Эдуард Якушенко: «Никаких законов не существовало, все надо было решать на ходу»
Когда рухнула советская власть, и страна стала жить в условиях «дикого рынка», не все, воспитанные во времена бесплатного распределения, нашли себе место в новой жизни. Но Эдуарда Якушенко, ныне первого заместителя руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, всегда увлекало решение новых задач.– Случилась перестройка. Все ценности, ориентиры, наработки рухнули. Каково было оказаться в чистом поле с маячащим впереди вместо светлого коммунистического будущего капитализмом? Не страшно?
– Страха не было. Наоборот, проснулась творческая жилка. Я же по натуре все-таки разработчик. До этого жизнь шла достаточно размеренно: строители строили жилье, мы, жилищники, его распределяли. А тут возникли совершенно новые отношения людей с государством, появилась собственность. Никаких законов на этот счет не существовало, никаких наработок, никаких четких понятий, все надо было создавать заново, решать на ходу. И каждый следующий шаг порождал новую задачу, новую проблему.
В начале 90-х средств катастрофически не хватало. По всему городу стояли «замороженные» стройки. Незавершенное строительство надо было заканчивать. Стали думать: как? И начали продавать недостроенные дома. Вернее, продавали мы тогда неизвестно что – так называемое «право заселения». Организация могла выкупить у нас недостроенный дом, сдать его в эксплуатацию и выделить квартиры своим сотрудникам.
А в 1991 году мы попробовали пускать квартиры «с молотка» – продавать на аукционе. Ажиотаж поднялся страшный. Цены взвинтились так, что стоимость одной проданной квартиры позволяла нам построить десять – одиннадцать новых. Потом, когда в 1992 году был принят закон о приватизации жилья, мы уже стали продавать жилье в качестве собственности. Цены тогда, правда, несколько понизились: за одну проданную квартиру мы уже могли построить только три – четыре.
– Закон о приватизации сразу все поставил на свои места?
– Нет, конечно. Мы тогда еще путались в понятиях. Например, записали, что приватизации подлежат помещения, занимаемые на правах социального найма и аренды. Но аренда может быть предоставлена только юридическим лицам. Какая ж тут приватизация? Да и психологически люди, привыкшие к тому, что государство худо ли бедно ли обеспечит необходимым, перестраивались (и перестраиваются!) с трудом. То, что собственностью можно владеть, распоряжаться, передавать по наследству, поняли быстро, а вот к тому, что собственник сам несет бремя риска, привыкнуть труднее.
В 1994 году в жилом доме на Ленинском проспекте был пожар. Выгорела квартира корреспондента столичной газеты. Он, естественно, пришел к нам: «Дайте мне жилье!». Но город ему уже ничего не должен. Если человек стал собственником, ему положено самому заботиться о сохранности своего имущества – надо страховаться.
Понятно, что сразу мозги не перестроишь, к новому лучше приучать постепенно, и мы разработали систему добровольного страхования (ту, которую в квиточки на коммунальные услуги вносят). Это психологически легче, не надо совершать никаких дополнительных действий – просто чуть больше за квартиру платить. Сначала мы считали, что надо страховать только приватизированное жилье, но потом поняли, что это глупо – собственники сами могут себя застраховать. И страховку распространили на всех. Вы заплатили – вы застрахованы, и вам компенсируют убытки, если что-то случится.
Так, разрешая каждую конкретную ситуацию, мы делали следующий шаг, и потихоньку двигались вперед…
– Чтобы двигаться быстрее, как всегда, не хватало средств?
– Разумеется. Их всегда не хватает. И тогда, в начале 90-х, мы понимали, что городскому бюджету в одиночку строительство жилья не потянуть, и стали потихоньку привлекать инвесторов. Выделяли им участок земли, давали возможность вложиться, построить дом… Условие было одно: половину площади отдать нам «натурой». Опьяненные первыми возможностями частной инициативы, инвесторы, как ни странно, соглашались. Когда же, наконец, произвели расчеты, составили бизнес-план, выяснилось, что такое деление для них не то что не выгодно, а откровенно убыточно. Впоследствии, заключая инвестиционные контракты, мы каждый раз производили предварительные расчеты, и соотношение, при котором обеим сторонам имело смысл начинать дело, на разных объектах получалось разным. Где-то инвестор выходил на ноль (а уж о прибыли не было и речи), если отдавал нам 20 процентов площади, а себе забирал 80. Соотношение 30:70 (30 процентов городу, 70 – инвестору) оказалось усредненным, оптимальным вариантом.
Мы получали площадь под переселение, обеспечивали этот процесс, но денег не было все равно. Их надо было зарабатывать. Жилищная «коммерция» требовала все больше времени и сил. И вот в 1996 году произошло разделение. Был создан Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС), в ведение которого отходило все коммерческое жилье, а все, что касалось жилья социального, осталось у нас. ДИПС финансировал строительство жилья и нежилых объектов, которые потом выставлялись на продажу, изучал состояние рынка, продвигал свои объекты. Но в первую очередь являлся детищем Московского правительства. Часть заработанных средств снова пускалась в оборот, часть шла на решение социальных задач города.
– Получение от инвесторов доли города «натурой», насколько я знаю, создавало сложности?
– Да, давать очередникам квартиры с зимними садами и огромными холлами было чересчур расточительно, влекло бы за собой страшный перерасход площади. Приходилось выменивать квартиры в элитных домах на что-то более соответствующее социальным нормам, и это сильно затягивало процесс.
Поэтому решили, что рентабельнее брать долю города деньгами, и уже на эти деньги строить нужное нам жилье: подбирать серии домов, наиболее пригодные для переселенцев из пятиэтажек, очередников, чтоб коэффициент перерасхода свести к минимуму и обеспечить площадью большее количество людей. Строительство жилья «под заказ» решает и вечную проблему набора квартир – то однокомнатных дефицит, то «двушек». Ведь при разъездах, при расселении велика нужда именно в небольших квартирах. Мы уже давно пытались решить эту проблему, и в 1999 году был спроектирован специальный дом, в котором были исключительно одно- и двухкомнатные квартиры, и их размеры соответствовали нормам предоставления жилья. На первом этаже там предусматривались квартиры для инвалидов-колясочников, был специальный пандус… Проект был актуален не только для одиночек и малосемейных, но и для многодетных семей. Ведь если многодетной семье давать по норме целый этаж, а не одну большую квартиру, дети, «не отрываясь от корней», сразу были бы обеспечены отдельной площадью.
Такой дом был построен в Южном Бутове, но на этом дело застопорилось. Хотелось бы это начинание продолжить.
– Это в вас говорит участник разработки горбачевской программы «Каждой семье – отдельную квартиру к 2000 г.»? Это же утопия. Еще в 50-е годы собирались всех переселить из бараков и подвалов в отдельные квартиры, а до Парижа, где 40 кв. метров на человека, нам по-прежнему, как до Луны.
– До 40 квадратных метров на человека нам действительно далеко, но тогда, в 1988 году, обеспечить все категории очередников (очередь тогда насчитывала 216 тысяч семей) отдельными квартирами казалось возможным. Требовалось только найти средства. Мы все просчитали: нужно было около 60 миллиардов рублей. Программа была детально проработана, построили диаграммы, графики, знали, какие квартиры нужны, в какие сроки… А когда дело дошло до реализации, нам ни рубля не дали. Тем более в 90-е годы цены подпрыгнули до небес. Где ж такие деньги взять? На тот период постановка задачи была правильной, но ничем не обеспеченной. Помните, Хрущев в свое время сказал, что мы в 2000 году будем жить при коммунизме? Так же получилось и с этим…
– Но поскольку никто не знает, что такое коммунизм…
– …можно считать, что мы в нем живем (смеется).
– Словом, куда ни кинь, все упирается в деньги. Сейчас вводится понятие «малоимущий», и раздача бесплатного жилья будет (не считая старых очередников) сведена до минимума. Народ уже потихоньку привыкает к этому и довольно охотно идет на то, чтобы разделить с городом расходы по обеспечению себя площадью. Но когда-то это только начиналось и было революцией в жилищном деле.
– Да, первые подобные схемы создавались методом проб и ошибок. В 1993 году мы вместе со Сбербанком разработали программу предоставления кредитов для покупки жилья. Условие было такое: 30 процентов суммы следует внести сразу, а оставшееся погасить в течение пяти лет. Нормативных документов еще не было, двигались на ощупь. Дело не пошло. Банки на особые риски идти не хотели и, страхуя себя, разработали такую систему, что выдача кредита обернулась бесконечной бюрократической волокитой. Чтобы получить деньги, нужно было предоставить столько гарантий, что у любого могли опуститься руки.
Затем, в 1995 году мы стали разрабатывать новую схему: выпустили жилищно-облигационный заем, нас критиковали, что он не принес дохода, но он был социальный! Люди получали облигации, которые превращались в квартиру, рубли превращались в метры. Первый опыт был более-менее удачен, и мы, устранив недочеты, объявили второй выпуск. Благодаря этим займам более 1 000 семей в 1995 – 1998 годах получили жилье.
Мы уже рассчитывали на третий выпуск, но тут грянул дефолт 98-го года, и предприимчивые люди сразу бросились скупать за бесценок наши обеспеченные дорогим содержанием облигации. Пришлось приостановить выпуск займа. Кстати, и идея социальной ипотеки впервые была опробована в 1998 году. Денег не было, на рынке пусто, а мы себе отрабатываем механизм взаимодействия с банками… Тот опыт сейчас пригодился.
– Как вы считаете, с введением нового Жилищного кодекса на жилищном фронте станет больше порядка? Жалуются, что в нем слишком много общих мест.
– Мы добивались принятия Жилищного кодекса с 1995 года. В стране все переменилось, а руководствоваться приходилось старым законодательством – это же абсурд! Возникали задачи с совершенно новыми условиями, и приходилось их решать соответственно собственному разумению. (Москва вообще обычно идет в авангарде – на пару шагов вперед). Зато потом многие те наши наработки были использованы при подготовке федеральных законов. Так что ничего кардинально нового, не диктуемого жизнью, в новом ЖК нет.
Я веду семинар на курсах в Академии предпринимательства. Рассказываю, какие документы разработаны, какие нормы приняты, что планируется, а слушатели по ходу дела задают свои, частные вопросы. Такой взаимообогащающий обмен идет: я им теорию, они мне – жизненные ситуации. Так и во взаимоотношениях с кодексом – он дает общие принципы, которые должны обкататься на практике. Если будут требоваться коррективы, теперь, по крайней мере, есть, куда их вносить. А главное – новый тип отношений между властью и жителями, между собственниками и государством – в принятом Жилищном кодексе есть.
Эдуард Сергеевич Якушенко родился в 1936 году в семье военнослужащего. Окончил Московский авиационный институт, кандидат экономических наук. Работал на предприятиях оборонной промышленности, позже в Управлении учета и распределении жилой площади Мосгорисполкома, исполкоме Моссовета, Главмосжилучете. В 1987 году назначен первым заместителем председателя Мосжилкомитета (ныне – Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы).