Защитите от реформы!
Многие читатели наверняка видели огромные очереди на регистрацию прав собственности, кое-кто сам выстаивал в них долгие часы и даже дни, наблюдал, как прохиндеи продают на «черном рынке» бесплатные бланки за десятки тысяч рублей. Изменения в законе о регистрации и реформа регистрационной службы заставили обеспокоенных риэлторов собирать пресс-конференции и писать письма в разные официальные инстанции…
Сейчас в Москве ситуация более-менее нормализовалась – в Мосжилрегистрации вновь заработала специализированная система САПОД, и сроки регистрации были сокращены для столицы с обязательного месяца до 10 дней. Хотя простое сокращение сроков, сетуют специалисты, общей проблемы не решит.
О БТИ – с ностальгией
Специалисты подразделяют развитие системы регистрации прав на недвижимость и ее учета в нашей стране на два больших этапа. Первый стартовал с начала 90-х годов, когда начались всевозможные реформы, и закончился в 1997 году, когда был принят закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Тогда произошло окончательное размежевание функций регистрации и учета недвижимости, которое еще в 1996 году было определено Гражданским кодексом.
Риэлторы с ностальгией вспоминают преддефолтные времена, когда и учет, и регистрация фактически осуществлялись в одном месте – в Бюро технической инвентаризации. По словам Елены Дранченко, президента Российской гильдии риэлторов (РГР), «в начале девяностых регистрационные права оформлялись очень быстро и с минимумом документов. По мере совершенствования законодательства система регистрации претерпевала изменения, сроки регистрации увеличивались, но все равно не превышали трех дней». Подобную оперативность диктовал в то время сам бурно развивающийся рынок недвижимости: как только квартиры разрешили приватизировать, на органы регистрации обрушился буквально вал заявок.
Закон о регистрации от 1997 года определил, что за регистрацией прав, сделок и договоров с недвижимостью отныне следит Минюст РФ. Система БТИ подверглась реформированию: госструктуре оставили только одну функцию – техучет жилищного фонда, ведение архивов и оценку недвижимости для целей налогообложения. В 1998 году появился Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По признанию риэлторов, процесс передачи существующих баз от органов БТИ в органы юстиции был непростым – для участников рынка это вылилось в значительное, до одного месяца, увеличение сроков регистрации. Правда, в тот раз удалось найти компромисс, и РГР удалось снизить сроки общения с регистрирующими органами до двух недель. Для перевода существующих баз в электронный вид был даже взят кредит во Всемирном банке.
До января 2005 года система регистрации была налажена и действовала достаточно эффективно. За ускоренное оформление документов нужно было доплачивать, но все это делалось официально. Причем эти доплаты шли на развитие самой системы, а значит, и на повышение зарплат самим регистраторам (она достигала 10-20 тысяч рублей). В столице действовал Московский городской комитет государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Москомрегистрация), штат регистраторов насчитывал полторы тысячи человек.
С началом нового года в стране вступил в силу закон «О внесении изменений в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Вместо органов юстиции обязанности регистраторов были доверены специальной федеральной службе – Росрегистрации.
Вернулись на 7 лет назад
Принятые законодательные изменения вкупе с административной реформой, по убеждению руководства РГР, отбросили их структуры снова в 1998 год. Финансирование системы исключительно из федерального бюджета не может служить гарантией эффективной и, что особенно важно, быстрой работы регистраторов. По данным Е. Дранченко, к концу первого квартала 2005 года штат регистраторов сократился в три с половиной раза. Причина банальна: их зарплата упала с начала года в среднем в пять (!) раз. Риэлторы далеко не уверены, что при подобном раскладе регистрирующие органы будут выдерживать прописанный законом месячный срок регистрации прав и сделок. «В начале апреля, – напоминает Е. Дранченко, – не были зарегистрированы сделки, совершенные еще в прошлом году!».
Ей вторит Андрей Гусев, вице-президент РГР: «Идея сделать правила регистрации общефедеральными была, бесспорно, разумной. Только после того, как она воплотилась в жизнь, мы получили ужас – после 1 января 2005 года реальностью стали огромные очереди на регистрацию, а продажа бланков на черном рынке доходила до 40 тысяч рублей».
ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ
Сегодня в мире сосуществуют две принципиально различные системы регистрации – регистрация прав на недвижимость и регистрация сделок с ней.
В большинстве стран, особенно в Европе, действует первая модель – ее особенностью является важная роль государства, которое выступает как гарант верности зарегистрированных прав и обременений. Эта система отличается прозрачностью и общедоступностью (что, в принципе, неудивительно, ведь она существует не одну сотню лет).
В противовес европейской работает распространенная в США система регистрации сделок с недвижимостью. Государство в этом случае занимает позицию невмешательства в дела частных лиц. Впрочем, исполнительные власти берут на себя функцию учета регистрации сделок – но граждане совсем не обязаны нести, к примеру, свой договор купли-продажи в государственный регистрирующий орган. Таким образом, чтобы обезопасить свою недвижимость от посягательств, собственники вынуждены страховать свои права на нее. В США развита сеть специализированных компаний, которые занимаются страхованием титула и, по желанию клиента, могут изучить всю подноготную приобретенной недвижимости хоть до времен образования Конфедерации.
По данным Фонда «Институт экономики города», делавшего сравнительный анализ этих двух систем, регистрация сделок – значительно более дорогой и неэффективный процесс по сравнению с регистрацией прав. В Европе участники сделки с недвижимостью платят за ее совершение 1–2% от стоимости, в то время как в США общие издержки могут достичь 8–10%, из них половина придется на страхование титула. По мнению экспертов Фонда, государства, выбравшие для себя как единственно возможную систему регистрации сделок, ошибочно полагают, что она обойдется казне дешевле. К примеру, те же США, где государство взяло на себя только учетные функции регистрации, были вынуждены создать в помощь им еще и мощную (и затратную для бюджетов отдельных штатов) систему органов по регистрации залога недвижимости.