Новая стратегия города – реконструкция районов
Больше всего очередников – на Востоке Москвы. Но очередь здесь движется быстрее, округ в лидерах по жилищным программам. И, возможно, именно на этой территории впервые будет опробована новая стратегия города – реконструкция целых районов. О том, как решить наболевшую жилищную проблему столицы, корреспонденты «КР» беседуют с префектом Восточного округа Николаем Евтихиевым.
Пора укрупнять масштаб
– Николай Николаевич, год назад в интервью нашей газете вы говорили о проводившейся в округе инвентаризации пятиэтажек несносимых серий, а также домов в четыре этажа и ниже. Каков результат этой работы? Нашли отклик ваши предложения на городском уровне?
– Это была большая работа – совместный труд районов и НИиПИ Генплана Москвы, проведена полная инвентаризация всего жилищного фонда. Теперь мы знаем состояние каждого дома, понимаем, что можем сделать в том или ином микрорайоне или районе. Мэр столицы эту работу одобрил.
Долго обсуждался вопрос, что делать с пятиэтажками – ремонтировать или сносить. Мы можем капитально их ремонтировать и достаточно хорошо. Ремонт одной стандартной пятиэтажки – это примерно миллион долларов. Но при этом изменить планировку квартир мы не в силах. Как была пятиметровая кухня, так и останется. К тому же лет через 20 возникнет ситуация, когда придется не только инженерию менять и утеплять фасады, а и «влезать» в перекрытия, поскольку они тоже рассчитаны на определенный срок. То есть если мы сегодня не начнем эффективно сносить пятиэтажный жилищный фонд, то создадим колоссальную проблему своим детям, которые через 25–30 лет будут жить и работать в Москве. Поэтому решение практически окончательное – пятиэтажки надо сносить.
На сегодня у нас готовы проекты планировок на 1,5 млн кв. метров нового строительства, можно начинать работу в ряде микрорайонов. Но я не сторонник этого.
– Почему? Город до сих пор придерживался курса на реконструкцию отдельных кварталов…
– При стратегическом планировании надо исходить из эффективности такой реконструкции. Дело в том, что микрорайоны разные. В одном коэффициент 3, то есть построить жилья можно втрое больше, чем снести. А есть кварталы, где еле набирается площадь для того, чтобы переселить людей, там коэффициент 1,5. Если будем заниматься только микрорайонами, естественно, город пойдет туда, где большой коэффициент.
А что делать с москвичами, которые живут в других микрорайонах? Делить людей на хороших и плохих? Одни кварталы реконструировать, создавать современную инфраструктуру – с магазинами, гаражами, спортивными объектами, школами, детскими садами, а остальные оставлять без реконструкции?
Так нельзя. Это принципиально неправильно. Поэтому надо рассматривать большие формирования – либо группу микрорайонов, либо район. Вот тогда все складывается.
Внутренний резерв
– У вас, конечно, есть расчеты по округу. Какие выводы, что выносится на правительство Москвы?
– В среднем по Восточному округу можно получить при сносе и реконструкции коэффициент 2. Предполагается снести старые дома общей площадью 5,5 млн кв. метров и построить новые – 11 млн. На переселение нужно порядка 8 млн кв. метров. Остается еще 3 млн – этого достаточно, чтобы решить все остальные проблемы с жильем. Тем более что в пятиэтажках есть и очередники – при расселении одновременно и очередь сократится. Плюс мы имеем значительный резерв. В районе Вешняки, например, нет пятиэтажек, все дома не ниже девяти этажей. Их сносим в штучном порядке, когда они мешают по каким-то причинам. Хотя девятиэтажки 1960-х годов постройки немногим лучше пятиэтажек – разве что лифт есть, мусоропровод, дома покрепче. Но уровень комфорта невысокий. А очередников из Вешняков куда переселять? В соседний район, где идет реконструкция.
Поэтому важно принять решение о реконструкции целых районов. На примере Новогиреево мы показываем, что это возможно, – проект реконструкции района уже стоит на повестке дня ближайшего заседания столичного правительства.
В начале марта на правительстве должен рассматриваться вопрос о комплексной целевой долгосрочной программе реконструкции районов сложившейся застройки. Программа пройдет через Мосгордуму и будет оформлена как закон Москвы. Это стратегия города, которая на самом деле решает многие проблемы – и строительного комплекса, и переселенцев, и очередников.
Если все пойдет по такому сценарию, то мы сможем выпустить постановление конкретно по Восточному округу. Москвичам не придется переезжать в область, новое жилье они получат внутри города.
С расчетом на 15–20 лет
– Но такой объем реконструкции! Хватит ли сил у города и округа?
– Кто же говорит, что надо сделать быстро? В округе сносить больше чем 300 тыс. кв. метров в год невозможно физически. Поэтому если у нас 5,5 млн кв. метров жилищного фонда с низкими потребительскими качествами, который надо снести, то делим 5,5 млн на 300 тыс., получается 18 лет, даже больше. Так что на программу сноса пятиэтажек и домов ниже пяти этажей нужно минимум 15–20 лет. Это долгосрочная программа, причем от нее мы вряд ли куда-нибудь уйдем.
– Что ждет Новогиреево?
– Во всем районе должно остаться лишь пять «сталинок» – пятиэтажных домов 1950-х годов постройки. Но эта работа продлится до 2017-го, быстрее не получится. Не хватает стартовых площадок, да и нельзя превратить район в одну большую стройплощадку. Будет примерно пять волн переселения. В Новогиреево коэффициент нового строительства по отношению к сносу будет на уровне 2,5 (с учетом застройки территории бывшего Кусковского химического завода). Примерно в таком же состоянии по старту находятся Богородское и Ивановское.
– По всем ли районам удалось найти решения?
– По Богородскому коэффициент составляет 2,3, по Гольяново – больше 2. Но есть и проблемные районы. К примеру, в Восточном Измайлово при сносе пятиэтажек коэффициент больше чем 1,6 мы не получим. Очень тяжелый район Перово. Там масса пятиэтажек, и тоже будет невысокий коэффициент – 1,7.
Сложная ситуация по Сокольникам, потому что большая часть территорий относится к охранным зонам. Но решение мы нашли. Недавно проходил координационный совет РЖД и правительства Москва, на котором достигли договоренности о переводе Митьковского двора. Вывод товарного двора на Рижском направлении МЖД от Митьковской ветки позволит городу построить на паях с железнодорожниками примерно 200 тыс. кв. метров жилья в соотношении 50 на 50.
По самой ветке подготовлен эскизный проект застройки. Нам надо найти территорию, куда перевести товарный двор, который обслуживает предприятия Москвы. Как только этот вопрос будет решен, выпустим целевое постановление и получим возможность реконструировать Сокольники.
Как увеличить скорость
– Вернемся к жилищным программам. За последние пять лет очередь на Востоке сократилась почти на треть. Как удалось достичь такого результата?
– Действительно, за пять лет очередь уменьшилась с 28 до 20 тысяч. Во-первых, помогло Кожухово, где построен миллион с гаком кв. метров. Во-вторых, эффективно работает Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда в ВАО. За эти годы существенно изменилось отношение очередников к частично платным схемам предоставления жилья. И это, я считаю, правильно. Если человек имеет возможность доплатить к тем 70 процентам субсидии, которые дает бюджет города, и приобрести квартиру, зачем ждать еще 10 лет? Ведь 70-процентный рубеж наступает через 10, а не через 20 лет. Пока, к сожалению, длительность ожидания квартиры мало изменилась, несмотря на уменьшение самой очереди.
Совместное действие двух факторов – расселение через Кожухово и эффективное применение возмездных схем – привело к тому, что нам удалось резко увеличить скорость обеспечения очередников жильем. К тому же в последние два года мы усилили работу по освобождению имеющихся площадей за выездом граждан, выморочному жилью.
Цепочка работает по системе
– Ваш округ лидирует по выявлению квартир за выбытием в городе. Можно рассказать подробнее об этой работе?
– На самом деле это серьезный резерв, особенно для тех очередников, кто по разным причинам не хочет уезжать из своего района. В известном смысле нам повезло: в округе прошли проверки контрольно-счетной палаты и прокуратуры. Они выявили некоторые недочеты в работе с освобождающейся площадью, и мы занялись всей цепочкой.
А она достаточно длинная – в ней участвуют миграционная служба, милиция, ЗАГСы, ГУ ИСы (раньше ДЕЗы), Департамент жилищной политики и жилищного фонда. Это целая процедура. Площадь должна быть юридически свободна, соответствующим образом оформлена, отремонтирована. Хотя ремонтировать должен тот, кто уезжает, но за этим тоже надо следить. Более того, начали «вытаскивать» старые проблемные квартиры, которых было достаточно много.
Еще один фактор, который типичен для нашего округа, а не для всего города, – жилищный фонд многих районов достаточно старый. По постановлению правительства более 800 домов отнесено к категории ветхих. Но одновременно есть нужда в жилье, предоставляемом по коммерческому найму. Не хватает врачей, милиционеров, им надо предоставлять квартиры временного проживания. В ветхом доме квартиру очереднику дать не можем, а вот по коммерческому найму – пожалуйста. Мы полностью задействовали резерв по этим самым домам для привлечения нужных Москве специалистов.
А квартиры, которые можно было, привели в порядок и отдали под заселение очередникам или по соципотеке, или на выкуп с рассрочкой платежа. Преображенка, Сокольники за счет этих резервов вот уже второй год дают более 100 процентов плана по площади за выбытием. Сейчас за ними подтягиваются Богородское и другие районы. Постепенно складывается система работы, которая влияет и на движение очереди.
– Площадь за выбытием дают и детям-сиротам. Насколько нам известно, ситуация с обеспечением жильем выпускников интернатов в округе неплохая.
– Делаем для детей-сирот все возможное. Правда, прошлым летом были проблемы. Скорее не с нахождением квартир, а со скоростью их предоставления, связанной с ремонтом. В связи с концентрацией средств на увеличившийся капитальный ремонт домов были трудности с финансированием. Если ремонт жилья за выбытием небольшой, то можно сделать без проблем. А если гораздо больше, то мы все время упираемся в конкурс. Если его проводить, значит, терять как минимум три месяца. Были проблемы из-за того, что нам поздно выделялись эти квартиры, очень мало оставалось времени у районов, чтобы привести их в порядок.
И второе, с чем мы достаточно жестко боролись в минувшем году и думаю, что ситуацию перевернули, – это качество ремонта. Если очередник получает квартиру за выездом, он все равно переделывает ее под себя, а у детей-сирот на это нет средств.
Пятиэтажки на конвейере
– Каковы перспективы по жилищным программам в 2009 году? Не отразится ли на социальных планах кризис?
– Надеюсь, если и отразится, то в минимальной степени. Объясню почему. В прошлом году мы основательно взялись за квартал 1-2 Гольяново. Там идет реконструкция пятиэтажек сносимых серий, и задержек никаких. Все дома, которые положено, строятся, проводятся конкурсы.
– Неужели за два года все снесете? Много ли еще пятиэтажек осталось?
– Должны успеть. У нас осталось немного таких домов – в кв. метрах тысяч 100 с небольшим. Но что тут происходит (как получилось в квартале 1-2 Гольяново, и на что город дал добро)?
Если бы мы ликвидировали только пятиэтажки сносимых серий и не зацепили часть несносимых, то не получили бы эффективного строительства по этому микрорайону. В начале 2010 года переселение в районе Гольяново завершится. Сейчас приступаем к расселению пятиэтажек сносимых серий в 49-м квартале района Северное Измайлово. Там у нас конвейер.
Конечно, сбои не исключены, но они не всегда связаны с отсутствием денег. Мы, например, попали в сложную ситуацию из-за того, что строители на год задержали сдачу двух чисто переселенческих корпусов – один в Богородском, второй на Преображенке. Были проблемы с проектной документацией, потому что не очень удачные серии привязали, по набору квартир – они не соответствовали переселенческим требованиям. В общем, произошла задержка, и сегодня мы идем по критической черте. Но если больше таких задержек не произойдет, уложимся в сроки и разберемся с последней пятиэтажкой в 2010 году.
Улеглись ли споры?
– На Востоке оказалось больше всего обманутых дольщиков, но протестов в последнее время не слышно. Проблема снята?
– Работа с обманутыми дольщиками почти завершена. Введены восемь корпусов, два из них заселяются. Осталось построить еще два корпуса, сейчас они находятся на уровне восьмого этажа. Надеемся, что в этом году проблема будет полностью снята.
Больше тысячи семей уже въехали в новые квартиры. Осталось 700 соинвесторов «Социальной инициативы» по бульвару Рокоссовского. Из них по 100 уже вышли распоряжения о предоставлении жилья, примерно по 500 принято положительное решение. Комиссия Департамента жилищной политики и Москонтроля рассматривает каждого. Проблем нет, и люди успокоились.
– Улеглись ли споры вокруг реконструкции микрорайона Калошино-А?
– Решение принято, общественный градостроительный совет одобрил предпроектные предложения, там давно нет никакого конфликта. В этом году появится проект планировки, и мы приступим к реконструкции.
Интересно, что во всем этом микрорайоне остается всего два жилых 12-этажных дома. Остальные строения – шесть пятиэтажек, в том числе одно общежитие, и четыре большие девятиэтажки идут под снос. Но это исключение, экспериментальный район, который обновляется полностью с учетом сноса и девятиэтажных домов.
Промзоны высокого уровня
– Как в округе идет реорганизация промышленных зон? Планируется ли вывод предприятий и жилищное строительство на освободившихся площадях?
– Кусковский химический завод выведен. Готова градостроительная документация на застройку его территории. Это 55-я Перовская промзона, которая реконструируется. Часть – под жилье, часть – под офисно-коммунальные объекты. Кстати, число рабочих мест на сохраняющихся здесь предприятиях даже увеличивается. У нас только одна промзона пойдет под жилую застройку – территория завода «Красный богатырь».
Я категорически против массового уничтожения промышленных зон в Москве. Это принципиально неправильно. У нас резервов и без промзон хватает. Где будут работать москвичи? В торговле? Юрий Михайлович Лужков говорит о реформировании промышленного комплекса с интенсификацией тех промзон, которые сохраняются. И о выводе экологически вредных предприятий, предприятий массового производства, которые создают большую нагрузку на транспортную систему. Но никогда мэр не говорил об уничтожении промышленности.
Другое дело, что промышленность должна быть иной. Грех не использовать потенциал города – научно-технический, образовательный – для создания современных предприятий. Именно такая инновационно-внедренческая зона вскоре появится на территории Восточного округа за МКАД. Это позволит обеспечить работой 10 тысяч человек.
Кризис сродни переезду
– Николай Николаевич, что бы вы пожелали читателям «Квартирного ряда», всем москвичам в условиях кризиса? Как людям пережить это время? Говорят, что в кризисах есть и свои плюсы.
– Кризис в каком-то смысле напоминает переезд на новую квартиру. Когда вы переезжаете, то все барахло выкидываете – старую мебель, залежи ненужных вещей. В такое время это делается с легкостью, и люди переезжают в новое жилье, начинают жить с другим качеством и в других условиях.
Надо воспользоваться кризисом, чтобы выкинуть все ненужное. Фирмы, которые были практически дутыми пузырями. Старые разваливающиеся предприятия. Все это должно как волной смыть. А за этот период надо обновить технологии на предприятиях, создать производства, рассчитанные на совершенно иной уровень продукции, с другой номенклатурой. Вот это плюсы, и этим нужно воспользоваться.
Положение непростое, социальные программы мы сохраним. Более того, наша задача не только сохранить, но пусть меньшими темпами обеспечить поступательное движение вперед. И я думаю, в Москве это удастся. Хочу подчеркнуть: возможности для того, чтобы спокойно пройти этот сложный период и выйти из него обновленными, у москвичей есть. После этого начнется подъем, и сомневаться в этом не приходится.