Вспомнили про очередь
Не проходит месяца, чтобы Ассоциация строителей России (АСР) самостоятельно или в альянсе с другими отрядами бизнессообщества, не напомнила бы государству о его конституционной обязанности обеспечить право граждан на жилище.
Чего шумим?
Странно, но факт: строительный бизнес настаивает на усилении социальной направленности жилищной политики государства. Вплоть до того, что в рамках АСР разработана собственная Концепция социальной жилищной политики и социального жилья в РФ. Казалось бы, зачем социальное строительство бизнесу? Куда как приятнее заниматься коммерческим жильем. Из «социалки», как ее иногда снисходительно называют в деловом обиходе, никогда не извлечешь таких прибылей, которые способна принести продажа на свободном рынке. Однако ларчик открывается просто: рынок не резиновый, число богатых покупателей ограничено, их начинает не хватать. Особенно ярко это проявилось в прошлом году, отмеченном жесткой стагнацией.
Можно сколько угодно рассуждать о том, что доля граждан, способных за собственные и заемные деньги купить жилье, выросла с 2004 года в три раза, уже достигла 20% и будет расти дальше. Судя по всему, застройщики больше склонны доверять незатейливому сравнению доходов населения со стоимостью квадратного метра. Оно показывает, что доступность жилья выше не становится. То есть покупать его в существенно больших объемах граждане не могут. В то же время ведущие компании способны строить так, словно добрая опара резво «подошла» на дрожжах высоких цен. В рамках имеющегося спроса крупному строительному бизнесу уже тесно.
Беспокойство застройщиков достаточно откровенно сформулировал Артур Маркарян, генеральный директор корпорации «Главстрой»: «Мы столкнулись с неутешительной статистикой, которая не дает нам надежды на то, что мы будем обеспечены работой на многие годы вперед. Мы не понимаем, кто наш клиент, для кого мы строим».
Отсюда и проистекает интерес к гарантированному государственному заказу. Из него трудно выжать больше 20% прибыли, хотя строительный бизнес привык к гораздо более привлекательным цифрам. Однако отсутствие проблем с выделением земельных участков под муниципальную застройку, с получением разрешительной документации и подключением к коммуникациям могут служить вполне достойной компенсацией за «упущенную» выгоду.
Застройщики добиваются заказов из бюджетов всех уровней. О масштабах ожидаемого государственного участия вице-президент АСР Владимир Пономарев говорит: «Мы должны подойти к тому, чтобы поддержку социально незащищенных слоев выделить как отдельный раздел государственной жилищной политики. Именно потому, что 80% населения не могут справиться с задачей самостоятельно. За точку отсчета в определении нуждающихся в помощи мы предлагаем брать не прожиточный минимум, как сейчас рекомендует Минрегион, а среднюю материальную обеспеченность по стране. Все, кто ниже ее, должны иметь возможность получить помощь от государства». Образец для подражания ассоциация видит в строительстве социального жилья в США, где государство и граждан субсидирует, и землю выделяет, и инфраструктуру берет на себя, и даже о рабочих местах для будущих жителей беспокоится. А строители эти бюджетные вливания благополучно переваривают.
Критики поневоле
Чтобы сделать свою точку зрения убедительной, предпринимательское сообщество поневоле вынуждено было выступить критиком существующего состояния дел. Прекрасно осведомленные об истинном положении вещей, застройщики заметно разбавили предвыборный поток победных реляций об успехах в осуществлении нацпроекта доступного жилья.
Застройщики согласны с неоднократно звучавшей оценкой, что 80% населения самостоятельно ни в какой форме не могут получить доступ к жилью. При этом они самокритично не забыли подбросить камень и в свой огород. По данным АСР, в среднем за 2000-2007 годы рост цен на рынке составил 27% и существенно превзошел инфляцию. Даже в сравнительно спокойном 2007 году цены поднялись на 17%, в текущем году прогнозируется еще больший рост. Мало того, что это плохо для покупателей. Снижается эффективность бюджетных средств, на каждый вложенный государством рубль строится все меньше и меньше квадратных метров.
По любому региону застройщики готовы привести пример неблагополучия. По их мнению, средняя цена по Москве в 4500 долларов за кв. м никак не свидетельствует об ориентации на строительство жилья экономкласса. В Ярославле ждут жилья 147 молодых семей, в бюджете для них выделены деньги, но надо добавить и свои. Однако из всех жаждущих лишь 4 семьи подходят под требования банка на получение ипотечного кредита. Все остальные неплатежеспособны.
В целом по России лишь 1,45% семей смогли воспользоваться новым жилым помещением в 2007 году. «Из одного этого видно, – комментирует Владимир Пономарев, – какой мизер строительный комплекс обеспечивает жильем. Если учесть инвестиционные квартиры (в среднем 10% по России) и сносимые дома, то результат будет еще скромнее». Но «гвоздь» критической программы застройщиков – «только 0,1% населения смогли воспользоваться любыми видами государственной поддержки. Основной акцент сделан на коммерческие продажи на свободном рынке. Социально незащищенные и недостаточно зарабатывающие слои населения не могут воспользоваться этими жилищными программами». Вот как! Собственной песне на горло готовы наступить.
Придется проявить настойчивость
Государство застройщикам не отказывает, но и заключать в свои объятия пока не торопится. В ходе кампании по выборам президента действующий глава государства и его преемник много внимания уделяли вопросам социальной поддержки населения. Но речь шла преимущественно о повышении доходов отдельных категорий граждан (к примеру, пенсионеров или военнослужащих). А вот разговора о выделении федеральных денег конкретно на строительство социального жилья слышать не довелось. В основном звучал тезис о финансовой помощи регионам и муниципалитетам в программах развития инженерной и коммунальной инфраструктуры.
Несколько менее обремененный условностями предвыборной кампании заместитель председателя комитета Госдумы по бюджету и налогам Александр Коган мягко оппонирует бизнесу. Безусловно, он согласен, что в решении жилищной проблемы во главу угла должен ставиться социальный вопрос. Оппонентов у такого подхода в Думе нет. Помогать очередникам надо, вопрос только – как? Первым делом, считает законодатель, необходимо провести инвентаризацию очередников, данные из разных источников по этому поводу расходятся. Только ведь волк и считанных овец ест. Большие перспективы законодатель связывает с индивидуальным строительством. Но вряд ли крупный бизнес сегодня интересуется такой мелочевкой.
И вообще, главное место в социальном строительстве Александр Коган отводит муниципалитетам, с ними строителям и надо договариваться. Он считает, что средства на местах есть, потому что у муниципалитетов есть самое главное – земля, они ею распоряжаются. Это сегодня один из самых главных ресурсов. «Другое дело, – добавляет депутат, – что каждый муниципалитет делает это в меру своей испорченности. Недаром у нас 14 мэров «сидят», и почти все проходили по земельным отношениям».
Хорошо
Не следует поддаваться излишним иллюзиям в отношении позиции бизнеса, если таковые у кого-то способны возникнуть. Существует масса самых разных путей повышения доступности жилья. Вместо требования госзаказа можно было бы наращивать объемы коммерческого строительства и одновременно снижать цены для обеспечения спроса. Есть и другие способы решения проблемы, связанные с ограничением прибыли застройщиков. Однако бизнес предпочитает оставить доходное дело в неприкосновенности. И предлагает заниматься социальным строительством не вместо, а вместе с коммерческим.
Тем не менее, отвлекаясь от побудительных мотивов, следует признать позитивную направленность усилий застройщиков. Их действия подталкивают государство к тому, чтобы поднапрячься в социальной поддержке граждан. То есть здесь мы имеем тот, еще не слишком частый для России случай, когда устремления бизнеса и общества в целом направлены параллельно. А параллельные вектора, как известно, складываются, а не вычитаются. Что полезно.