Недвижимость-2009, помоги себе сам
В «круглом столе», прошедшем на 10-й выставке «Недвижимость-2009», приняли участие: начальник Управления Департамента жилищной политики Владимир Брыков, первый заместитель генерального директора ГУП «Московский городской Центр арендного жилья» Валерий Горюнов, заместитель генерального директора ОАО «Московское ипотечное агентство» Лада Краснова, начальник отдела ГУП «Агентство по реализации жилищных займов и субсидий» Марина Троицкая.
Все те же 20…
От прежней 20-летней давности жилищной очереди сохранилось лишь 16 тыс. семей. Но число очередников если и уменьшается, то не намного: в начале 90-х годов на учете было 220 тыс. семей, сегодня – 148. Понятно: появляются новые претенденты. Бесплатная площадь идет также на расселение жителей ветхих и аварийных домов, предоставляется гражданам определенных категорий, которые – независимо от того, стоят они в очереди или нет – вполне ее заслужили. В результате ожидание бесплатных квартир по-прежнему долгое: в среднем 19 лет.
И вот с 1998 года, чтобы ускорить получение новых квартир, сами очередники стали оплачивать часть их стоимости. Очередь заметно оживилась. Сроки ожидания сократились в разы. С тех пор новая система только наращивала темпы, разнообразила формы. И сейчас можно с уверенностью утверждать: возмездные жилищные программы города становятся все более востребованными москвичами.
Назовем их. Это, прежде всего – городская программа «Молодой семье – доступное жилье» (действует с 2002 г.). Понятно: эта категория людей наиболее нуждается в отдельной площади. Но как показали многочисленные социологические исследования, реализация программы – решающий фактор в улучшении демографической ситуации.
Следующая – «Приобретение жилья у города по договору купли-продажи с рассрочкой платежа». Гражданин платит только первый взнос, оставшаяся задолженность разбивается на несколько лет. Кредитор – городской бюджет.
Далее (с 2004 г.) – «Социальная ипотека», дающая возможность гражданам со стабильными источниками дохода покупать жилье у города по льготной цене. Правда, сейчас, в жестких финансовых условиях, уверенно заявить о себе, что «у меня, мол, стабильный источник дохода», рискнет не каждый. Но роль социальной ипотеки при этом только возрастает – ее помощь гражданам становится жизненно необходимой.
Последнее время появилась принципиально новая форма решения жилищных проблем для очередников: возможность проживания в домах жилищного фонда города по договорам найма. Это так называемые бездотационные дома (раньше они именовались «доходными»), когда человек полностью, без дотаций города, оплачивает наем и коммунальные услуги. Поднакопит денег – купит свою площадь. И при том по-прежнему пользуясь льготами, которые дает городская программа. Эта форма больше всего подходит для тех, для кого и возмездные формы – проблема. Нет денег даже частично оплатить квартиру. За ней – большая перспектива.
А теперь – более подробно.
Покупай жилье смолоду
Концепция программы «Молодой семье – доступное жилье» была принята в 2002 году, с января нынешнего года стартовал ее третий этап. Если первоначально на ее выполнение выделялось около 200 тыс. кв. м, то сейчас – 300–350 тыс. Были попытки – на второй стадии программы – распространить ее не только на очередников. Речь шла о разворачивании жилищного кооперативного строительства для молодежи в каждом округе. Но изменения, которые произошли в федеральном земельном законодательстве, а именно – установка исключительно аукционного порядка выделения участков под жилье, сделали невозможной конкуренцию некоммерческих объединений граждан (у которых весь-то капитал – паевые взносы) с крупными строительно-финансовыми объединениями. И направление – образно говоря – «завяло». Но есть надежда, что только на время. Готовятся поправки… Новая схема должна включить в себя молодых ученых, преподавателей, медиков, работников социальной сферы и некоторые другие категории граждан.
Что такое третий этап? Он распространяется на супругов, один из которых (не обязательно оба) зарегистрирован в Москве и является очередником.
Увеличен на пять лет возраст участников программы – теперь в нее приглашают и супругов до 35 лет включительно. Входят в эту программу семьи, имеющие или усыновившие ребенка до 5 лет (вкл.) – независимо от возраста родителей.
Если ранее для многодетной семьи (3 и более ребенка) стоимость 30 кв. м новой квартиры брал на себя бюджет, то теперь молодым списывается 30 процентов от выкупной стоимости жилого помещения. При сравнении сумм, выкладываемых ими за новые квартиры, выгода окажется явно на их стороне.
Любопытное наблюдение: если сейчас, в условиях кризиса, рядовые участники ипотеки стараются минимизировать первоначальный взнос, то молодые семьи (участвующие в городской программе), наоборот, стремятся повысить его. Хотя им дано право – в зависимости от количества детей – снизить его (если квартира покупается в рассрочку) чуть ли не до 10 процентов. Объяснение простое: выкупные цены на квартиры для них весьма льготные. Зачем им длительное время числиться в должниках, да еще платить за это проценты? А откуда льготы? В цену, например, не входят затраты на коммунальную инфраструктуру, благоустройство территории и т. д. Сейчас – в среднем – цена кв. м для участников молодежной программы составляет 25–27 тыс. руб. В то время как себестоимость строительства примерно на 10 процентов выше. Более того, для молодых, в зависимости от времени нахождения в очереди, установлены понижающие коэффициенты, и вполне возможно, что кв. м обойдется им всего лишь в 10 тыс. руб. Невероятно, но факт.
В выгоде отказываются не только «старожилы» очереди, но и недавно вставшие в нее. Ибо при рождении каждого последующего ребенка семье списывается 30 процентов стоимости жилья. А уж если двойня-тройня (а то и больше!) – тогда аннулируется вообще вся задолженность. Это же относится к семьям, где рождается – не дай, конечно, Бог – ребенок-инвалид. Кстати, числиться в очереди могут не только они сами, но и их родители и даже бабушка с дедушкой. Все равно будут считаться очередниками.
Снимаешь у частника? Половину даст город
Как действуют другие программы? Вот ГУП «Центр арендного жилья», который также имеет непосредственное отношение к работе с молодыми. Здесь одними из первых стали заниматься возмездными формами купли-продажи. Возник Центр в конце 90-х, и уже тогда опустил ценовую планку на рекордно-низкий уровень: 300–350 долл. за кв. м, причем с рассрочкой на 5 лет. В начале 2000-х годов цена на рынке резко выросла, почти вдвое – ничего не поделаешь – поднялась она и в ГУПе, но по-прежнему оставалась в 3–4, а иногда и в 5 раз дешевле рыночной. При этом за все это время не меняется, остается прежней. А с 2005 года и рассрочка увеличилась. Теперь – до 10 лет. В прошлом году было оформлено 5 тыс. договоров, а всего за 10 лет – более 16 тыс. Популярна!
В 2007 году предприятие было реорганизовано, и оно теперь выполняет также функции обмена, найма, поднайма – что тоже, по сути, один из вариантов улучшения жилищных условий граждан. Кроме того, с начала этого года Центр занимаемся учетной регистрацией договоров найма и поднайма. Далеко не канцелярская обязанность! Если очередник снимает квартиру в частном секторе, он может получить половинную компенсацию из городского бюджета. Скажем, если рыночная стоимость найма определена хозяином в 30 тыс. руб., то 15 тыс. очереднику компенсирует городской бюджет.
Важную работу выполняет ОАО «Московское ипотечное агентство», которое, по сути, является банком. Его задача – обеспечение городских жилищных социальных программ. Банк, собственно, и предлагает очередникам воспользоваться средствами ипотечного кредита. Это относится как к собственно очередникам, которые получают субсидии, а потом самостоятельно подыскивают жилье на рынке, так и тем, кто приобретает его в рамках социальной ипотеки. С начала действия программы – конец 2005 года – ипотечные кредиты приобрели более 7,5 тыс. семей очередников. Здесь любопытно отметить, что такой кредит предоставляется всей семье, в т. ч. и тем, в составе которых находятся несовершеннолетние дети. Они тоже являются собственниками квартиры – как другие неработающие члены семьи: пенсионеры, инвалиды. Сам кредит составляет не менее 30 процентов от выкупной стоимости жилья, и дается на срок от 3 до 30 лет. При этом ставка – 11,7 процентов годовых.
Сейчас главная цель: поддержать людей, теряющих работу, и вообще испытывающих материальные трудности. Банк не остался в стороне: он принимает материнский капитал в счет досрочного погашения кредита, при том без каких-либо ограничений, дополнительных ссуд, комиссий, затягивания сроков и т. д.
А семьям, где рождаются дети, предоставляется отсрочка по основному долгу на год (только не пропустите срок: об этом банку надо заявить в течение полугода со дня рождения ребенка!). Кроме того, в качестве досрочного погашения кредита банк принимает любые виды субсидий, которые выделяются городом либо федеральными органами. И не чинит никаких препятствий, если люди пожелают реструктурировать свой долг – в смысле сумм, сроков. Время такое – меньше слов, больше дела.
И наконец, выдача гражданам субсидий из бюджета Москвы. Старейшая, традиционная форма – как же без нее? Размер ее определяется в зависимости от рыночных цен на жилье. Правда, здесь есть определенные ограничения. Субсидия выдается, исходя из размера социальных норм жилья, определенных правительством Москвы: 18 кв. м на одного человека, 50 на двоих и т. д. И еще одно: если человек приобретает жилье по социальной ипотеке, т. е. в сделке участвует бюджет города, он не может свободно выбрать место своего проживания, оно должно быть жестко привязано к адресам строительства домов по городскому заказу. Сейчас, как известно, основные объемы такого жилья расположены вне городской территории, в Подмосковье. Сразу заметим: да, есть недостатки у загородных новоселий – в частности, транспорт, слабая социальная инфраструктура, но имеются и безусловные достоинства: оно дешевле, да и экология лучше. Можно с определенной уверенностью сказать, что пройдет несколько лет, и последнее качество станет наиболее приоритетным в выборе адреса будущего жилья. Так вот, получив субсидию, гражданин может обратиться к любому продавцу – независимо от региона. В этом ее достоинство.
Стоит добавить, что правительство Москвы на жилищные субсидии выделяет достаточно крупные суммы: на этот год – 6,6 млрд руб.
Из бюджета – в бюджет
Итак, хочешь быстрее приобрести квартиру – приплати. Естественный вопрос: кто на этом зарабатывает: строители, инвесторы? Никто! Жилищные программы реализуются за счет бюджета. Но туда же поступают те самые «возмездные» деньги, о которых шла речь. А расходуются они исключительно на тех же очередников – с тем чтобы сократить им время до новоселья. Строить для них дома. Очередники финансируют очередников.
Вот нехитрая арифметика. Сегодня объем жилья, который идет на выполнение всех городских жилищных программ, составляет 2,5 млн кв. м в год. При этом на переселение уходит от 1,3 до 1,7 млн кв. м. Непосредственно очередникам «перепадает» немногим более 1 млн кв. м. Если сравнить с цифрой середины 90-х (400 тыс. кв. м) – явный прогресс. Но ведь 400 – это бесплатные. Возмездные формы позволили увеличить цифру почти втрое. Но и это уже мало. А у города нет столько средств, чтобы бесплатно обеспечивать всех нуждающихся в улучшении жилищных условий. И в этом смысле помощь граждан, имеющих деньги, и при том пользующихся всеми привилегиями, которые дает им город – такая помощь бесценна.