Формула недоступности
Разрыв между ценами квартир и доходами граждан угрожает Национальному проекту доступного жильяАжиотаж вокруг программы доступного жилья не утихает. Организационные мероприятия сыплются градом: неослабевающее внимание президента, регулярные обсуждения на правительстве, постоянные ведомственные совещания, конференции общественных организаций и т. д. Однако мощный организационный напор сверху не мешает скептикам внизу высказывать серьезные сомнения в успехе предприятия. Приводными ремнями национального проекта называют ипотеку и массовую подготовку участков под строительство за счет бюджетных вливаний. Отдельные возражения оппонентов возникают относительно эффективности и того, и другого. Но главное сомнение состоит в том, что все принимаемые шаги меркнут на фоне гигантского разрыва между стоимостью жилья и доходами граждан. И само жилье дорогое, и проценты по кредиту высокие. Но эмоции – в сторону.
Интересен проведенный анализ компанией «Балтрос» из Санкт-Петербурга. Компания взялась за проект застройки участка в 240 га, на котором предстоит возвести 1,4 млн. кв. м жилья. Естественно, задались вопросом: смогут ли продать? Анализ вели «от обратного», считали не за какое время построенное можно реализовать при существующих ценах, а по какой цене надо предлагать, чтобы это было доступно для жителей. Исходили из того, что средняя квартира площадью 80 кв. м будет приобретаться в кредит на 25 лет под 15% годовых, и семья будет откладывать на оплату треть своего бюджета. Рассматривали категории с доходами 15, 20, 25, 30 и 35 тыс. руб. в месяц на домовладение. Получили, что при доходах 15 тыс. руб. максимально подъемная цена – 170 долл. за кв. м. При 35 тыс. рублях – 400 долларов. Потом посчитали то же самое при ставках кредита 10% и 5%. Получили печальную картину: без первоначального взноса даже при ставке 5% по реальной цене в 900 долларов жилье не способны купить и самые обеспеченные из рассматриваемых категорий. НИКТО. В то же время, национальный проект не предусматривает снижения цен, а ставка кредита к 2010 году в лучшем случае опустится до 8%.
В компании построили уйму графиков, просчитали десятки сценариев. По нынешним ценам при 5%-м кредите квартиру всего в 50 кв. м способны осилить семьи с доходом, начиная от 25 тыс. рублей. При этом по официальной статистике 80% населения города живут ниже уровня 15 тыс. руб.
А откуда же тогда строительный бум? Ему в компании нашли объяснение. Только шестая часть населения (или 15%) способна с разной степенью напряжения приобрести квартиру. Вот она-то и обеспечивает платежеспособный спрос. Для остальных покупка жилья – это фантастика.
На самом деле ситуация еще более сложная. Специалисты просуммировали все построенное с 1998 года жилье, поделили его из расчета 25 кв. м на человека и получили, что 10% горожан свои потребности уже удовлетворили. Неохваченными остались всего каких-то 5% населения, дееспособного по части покупки. Если дело и дальше пойдет таким же образом, то платежеспособного спроса осталось всего на 3 – 4 года. Интересно, задумывается ли кто-нибудь о том, что будет дальше?
На встрече президента с банкирами на прошлой неделе глава Сбербанка Андрей Казьмин заметил, что на первый план сегодня выходят вопросы цен на жилье и платежеспособности населения. Владимир
Путин «зацепился» за эту фразу, и проблема стоимости строительства обсуждалась подробно. Однако снижения цен никто не обещал.
Когда голодные насытятся…
Наталья, гость сайта:
– В общем, надо определиться с терминами. Потому что приходится объяснять простому человеку, что «доступное» – это не «дешевое», а жилье в какую-нибудь рассрочку или в кредит. Народ слышит «доступное», а понимает «бесплатное».
Антон Иванович, музыкант:
– Когда-то мы мечтали об ипотеке, да и вообще, – мечтали выбраться из социализма. И никак не могли представить, что свобода так дорого стоит. Если это, конечно, – свобода. Все есть, но все дорого. Так теперь и у нас. И нам опять не нравится.
Василиса, студентка:
– Ну, надо же с чего-то начинать. Бесплатное все давно кончилось, а то, что продавалось, – к этому вообще не подступишься. Спасибо, что начали думать про ипотеку, про рассрочку. Ну, а цены… Да, действительно, когда насытится платежеспособная голодная часть, тогда они и снизятся. И по-другому не будет.
Сергей Николаев, Заслуженный артист России:
– Насколько я знаю, в подобную программу привлекаются частично бюджетные средства. А бюджет-то выдержит?
Дорогие читатели!
В каждом номере «Квартирного ряда» вы читаете материалы обозревателя Сергея Домнина на актуальную тему. Нам интересно и ваше мнение. Каждую пятницу на форуме «Квартирного ряда» в Интернете мы будем предлагать для обсуждения новую тему. Ждем ваших комментариев и ответов.