Ипотека: вопрос экспертам
Привлекая клиента, банк старается быть «белым и пушистым». Но потом, когда по каким-то причинам (чаще всего уважительным) заемщик затрудняется вовремя выплачивать кредит, то вместо того, чтобы протянуть ему руку помощи, его порой начинают «прессовать». Нередко продают долг коллекторам со всеми вытекающими отсюда последствиями. Обещают выставить на торги квартиру… Насколько велик шанс выбрать банк, который бы нормально общался с заемщиком не только до получения кредита, но и помогал в случае возникновения проблем?
Елена Клепикова, председатель правления ЗАО «Банк ЖилФинанс»:
– Взять ипотечный кредит стало проще: условия сейчас более щадящие, ставки более привлекательные. Но не всегда получается отдать его в срок – урезали зарплату, уволили по сокращению штатов, возникли семейные проблемы или появились иные сложности, которые мешают выплатить задолженность по кредиту. Наш банк, как правило, идет навстречу клиенту и рассматривает в индивидуальном порядке причины его задолженности.
Кроме того, защитить заемщиков от возможных трудностей позволяет система страхования выдаваемых кредитов.
Вместе с тем следует понимать, что коллекторские агентства не так страшны, как это кажется на первый взгляд. Ведь еще не так давно и слово «ипотека» звучало как приговор. Важно понимать: если так случилось, что вам приходится решать свои проблемы по выплате задолженности с коллекторскими агентст-вами, с сотрудниками данных агентств нужно общаться спокойно, зная свои обязанности в отношении выплаты долга. Коллекторские агентства должны действовать в рамках закона и не применять незаконные действия в отношении вас, угрожать вам и вашим близким. У коллекторского агентства должно быть подтвержденное право требовать долг, и должник должен быть уверен, что общается не с мошенниками.
Во избежание проблем с погашением кредита нужно ответственно подойти к вопросу его получения и выбору банка. Необходимо предварительно получить все необходимые консультации от сотрудников банка. Все посмотреть на сайте кредитного учреждения.
Воспользовавшись ипотечным калькулятором, можно самостоятельно рассчитать сумму своего кредита, а также ежемесячные платежи. Не бойтесь задавать вопросы сотрудникам банка. Чем больше у вас будет вопросов сейчас, тем меньше вероятность возникновения проблем потом!
Валерий Казейкин, зам. руководителя рабочей группы Госдумы РФ по реализации нацпрограммы «Свой дом»:
– Заботящиеся о своей репутации крупные ипотечные банки никаким «прессованием», понятно, не занимаются. А мелкие банки, в которых «стращают» клиентов, необходимо включить в общедоступный «черный» список и выложить на одном из популярных Интернет-порталов, чтобы люди знали, где у них могут возникнуть проблемы, если они по каким-то причинам задержат выплату кредита.
Елена Затеева, ген. директор компании «Мэтр Роше ФинХоум»:
– Понятно, что любой банк заинтересован в привлечении новых клиентов и выдаче новых займов – это аксиома. И едва миновала самая острая фаза кризиса, на рынке стали появляться новые программы ипотечного кредитования, причем условия постоянно меняются в сторону большей лояльности к заемщикам.
Тем не менее выдача кредита – высокорисковая операция. Поэтому в договорах с заемщиками кредитные организации прописывают довольно много условий и санкций, направленных на минимизацию рисков неплатежей. В том числе – штрафы за просрочку.
Другое дело, что банк – финансовая организация, а заниматься реализацией недвижимости – совсем другой бизнес. Да, банки вынуждены иногда реализовывать залоговую недвижимость, но стараются избежать этого. Поэтому представляется маловероятным, чтобы такая организация пожелала «заполучить» квартиру. Наоборот, любой банк стремится предложить клиенту различные варианты рефинансирования долга, чтобы в итоге вернуть обратно деньги, а не «головную боль» с продажей квартиры. Тем более что эта квартира, если цены на рынке снижаются, может оказаться дешевле, чем размер невозвращенного кредита.
А вот в коллекторское агентство банк, действительно, может обратиться: ведь именно эти организации специализируются на взыскании долгов, и такой путь считается цивилизованным во всем мире.
Конечно, в любом случае некорректное поведение сотрудников банка или коллекторского агентства недопустимо. Если это «личная инициатива» сотрудников – поможет разговор с руководством. А если позиция руководства – то банк, действительно, выбран неудачно.
Думаю, изначально стоит смотреть не только на ипотечные ставки и другие условия кредита, но и на репутацию банка. Вряд ли солидная организация будет опускаться до элементарных грубостей и «прессования». А вот активно сулящих разные блага «однодневок», особенно тех, с которыми никто из ваших знакомых никогда не имел дела, стоит избегать.
Лучший способ выбрать надежный банк – воспользоваться услугами ипотечных брокеров или риелорских компаний, в которых работают специалисты по ипотеке. Но стоит выбрать тех, кто будет профессионально представлять интересы клиента при взаимодействии с банком до момента погашения кредита. В этом случае квалифицированный специалист поможет при возникновении сложностей, проведет переговоры с банком, подберет устраивающие заемщика варианты.
При этом банки будут отсортированы по условиям кредитования еще на этапе подбора, ведь специалисты по ипотеке хорошо знают не только сами ипотечные программы, но и игроков рынка кредитования.
Владимир Лопатин, председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров:
– Совет один: выбирайте банк, который дорожит своей репутацией и добрыми отношениями с клиентом. А таких в России сегодня немало. Я бы даже сказал, – большинство. Ну а всякого рода «страшилки» – скорее исключения из правила, чем само правило.
Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании РЕЛАЙТ-Недвижимость:
– Найти банк, который будет лояльным и ласковым с заемщиком, когда он не исполняет свои обязательства по кредитному договору, скорее всего, невозможно. Не стоит забывать, что, выдавая кредиты, банки зарабатывают деньги.
Заемщик должен относиться к ипотечному кредиту очень серьезно и не надеяться, что банк будет решать за него его финансовые проблемы. Денежные средства должны оказаться на счету в положенный по графику платежей день. Отговорки вроде «мне было некогда», «не работал банкомат», «день платежа выпадал на выходной», «мы были в отпуске», «мне уменьшили зарплату на 20%» и т. д. не принимаются.
Заемщик должен хорошо рассчитать свои силы, перед тем как брать ипотеку, чтобы потом «не надорваться».
А теперь о том, что такое временные трудности. Это временное (на 2–3 месяца) уменьшение доходов (в связи с увольнением; переходом на другую работу; сокращением и т. п.). Для того чтобы такие временные трудности не влияли на выплаты по ипотечному кредиту, можно пойти двумя путями.
Первый. Брать кредит с таким расчетом, чтобы платеж по нему не превышал 25–35% семейного бюджета (в этом случае временное уменьшение семейного дохода заставит семью на какой-то срок потуже затянуть пояса, но не более того).
Второй. Создать «подушку» из 2–3 ежемесячных платежей и таким образом самим застраховать себя от временных трудностей.
И нечего на банк пенять, коли сам свои силы не рассчитал!
Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов:
– На мой взгляд, наиболее лояльны к заемщику Сбербанк и ВТБ 24.
Но если вы хотите взять кредит в другом банке, чтобы не ошибиться в выборе, я бы советовал сделать хотя бы следующее.
Возможно, в Интернете существует ресурс, на котором общаются заемщики облюбованного вами банка, и там можно узнать о нем все или почти все.
Внимательно читайте условия договора, который подписываете, и получите подробные разъяснения всех деталей и терминов, которые вам не понятны.
Поговорите со знакомыми, попавшими в ситуацию, когда они не могли платить по кредиту, и оцените поведение банка, который им выдал ипотеку.
В социальной сети или в каком-то из блогов, посвященных рынку недвижимости, задайте вопрос пострадавшим от такого давления банков, или тем, кому банки помогали справляться с проблемами. И возможно, вы получите дополнительные отклики и рекомендации.
Иван Грачев, депутат Госдумы РФ:
– Думаю, что крупные банки – Сбербанк, ВТБ 24 – никакими «репрессиями» не занимались. Но стоит уточнить, кто как вел себя во время кризиса, у кого нормальные условия реструктуризации, у кого плохие. Этой информацией располагает АРИЖК, но можно и через Интернет получить необходимые сведения.
Если же ставить вопрос шире, то надо понимать, что устойчивая ипотека – это ипотека с 30-процентным первоначальным взносом; это ипотека, в которой очень мало иностранных кредитов, потому что гарантировать рубль от падения никто не может. Пример – нынешняя ситуация: в мире еще ничего не случилось, а рубль уже «кувыркнулся» на 20%.
Информация о том, какие кредиты выдает банк, доступна при работе с любым банком. Итак, у него должно быть условие выдачи кредита с первоначальным 30-процентным взносом, с минимумом иностранной валюты. И по возможности надо брать ипотеку не с плавающей, а с фиксированной процентной ставкой и при этом без права изменять ее в одностороннем порядке. Такова, на мой взгляд, стартовая информация при выборе кредитного учреждения.
Вера Удачина, ген. директор компании «Адресъ-Недвижимость»:
– Посоветовать стоит лишь одно: решение о приобретении квартиры по ипотеке должно быть принято с полным осознанием всей тяжести финансового груза, который вы на себя взваливаете на много лет.
Сейчас условия кредитования значительно привлекательнее, чем 4–5 лет назад. Раньше объявлялся каникулярный период (срок, в течение которого заемщик не должен выплачивать кредит); сегодня можно погашать с первого же месяца. Многие банки разрешают досрочное погашение кредита без штрафных санкций.
Но не рассчитывайте, что вам пойдут навстречу в случае нарушения графика погашения кредита. В этой ситуации банки придерживаются жесткой формальной позиции. И это понятно, банк – не благотворительная организация, кредиты – это одна из форм извлечения прибыли. А отказываться от прибыли банк не заинтересован.
Кристина Хмель, руководитель департамента ипотеки компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:
– Если заемщик своевременно обращается со своими проблемами в банк, последний, как правило, предлагает выход из сложившейся ситуации. Возможна, например, реструктуризация кредита, то есть увеличение срока кредитования. В этом случае выплаты пересчитываются с учетом более длительного срока: стоимость кредита увеличивается, но ежемесячный платеж уменьшается.
Банк также может провести рефинансирование кредита или предоставить кредитные каникулы – отсрочку по выплате кредита или процентов на срок до одного года.
Если единственным выходом для заемщика остается продажа квартиры, тогда он получает разрешение банка на продажу и занимается реализацией объекта. Банк может помочь в реализации квартиры тем, что разместит информацию о продаже объекта на своем сайте.
Только в том случае, если заемщик перестает осуществлять выплаты по кредиту, не информирует о своих финансовых трудностях и отказывается решить вопрос путем продажи квартиры, реструктуризации кредита или рефинансирования, банк может обратить взыскание на заложенное имущество. После получения решения суда квартира выставляется на публичные торги или продается по соглашению сторон. В этом случае заемщик может попросить суд отсрочить реализацию заложенного имущества на срок до года.
На протяжении этого года мы наблюдаем явную тенденцию к смягчению условий кредитования для наших клиентов и повышение лояльности банков к уже существующим заемщикам. Но безусловно, помимо мер по снижению процентных ставок и улучшению условий кредитования, принимаемых как на государственном уровне, так и на уровне отдельных банков, благополучность ипотечного рынка зависит от финансового состояния заемщиков и их уверенности в будущих доходах. Этот фактор зависит от общеэкономической ситуации.
Особенности ипотечного кредитования на рынке новостроек таковы, что при покупке квартиры в ипотеку на первичном рынке, более целесообразно сначала обратиться в риелторскую компанию, подобрать объект и затем рассматривать ипотечные программы банков, в которых данный объект аккредитован. Банки-партнеры риелторских компаний, как правило, предоставляют преференции клиентам этих компаний в виде снижения процентных ставок, отмены различных комиссий и, в целом, более лояльно относятся к заемщикам.