Бонжур, недвижимость!
Французская ипотека считается сегодня одной из самых привлекательных для россиян. С ее помощью во Франции наши небедные соотечест-венники могут купить недвижимость на выгодных условиях. Об этом говорят результаты исследования агентства недвижимости Gordon Rock и ипотечного брокера Lowell Finance.
Ставки слегка подросли
Эта европейская страна привлекает многих. Кто-то мечтает о жизни в Париже, кто-то – на Лазурном берегу. Благодаря ипотечным кредитам недвижимость во Франции становится доступной россиянам, ведь во французских банках наши земляки могут рассчитывать на ипотеку в размере 80% от стоимости объекта.
До недавнего времени процентные ставки по кредитам были ниже 3%, но сейчас немного подросли и по итогам августа составили в среднем 3,9%. Правда, чем больше срок кредитования, тем выше проценты. Кредит на 15 лет можно получить по средней ставке 4,05%, на 20 лет – 4,3%, на 25 – 4,45% годовых.
По французской ипотеке можно расплатиться как по аннуитетной, так и по дифференцированной схемам. Распространен и еще один ипотечный продукт – leaseback. Но о нем чуть позже.
Заемщиком может стать как частное лицо, так и компания, находящаяся под французской юрисдикцией. Кредит должен быть погашен до наступления заемщику 75 лет.
Правила и исключения
Минимальный размер ипотеки составляет 46 000 евро. Максимальный ограничен 80% от стоимости приобретаемого жилья. Но бывают исключения: если жилье приобретается на стадии незавершенного строительства, возможен больший размер кредита.
Ипотека во Франции разрешается на срок от 5 до 30 лет. Расходы на оформление зависят от банка и в среднем составляют 1–2% от суммы кредита. Для оформления ипотеки необходимо провести оценку приобретаемой недвижимости. Она обходится примерно в 400 евро, но эта сумма чаще всего бывает включена в сборы банка.
Теперь о требованиях к заемщику. Местные банки оценивают платежеспособность клиента в долгосрочной перспективе. Поэтому обязательное требование к нему: ежемесячные выплаты не должны превышать 33% ваших ежемесячных доходов. Исключение из правила делается лишь для людей с высокими доходами. Им банки разрешают взнос в размере 40% от ежемесячных финансовых поступлений.
Подтверждение дохода необходимо. Это могут быть справки о заработной плате, накоплениях, доходах от инвестиций или аренды. Кроме того, российский заемщик должен подтвердить личные данные, представить информацию о наличии банковских счетов и существующих платежей по кредитам.
Ипотечный кредит под залог недвижимости может быть получен не только на приобретение дома или квартиры, но и на их ремонт или восстановление.
Решившись взять ипотеку во Франции, необходимо застраховать два обязательных риска – риск жизни заемщика и приобретаемого имущества. Причем кредиторы могут потребовать, чтобы потенциальный получатель ипотеки прошел медицинское освидетельствование. Как правило, это необходимо, если человек старше 40 лет претендует на крупную сумму кредита.
По схеме leaseback
Наших соотечественников французская ипотека привлекает также финансовой схемой leaseback, по которой покупатель недвижимости получает гарантированный доход от аренды. Интересна схема тем, что, вложив 10–20% от стоимости недвижимости и получив одобрение на ипотеку, покупатель становится собственником жилья с ограниченным правом его использования на определенный период. Все это время жилье сдается в аренду, а полученные средства идут на оплату кредита. Расходы по содержанию недвижимости берет на себя управляющая компания. Она же и сдает жилье. Обычные сроки leaseback – от 10 до 25 лет (до окончания договора). Затем собственность полностью переходит владельцу, и все ограничения снимаются.
Эта схема была придумана во Франции и поощряется государством. Например, покупатель недвижимости по этой схеме освобождается от уплаты НДС. Сейчас leaseback распространена и в других европейских странах.
Многоопытные эксперты делают акцент на том, что leaseback не надо путать с таймшером – владением недвижимостью в курортных местах с правом пользования несколько недель в году. Leaseback – это механизм приобретения жилья с помощью ипотеки. Вот пример покупки по этой схеме.
Апартаменты на юге Франции в спа-курорте предлагались с первоначальным взносом в 36 000 евро. По договору застройщик гарантировал, что ипотечный кредит и расходы по содержанию будут покрываться за счет сдачи в аренду. Кредит выдавался на 25 лет. Все это время собственник мог пользоваться своей недвижимостью четыре недели в году.
Как и у любого инвестиционного инструмента, у leaseback есть свои особенности. Одна из них заключается в том, что предстоит решить вопрос: что делать с недвижимостью потом, после погашения ипотечного кредита и по истечении срока договора.
Здесь возможны три сценария. Первый – оставить жилье в собственности, пользуясь им несколько месяцев в году. Второй – заключить договор с управляющей компанией о сдаче жилья внаем. Третий – продать. Покупатели, как правило, все те же управляющие компании. Конечно, есть опасность, что апартаменты будет сложно реализовать по той цене, на которую рассчитывал собственник. Поэтому эксперты предупреждают, что еще на этапе выбора объекта надо грамотно оценить его ликвидность.
Сыграем на понижение
Согласно данным исследования Lowell Finance, в списке стран – лидеров по доступности ипотечного кредитования для россиян значатся также Великобритания, Германия и Австрия. Процентные ставки здесь колеблются в пределах тех же 3–4%. Правда, максимальный размер кредита в этих странах несколько ниже, чем во Франции. Например, английские банки готовы предоставить россиянам ипотеку в размере до 70% от стоимости приобретаемой недвижимости, немецкие и австрийские – до 60%.
Аналитики разделили страны по ипотечной привлекательности для россиян. Ко второй группе относят государства, где гражданам РФ получить ипотеку просто, но условия кредитования там менее привлекательны. В эту группу вошли Кипр, Испания, Израиль, Португалия и Финляндия. В этих странах фиксированные процентные ставки чуть выше, чем в первой, а максимальный размер кредита 60–70%.
Третья группа – страны, в которых получить ипотеку россиянину можно, но сопряжено с определенными проблемами. Это Швейцария, Италия, Греция, Чехия, Латвия, США и Турция.
Кроме того, есть государства, где ипотека для наших соотечественников практически недоступна. Речь идет о Болгарии, Черногории, Египте и Таиланде.