Сократить время ожидания квартиры
Накануне Дня города «КР» обратился к руководителю Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы Петру Сапрыкину с просьбой рассказать о выполнении городских жилищных программ в текущем году.
Самая сложная задача
Ни для кого не секрет, что национальные проекты, реализуемые сегодня в нашей стране, нацелены на решение застарелых, возникших еще в советские времена проблем в традиционно важных для России и очень непростых сферах – народном образовании, здравоохранении, сельском хозяйстве. И даже в этом ряду обеспечение россиян доступным и комфортным жильем, то есть прежде всего – предоставление бесплатного социального жилья тем, кому государство обязано помогать, а также создание климата наибольшего благоприятствования для тех, кто готов приобрести себе жилище самостоятельно, – задача, пожалуй, самая сложная.
Президент Российской Федерации В. В. Путин в ежегодном Послании Федеральному Собранию, говоря о проблемах реализации проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», отметил необходимость принятия долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан.
Москва не только сохранила систему бесплатного предоставления жилья нуждающимся в нем гражданам, но и одновременно реализует различные схемы возмездного, в том числе льготного, улучшения жилищных условий московских семей. Новые схемы предоставления жилья нуждающимся позволяют значительно сократить время ожидания квартиры и получить ее в собственность.
При этом все жилье, направляемое на выполнение городских жилищных программ, предоставляется очередникам уже готовым для проживания, с отделкой, набором сантехнического и электротехнического оборудования.
Кроме значительного увеличения объемов социального жилищного строительства, в столичном градостроении в ближайшее время должны произойти и качественные изменения. Например, прекратится т.н. «точечное» строительство, вызывающее нарекания проживающих вблизи таких работ москвичей. Повышенное внимание будет уделяться комплексности застройки, прежде всего в части обеспечения объектами инфраструктуры, предназначенными для создания комфортных условий проживания. Особой заботой правительства Москвы в Год ребенка и предстоящий в 2008 году Год семьи станет решение вопросов обеспечения удобства жилья – доступности подъездов и лифтов для семей с маленькими детьми, а также для москвичей, пользующихся инвалидными колясками.
Очередникам города адресованы городские программы, позволяющие сократить время ожидания новоселья путем приобретения квартир по льготным ценам или с использованием бюджетных средств города: «Молодой семье – доступное жилье», «Социальная ипотека», программа обеспечения жилыми помещениями, в рамках которой очередникам предоставляется возможность приобрести жилье на рынке недвижимости с использованием предоставляемой городом безвозмездной субсидии или у города по договору купли-продажи с рассрочкой платежа. По итогам семи с половиной месяцев текущего года решили квартирный вопрос более 1,8 тыс. семей очередников, из них около 1,5 тыс. – семьи граждан, имеющих те или иные жилищные льготы.
Большие усилия прилагаются городом для обеспечения комфортным жильем москвичей, проживающих в ветхих домах и домах сносимых серий. В этом году из ветхих домов в новые квартиры переехали уже более 15 тысяч московских семей. А всего в текущем году улучшат таким образом жилищные условия более 20,5 тыс. семей.
И все же любому новоселью предшествует деликатная и кропотливая работа с людьми. Будь то переезд москвичей в новые дома в рамках городской программы переселения, обеспечение очередников бесплатными квартирами по договорам социального найма или улучшение их жилищных условий с использованием возмездных схем, – любая семья может рассчитывать на индивидуальный и неравнодушный подход, а наша задача – обеспечить такую работу с населением.
Специалисты департамента ведут прием граждан в 102 районных отделах и жилищных группах, а также в десяти управлениях департамента в округах. В консультационном центре, расположенном в доме 12 на Шарикоподшипниковской улице, консультируют по вопросам участия в программах «Социальная ипотека» и «Молодой семье – доступное жилье». В десяти приемных Управления реестра собственности города Москвы в жилищной сфере и 65 приемных по вопросам приватизации в режиме «одно окно» москвичи могут получить двенадцать видов жилищных документов. Работа специалистов департамента с гражданами осуществляется в соответствии с разработанными и утвержденными регламентными схемами.
Недоступные цены
Но есть и проблемы. Занимая лидирующие позиции в стране по решению жилищных проблем жителей города, Москва постоянно изыскивает новые возможности поддержки в жилищной сфере не только очередников, но и других групп москвичей, для которых цены на квартиры в столице никак нельзя назвать доступными.
Главной причиной резкого снижения в последние годы доступности жилья в городе для его жителей стало увеличение разрыва между ценами на жилье и доходами основной массы москвичей. Доходы большинства семей несоизмеримы с затратами на приобретение квартиры. Рост цен на рынке недвижимости составлял в последнее время от 80% до 100% ежегодно. Нынешняя стабилизация цен, к сожалению, не делает пока жилье доступнее.
Выход применительно к условиям столичного мегаполиса, на наш взгляд, видится в увеличении объема жилищного строительства для решения общегородских социальных жилищных задач при одновременном сокращении коммерческого жилищного строительства, а также в принятии протекционистских мер на городском рынке жилой недвижимости, направленных на защиту интересов граждан, постоянно проживающих в городе Москве не менее десяти лет.
Большой шаг в этом направлении уже сделан правительством Москвы, которое постановлением от 19 июня 2007 г. № 468-ПП установило, что выделение земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, а также земельных участков, собственность на которые в пределах административных границ города Москвы не разграничена, должно осуществляться в первую очередь для строительства жилья в рамках городского заказа, т.е. жилья, направляемого на реализацию в рамках городских жилищных программ.
В то же время, начиная с текущего года, часть жилой площади для городских жилищных программ будет расположена в ближайшем Подмосковье. Это обусловлено объективными причинами: с одной стороны, необходимостью увеличения объемов строительства для решения социальных задач, и с другой – нарастающим дефицитом свободных для жилищного строительства земельных участков в Москве.
Конечно же, для целей переселения и обеспечения очередников, включенных в годовой план предоставления, мы будем изыскивать площадь, расположенную на городской территории. А вот для очередников, желающих ускорить решение жилищной проблемы путем приобретения жилья в собственность при помощи города, в рамках возмездных программ, о которых говорилось выше, мы будем предлагать жилье в Подмосковье. Существенным достоинством такого жилья являются более низкие выкупные цены, привлекательные прежде всего для молодых семей. Да и в бытовом отношении такое жилье более комфортно по сравнению с условиями мегаполиса. Это подтверждается и первым опытом предоставления такого жилья в Балашихе, Котельниках, Павшинской пойме и Химках.
Говоря о создании возможностей для населения самостоятельно обеспечивать себя жилыми помещениями, необходимо отметить следующее.
Если в предшествующие годы люди еще могли сэкономить, приобретая жилье на различных стадиях строительного цикла, то вступивший в силу с 1 апреля 2005 года федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», призванный, по замыслу разработчиков, обезопасить процесс инвестирования граждан в строительство жилья, привел к тому, что многие застройщики в попытке обойти положения указанного закона перешли на привлечение средств граждан путем реализации «серых», например – вексельных, схем.
Стремление застройщиков обойти положения в целом нужного и полезного закона объясняется якобы излишней жесткостью, с которой законодатель запретил проведение строительных работ и привлечение средств соинвесторов до получения полного комплекта исходно-разрешительной документации. Не секрет, что до принятия закона застройщики зачастую начинали строительство и привлекали средства соинвесторов, не имея на руках заключенных инвестиционных контрактов и не урегулировав земельные правоотношения с городом. Это приводило, в конечном итоге, к серьезным проблемам и неоправданным рискам граждан-соинвесторов.
Также не выдерживают критики возражения застройщиков, связанные с необходимостью включения в проектную декларацию сведений об их финансовом состоянии. Абсолютное большинство таких компаний, являющихся акционерными обществами, публикуют указанную информацию в гораздо больших объемах в соответствии с федеральным законом от 22 апреля 1996 года № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг».
Таким образом, несмотря на принятие федерального закона, формирующего цивилизованные условия инвестирования средств граждан в строительство жилья, соответствующий механизм до последнего времени практически не работал. Будем надеяться, что внесение необходимых изменений в этот закон сделает его эффективно работающим, обеспечивающим гражданам безопасное участие в долевом строительстве жилья.
За счет бюджета Москвы
Принятие правильных законов, к сожалению, само по себе не приводит к повышению доступности жилья для наших сограждан. Без непосредственного финансового участия государства, по крайней мере, на начальном этапе, рынку доступного жилья в нашей стране не состояться.
Формы участия государства в ипотечном жилищном кредитовании отрабатываются нами в рамках программы «Социальная ипотека». Сейчас участниками этой программы являются только очередники – граждане, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 года.
При этом одной из принципиальных позиций города в становлении и укреплении схемы социальной ипотеки является отказ от субсидирования рыночной ставки кредитования. Искусственное снижение кредитной ставки привело бы к резкому повышению рисков банков-участников и отходу от рыночных принципов функционирования экономики.
По нашему мнению, больший эффект приносит адресная помощь, ведущая к снижению так называемого «тела» кредита. Она достигается либо предоставлением возможности покупки жилья по льготной цене, либо субсидированием первоначального взноса.
В Среднесрочной жилищной программе «Москвичам – доступное жилье», утвержденной постановлением правительства Москвы от 23.01.2007 года № 24-ПП, в качестве одной из мер ускорения улучшения жилищных условий семей очередников предложен новый социальный жилищный проект: содействие города семьям очередников в найме квартир в частном жилищном фонде с частичным погашением за счет средств бюджета города Москвы платы за наем. Этим предполагается решить несколько задач: упорядочить договорные отношения наймодателей и нанимателей жилья с целью правовой поддержки и защиты обеих сторон сделки, в том числе принимая в оперативное управление квартиры граждан, желающих получить такую поддержку города. Также этот проект содействует налоговой декриминализации рынка жилья, – а это еще одна наша важная цель. Главная же задача – помочь расселиться, начать жить свободнее семьям очередников города, вставшим на жилищный учет до 1 марта 2005 года.
Дальнейшее развитие получило субсидирование из городского бюджета приобретения очередниками жилья на рынке жилой недвижимости. Сегодня стоимость одного квадратного метра при расчете безвозмездной субсидии на строительство и приобретение жилья составляет 85 352 рубля.
Коллективный разум
Однако, если говорить о качестве жилья, отметим, что «комфортность» – вторая составляющая национального проекта – только начинается с новоселья в новом доме и обустройства новой квартиры. Создание достойной среды проживания в доме, подъезде, на придомовой территории во многом зависит от собственников жилья.
Известно ли вам, что, приобретая квартиры на вторичном рынке жилья, многие москвичи стремятся выбрать дом, стабильно управляемый товариществом собственников жилья? И это несмотря на то, что цены на квартиры в таких домах на 10%, а бывает, и на 30% выше, чем в аналогичных домах тех же серий и годов постройки. Все дело в качестве жизни. Москвичам нравится входить в чистые и освещенные подъезды, пользоваться исправными лифтами. Немаловажен вопрос безопасности и комфортности проживания семей с детьми в таких домах. Как правило, товарищества обустраивают придомовую территорию – автостоянки, рекреационные и детские площадки, многие организуют досуг детей – все знают друг друга и хотят одного: спокойствия за детей и членов своей семьи.
В наш департамент ежедневно обращаются москвичи, принимающие участие в управлении своими многоквартирными домами. Как показала практика, наиболее эффективным способом управления многоквартирным домом является управление товариществом собственников жилья. Вот только некоторые аспекты данной системы управления жильем.
Управление общим имуществом. Пока не каждый москвич готов и хочет вникать во все тонкости управления общим имуществом дома. ТСЖ – «коллективный разум» собственников жилья многоквартирного дома. Кроме того, товариществу доступнее нанять при необходимости для консультации юриста, чем отдельно взятому собственнику.
Заключение договора управления. Правление ТСЖ заключает договоры от лица ТСЖ с поставщиками ресурсов и услуг. Иные способы управления предполагают заключение таких договоров каждым собственником. Очевидно, что осуществлять контроль исполнения условий договоров, вносить изменения и при необходимости расторгнуть договор или нанять другую управляющую организацию проще правлению, чем каждому собственнику.
Практическая помощь
Городом предусмотрены следующие основные меры поддержки товариществ собственников жилья и собственников помещений, желающих создать ТСЖ:
– в первоочередном порядке будет проводиться капитальный ремонт многоквартирных домов, в которых созданы товарищества собственников жилья;
– оказывается содействие по программе «Мой двор, мой подъезд» и другим городским программам, в рамках которых средства бюджета направляются на содержание и ремонт жилых домов, находящихся в управлении ТСЖ;
– бюджетные субсидии на содержание и ремонт домов, управляемых ТСЖ, будут перечисляться непосредственно на счета таких товариществ собственников жилья;
– товариществам собственников жилья, управляющим многоквартирными домами, на бесконкурсной основе и по минимальным ставкам арендной платы должны предоставляться нежилые помещения для организации деятельности ТСЖ;
– город планирует оказание содействия в части возврата помещений общего имущества в многоквартирных домах, в которых созданы или создаются товарищества собственников жилья, в общую долевую собственность собственников помещений;
– будет контролироваться создание ТСЖ в домах-новостройках в интересах граждан – будущих собственников, чтобы привлечь их к участию в приемке дома, обеспечении его обслуживания и эксплуатации;
– город намерен содействовать товариществам в реализации их решений по использованию объектов общего имущества (подвалов, стен дома и др.) с целью получения дополнительного дохода для финансирования, в частности, капитального ремонта дома;
– расходы по созданию и регистрации ТСЖ город берет на себя.
Конечно, становление и начало работы товарищества – дело ответственное и непростое. Поэтому для оказания содействия товариществам собственникам жилья в период их становления планируется создание «сервисных центров» по оказанию практической помощи ТСЖ в организации их деятельности в части: ведения бухгалтерского учета; организации приема платежей населения (при необходимости) за жилищно-коммунальные услуги; предоставления услуг по организации управления многоквартирными домами, содержанию и ремонту общего имущества (услуги управляющих) и многих других.
И действительно, те москвичи – собственники жилья, кто понимает, что качество жизни в многоквартирном доме зависит только от них, кто умеет считать деньги, обращаются в департамент за содействием в организации в доме товарищества собственников жилья. С начала года в городе стало больше на 113 товариществ, а всего в городе их 2100.