по более высокой цене, чем по социальному найму, есть еще одна особенность. Это возможность передвижения в сети таких домов по желанию гражданина. Переезд может быть связан с переменой места работы, ухудшением материального положения или другими обстоятельствами. Если человек жил в двухкомнатной квартире, ему могут предложить однокомнатную, если в однокомнатной – «однушку» меньшей площади. Если он жил в Москве, возможен вариант переезда в Подмосковье, там плата меньше минимум на 20%. Словом, это многоступенчатая система, которая предусматривает самые разные по цене варианты проживания.
– Если увеличилась семья, родились дети, можно ли получить большую квартиру?
– Если у человека, действительно, серьезно поменялась жизненная ситуация, ему надо помочь со сменой жилья. Мы закладываем такой механизм, учитывающий определенные условия и наличие ресурсов у города.
На авось не пройдет
– Первые участники программы уже говорят о необходимости дифференцированной оплаты, о введении льгот для семей с детьми, плановых очередников…
– Ни о каких малоимущих семьях в таком жилье речь не идет. Жилищный кодекс говорит о том, что установление ставки за пользование жилым помещением, ставки за содержание и ремонт не должно приводить гражданина к необходимости требовать какую-то социальную поддержку для себя.
Бывает, человек вступил в программу, понадеявшись на авось – вдруг все получится, вдруг потяну… Такое вполне возможно, поскольку программа только разворачивается. Но если гражданин не способен вносить необходимую плату, ему будет предложено возвратиться в жилье, где он жил ранее. А эта квартира пойдет другим очередникам, которые готовы за нее платить. Желающих хватает, и здесь никаких компромиссов быть не может.
– Наверное, найдутся желающие пустить городскую квартиру в частный оборот, например сдать. Будет ли установлен контроль над использованием жилья?
– Да, будет. Уже, к сожалению, есть такие факты по дому на улице Мусы Джалиля. Там внизу сидит комендант, который пускает жильцов по спискам. И пришли те, кого в списке не оказалось, комендант их не пустил, получился скандал. Сейчас рассматривается вопрос о том, насколько предоставленное жилье нужно очередникам, если они собираются его сдавать. Причем сдавать, очевидно, не по пять тысяч рублей в месяц…
Мы с вами партнеры
– Будет ли город следить за изменениями в имущественном положении у жителей бездотационных домов?
– Если имеются в виду очередники, то в момент снятия с учета по тем или иным обстоятельствам (при предоставлении субсидии, оформлении договора купли-продажи и т.д.) вопрос имущественной обеспеченности рассматривается по закону. Если гражданин уже снят с учета – как 50% тех, кто сейчас проживает в бездотационных домах, то здесь говорить об этом не приходится. У нас есть договор, город и гражданин – его стороны, партнеры и действуют в соответствии с его условиями.
Обязанность учитывать имущественное и материальное положение граждан при обеспечении жильем на нас накладывает закон. Для этого должны быть созданы условия и механизмы. Существует Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. В ведении данного органа находится информация об имущественных правах граждан в отношении недвижимости. Со временем, надеемся, органы исполнительной власти субъектов РФ получат доступ к такой базе данных на всей территории страны. Предполагается, что налоги на недвижимость станут соответствовать рыночной стоимости объектов. А значит, база данных о рыночной стоимости жилья и собственности граждан в этой сфере будет более глобальной, чем сейчас.
– Будут ли предоставлять жилье в бездотационных так называемым новым очередникам – нуждающимся в содействии города, и на каких условиях? Смогут ли воспользоваться программой неочередники?
– Москвичи, вставшие на учет после 1 марта 2005 года как нуждающиеся в содействии города, в перспективе, думаю, получат возможность снимать жилье в бездотационных домах. Это касается и неочередников. Если будут ресурсы, правительство Москвы может принять решение о расширении рядов участников новой программы.
Скажем, в программе «Молодой семье – доступное жилье» уже сейчас могут участвовать не только очередники. Это касается молодых семей аспирантов, научных сотрудников, молодых преподавателей, молодых специалистов, сотрудников бюджетных организаций комплекса социальной сферы города. Они могут претендовать на жилье в студенческом доме на ул. Брусилова, 7.
Расширяться и прирастать
– Планируется ли увеличение числа бездотационных домов? Будут ли это новостройки или старый жилищный фонд, и где – в городе или области?
– Шесть домов – это только начало, первый шаг. В 2010 году должен появиться один дом в Зеленограде. Сейчас идет оформление жилья, которое город приобрел в Подмосковье. В Подольске для участников программы строится более двух тысяч квартир. Так что сеть бездотационных домов будет расширяться и прирастать. Москвичи заинтересованы в становлении этой системы.