Ипотека: вопрос экспертам
1.11.2011 вступил в силу федеральный закон № 284-ФЗ, который внес в Гражданский кодекс поправки, позволяющие досрочно погашать кредит без уплаты дополнительных штрафов и без согласия самого кредитора. Причем действие новых положений распространяется и на отношения, возникшие из кредитных договоров, которые были заключены ранее. Легче ли станет теперь ипотечным заемщикам или для них мало что изменится?
Константин Апрелев, вице-президент Российской Гильдии риелторов:
– С точки зрения получателей ипотечных кредитов, ситуация благоприятная (по крайней мере, по уже выданным кредитам).
Ранее ГК РФ предусматривал, что сумма займа, предоставленного под проценты, может быть возвращена досрочно лишь с согласия займодавца. Теперь, согласно поправкам, сделано исключение для граждан, которые получили кредит для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью. Эти лица могут погасить долг досрочно полностью или по частям при условии уведомления об этом кредитора не менее чем за 30 дней до момента погашения. Причем договором может быть установлен и более короткий срок уведомления.
Все это снижает риски заемщиков, сокращает их издержки на процедуры, связанные с досрочным погашением кредитов, повышает интерес к ипотеке. Для банков же такое законодательное решение уменьшает прогнозируемость финансовой устойчивости, увеличивая риски кредитной деятельности в сфере ипотеки. Они будут стремиться хеджировать возникающие риски – открывать сделки на одном рынке для компенсации воздействия ценовых рисков равной, но противоположной позиции на другом рынке. Это может привести к росту процентных ставок по кредитам и платежам, связанным с предоставлением ипотеки.
Александр Синельников, председатель правления АКБ «Фора-банк»:
– В краткосрочной перспективе введение поправок вряд ли принесет существенные перемены на рынок ипотеки. Но в дальнейшем такая правовая норма наряду с другими, принятыми ранее и ухудшающими положение банков, скорее всего, окажет на него негативное влияние. Ведь при сложившейся практике ипотечного кредитования практически для всех заемщиков, заключивших договоры на срок свыше десяти лет, мораторий на досрочное погашение составляет обычно не более шести месяцев. И такое условие является вполне приемлемым. И очень важно, что это условие ставит барьер для тех клиентов, которые совершают ипотечную сделку для вида, имея намерение легализовать незадекларированные денежные источники.
Владимир Лопатин, председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров:
– На мой взгляд, ничего принципиально важного не произошло, и вот почему. Устанавливаемые банками препятствия касались лишь сверхбыстрого погашения (в течение трех-шести месяцев), а также постепенного погашения с небольшим опережением графика, когда сверх ежемесячного платежа, предусмотренного кредитным договором, заемщик хотел платить еще небольшую сумму, чтобы «ускорить процесс».
Кредитные учреждения, которые это ограничивали, можно понять. В первом случае банк, выполнивший большую работу по подготовке к выдаче кредита, оказывался без последующих доходов, на которые рассчитывал. Во втором случае банку приходилось практически ежемесячно выполнять трудоемкие операции по пересчету графика кредитных платежей клиента из-за незначительных сумм досрочного погашения.
Сейчас ограничения убрали, в очередной раз поставив банки на колени перед Его Величеством Клиентом. После того как банкам запретили брать комиссии за выдачу кредитов, запретили требовать от заемщика страхования жизни и трудоспособности, вынудили принимать страховые полисы от любых, а не только от солидных страховых компаний, запретили начислять пеню на просроченные платежи по кредитам, я уже ничему не удивляюсь, кроме одного. Неужели кто-то в этих условиях еще хочет предоставлять гражданам кредиты и даже конкурировать за место на рынке?
К слову сказать, в США давно заметили, что примерно 7% кредитов погашаются досрочно. И заложили этот процент в расчеты.
Алексей Шмонов, ген. директор портала о недвижимости MOVE.SU:
– Думаю, банки заранее все просчитали и финансово защитили себя от потерь, связанных с досрочным погашением кредита, либо сделают это в самое ближайшее время. А значит, ставки по ипотеке возрастут что, собственно, уже и происходит.
Что же касается реальной выгоды от досрочного погашения ипотечного кредита, то она минимальна. Во-первых, как правило, вначале погашаются проценты, а затем уже тело кредита, так что заемщик почти ничего не выигрывает от досрочной выплаты обязательств. Во-вторых, стоимость денег для заемщика со временем уменьшается, поэтому для некоторых граждан (тех, кто выступают инвесторами и вкладывают деньги в бизнес) даже выгоднее погашать долг в течение полного срока.
Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:
– Никаких проблем с досрочным погашением ипотеки не было. Большинство ипотечных банков уже давно отменило мораторий на сей счет. В тех же кредитных учреждениях, где такой мораторий остался, его срок не превышает полугода.
Штрафных санкций за досрочное погашение кредита у ведущих ипотечных банков не было, остальные банки штрафы тоже давно отменили. Единственное ограничение, которое осталось, и то не у всех банков – это ограничение по минимальной сумме досрочного платежа.
Таким образом, то, что сложилось в результате деловой практики, закрепили законодательно.
Вера Удачина, ген. директор компании «Адресъ-Недвижимость»:
– Отмена санкций за досрочное погашение – один из способов либерализации кредитов для населения. Причем в большей степени нововведение касается не ипотечных заемщиков, а тех, кто брал и берет потребительские кредиты или кредиты на покупку автомобиля. Ведь мораториев на погашение ипотеки после полугода не было и до введения закона № 284-ФЗ.
Поэтому, на мой взгляд, для банков, выдающих ипотеку, и их клиентов вряд ли что-то поменяется.
Елена Клепикова, председатель правления ЗАО «Банк ЖилФинанс»:
– Для большинства заемщиков ситуация особо не изменится, ведь еще в 2008-м многие банки отказались от штрафов за досрочное погашение. Просто сейчас в этом спорном вопросе, наконец, поставлена точка. Кроме того, случаи досрочного погашения не так уж и распространены – банки сталкиваются с ним примерно по 10% кредитов. Тем не менее идеология законодателей понятна: необходимость испрашивать согласие у банка на досрочное погашение и возможность штрафа за такое погашение не вызывают оптимизма у заемщиков.
Между тем, с точки зрения банка, все не так однозначно. Во-первых, он недополучит проценты, на которые изначально рассчитывал при размещении денежных средств на определенный срок. Во-вторых, ему придется сделать немало лишних «телодвижений» – обработать заявления, произвести перерасчет графика платежей, подготовить и выдать различного рода подтверждающие документы. Да и вообще выдача кредитов требует серьезной предварительной работы и сопряжена с затратами – на анализ финансового положения заемщика, на юридическую экспертизу документов и т. д.
Эти затраты банк рассчитывает окупить в ходе планового обслуживания кредита. Если же он гасится раньше, банк не полностью окупает свои расходы по его выдаче, а, кроме того, страдает от дисбаланса между срочностью активов и пассивов. Банк же рассчитывал на определенный срок, в течение которого будет получать процентные доходы по кредиту.
В конечном счете, общая тенденция к упразднению всевозможных комиссий может привести к следующему. Банки будут вынуждены учитывать понесенные расходы (в том числе – связанные и с досрочным погашением) в ставках по самим кредитам, увеличивая их. А значит, риск досрочного погашения переносится на всех заемщиков, а не только на тех, кто действительно «бежит впереди паровоза».
Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка жилья корпорации «Рескор»:
– В общем и целом закон хороший. Он зафиксировал то положение дел, которое уже сложилось в кредитной сфере.
Будут ли банки повышать ставки? Вряд ли. Разве что чуть-чуть. Недополученная прибыль от досрочного погашения минимальна, поэтому не стоит рисковать потерей клиентов.
Не исключаю, правда, что кредитно-финансовые учреждения начнут искать другие ходы, но пока принятый закон делает ипотеку более привлекательной. Все же люди боятся кабалы, а сейчас семья, если у нее появятся деньги, сможет снять с себя ипотечный «хомут» в любое время.
Светлана Марочкина, аттестованный специалист Гильдии риелторов Московской области:
– При всех плюсах принятых поправок нельзя не заметить и некоторые их минусы. Нужно понимать, что для предоставления кредитов банки привлекают средства с установленной срочностью. И досрочные возвраты грозят убытками – если кредитное учреждение досрочно возвращает привлеченные средства, оно платит комиссии и штрафы. И вот теперь после изменений, внесенных в Гражданский кодекс, эти убытки невозможно компенсировать за счет заемщика.
А ведь досрочный возврат – это несоблюдение заемщиком условия срочности договора. Особенно критично это в первое время обслуживания кредита, когда банк понес значительные затраты на его организацию и рассчитывал на определенный доход.
Надеяться на любовь банков к благотворительности вряд ли приходится. А потому не исключено, что «зеленый свет», который дали досрочному погашению, повлечет за собой повышение ставок. И сработает принцип уравниловки: возможность досрочно погашать кредиты без ограничений будет оплачена всеми заемщиками – и теми, кто этой возможностью будет пользоваться, и теми, кто не будет.
А теперь попробуем разобраться, стоит ли вообще погашать ипотечный кредит до срока. Понятно, что большинство россиян (таков наш менталитет) не привыкло и не любит жить в долг. И часто именно поэтому возникает желание погасить кредит в самые короткие сроки, но нужно ли это делать? Если рассчитаться с долгом досрочно, не нужно будет гасить проценты по кредиту. Ведь проценты за 10–20 лет обычного срока кредита набегают в 2-3 раза больше, чем сам кредит (зависит от срока кредита и ставки). Следовательно, делаем вывод: чем раньше погасим кредит, тем меньше процентов заплатим.
Вроде бы все правильно. Однако здесь не учтен фактор инфляции, которая в России довольно высока. Соответственно, в долгосрочной перспективе, доходы тех, кто брал рублевый кредит, растут. Не обязательно растут реальные доходы (доходы по сравнению с ценами), имеется в виду рост суммы заработной платы вследствие инфляции.
Вспомните, сколько вы зарабатывали 10 лет назад. Даже если вы оставались на одном и том же рабочем месте, ваша зарплата за эти годы увеличилась. Следовательно, и выплата суммы кредита стала для вас по отношению к вашим доходам меньше. Она уменьшилась вследствие инфляции, и торопиться ее выплачивать, пока занятые деньги дороги, может быть, не так уж и хорошо.
Конечно, через 10 лет вы заплатите больше, но ведь эти деньги обесценит инфляция. И в такой ситуации, возможно, вы даже сможете погасить кредит с одной или нескольких зарплат. Такое происходило с моими клиентами, которые приобретали квартиры по ипотеке в 2000–2003 годах.
Еще один фактор, который нельзя не замечать. В долгосрочном плане цены на недвижимость также растут. Сейчас, после кризиса, они несколько нестабильны, и говорить об их подъеме, кажется, преждевременно. Однако если взять период в 7–10 лет, то за это время рост цен даже с учетом кризиса будет достаточно значительным. Мы это уже проходили после августа 1998-го.
Вот и получается, что досрочно погашать ипотечный кредит не так уж и выгодно. Поэтому, прежде чем решиться на подобный шаг, взвесьте все «за» и «против», особенно если деньги взяты под низкий процент.
Виталий Бахвалов, начальник отдела маркетинга и рекламы группы компаний СУ–22:
– То, что погашать ипотеку теперь можно досрочно, дает заемщику определенную свободу действий. Но этой свободой нужно уметь распорядиться. Если кредит давит на вас психологически, если вы не уверены в стабильности будущих доходов, есть смысл погасить долг быстрее. Если же вы инвестируете деньги в бизнес, фондовый рынок, недвижимость, то вам экономически более выгодно выплачивать обязательства по кредиту в течение долгого времени – тогда для вас это будут «дешевые» деньги.