Заемщик в овечьей шкуре
Мы привыкли, что в такой наряд, усыпляющий бдительность, обычно облачаются банки. Об этом, к примеру, свидетельствуют истории на форумах должников. Но бывает и наоборот – жертвой слишком предприимчивых заемщиков становится само кредитно-финансовое учреждение. О ситуациях, когда оно оказалось обманутым, рассказывает управляющий партнер адвокатского бюро «Право. Недвижимость. Семья» Елена Жданова.
Квартиры нет. Долг остался
Находятся ловкие личности, которые используют лазейку в законе, позволяющую продавцу забрать назад свое жилье. Поэтому банки и проводят правовую экспертизу квартир, принимаемых в залог.
В одном из сибирских городов для получения ипотеки были представлены документы на квартиру, которые не вызвали сомнений ни у юристов, ни у банка. Однако прошел год и возникли проблемы.
Продавец квартиры написала заявление в суд о признании договора купли-продажи и договора ипотеки недействительными. Свой поступок дама объяснила тем, что не собиралась продавать квартиру – ей просто нужны были деньги.
А было так. Для консультации она предварительно обратилась в брокерскую компанию, и брокер объяснил, что в ее возрасте, да еще без обеспечения, необходимую сумму ей не выдаст ни один банк. «Впрочем, – сказал он, – есть непростой, но верный вариант… Можно переоформить квартиру на мою жену, она и приобретет жилье по ипотеке. Для этого возьмет кредит в банке, а потом отдаст вам необходимую сумму. Вы же со своей стороны будете ежемесячно в течение года рассчитываться с долгом. Когда полностью рассчитываетесь, мы снова переоформим квартиру на вас, ведь долга перед банком уже не будет».
Кредит был взят, квартира – продана.
В суде продавец представила доказательства: в один и тот же день в разных нотариальных конторах оформили ипотечный договор купли-продажи и расписку продавца о займе денежных средств у покупателя. В расписке говорилось о том, что продавец квартиры обязана ежемесячно возвращать долг под определенные проценты. К тому же она приложила расписки жены брокера о том, что продавец погашала свой долг.
В суд женщина подала потому, что у нее появились сомнения в честности намерений покупателей. Она полгода отдавала деньги, а потом покупатели просто перестали подходить к телефону, отказывались от денег и стали от нее скрываться.
Женщина испугалась. Раз они не берут деньги, а квартира по документам уже принадлежит им, то она может потерять жилье. Особенно, если учесть, что цена квартиры намного превышает сумму долга.
Суд удовлетворил требования истца, признав договор купли-продажи и договор ипотеки недействительными. Квартиру вернули продавцу.
С чем остался банк? С выданным крупным кредитом без обеспечения. Есть жена брокера, занимавшая у банка деньги, но нет обеспечения кредита. Что взять с такого заемщика? Стол, стул, проценты с зарплаты. Вроде бы долг есть, но он выведен из-под ипотеки. Схема абсолютно мошенническая, и правоохранительным органам удалось привлечь организаторов аферы к уголовной ответственности.
Под залог исчезнувшего дома
Еще один случай, когда заемщики постарались исхитриться.
В кредитную организацию пришли клиенты, чтобы оформить ломбардную ипотеку. Предъявили документы на дом, под залог которого брали кредит. А надо заметить, что при оформлении любого ипотечного договора банк обязывает заемщика застраховать недвижимость. В случае, о котором идет речь, дом был застрахован от рисков возгорания, стихийных бедствий и уничтожения.
Несколько месяцев люди погашали кредит, потом выплаты прекратились. Банк стал интересоваться, как обстоят дела с залогом и обнаружил, что дома на участке нет… Его разобрали и вывезли сами собственники. Наступил страховой случай.
Однако в возбуждении уголовного дела против собственников банку отказали, поскольку еще надо доказать, что у них был умысел его обмануть. А доказать это не удалось. Людей допросили и они «честно» признались: «Обманывать кредитную организацию мы не собирались».
Как выяснилось, им нужны были деньги. Поэтому они заложили старенький домик, вступив при этом в сговор с оценочной компанией. Оценщики сфотографировали и представили информацию кредиторам по совершенно другому объекту. Дом заемщиков не стоил тех денег, которые дал банк в кредит. Но пока дела шли хорошо, люди планировали построить новые хоромы, поэтому разобрали и вывезли старый домик. Банку они сначала платили, а потом начались финансовые проблемы. Организация, где работали заемщики, обанкротилась, и они не смогли погашать кредит по объективным причинам. Банк оказался в ситуации, когда есть долг, есть заемщик, но он неплатежеспособен, а потому кредит не обеспечивается.
Отношения заемщика и кредитора закончились тем, что страховая компания погасила долг заемщика, поскольку наступил страховой случай – дом был уничтожен. И хотя теперь у банка претензий к заемщикам формально нет, но они есть у страховой компании. Страховщики усмотрели умысел в уничтожении дома. Поэтому хитрецов ожидают суды со страховой компанией. Так или иначе, возвращать деньги придется.
Бывает, заемщик, взявший кредит, исчезает, не сделав ни единого платежа. Подобное бегство особенно было распространено до кризиса – ипотечные кредиты привлекали тогда «самых предприимчивых».
Вот одна из историй. Человек, работавший вахтовым методом, купил жилье по ипотеке. Первоначальный взнос был невелик – всего десять процентов. Вскоре человек пропал. По адресу приобретения квадратных метров не появлялся, ни одного платежа не сделал.
Бегство выйдет боком
Сейчас такие ситуации маловероятны, поскольку банки стараются обезопасить себя минимум 30-процентным первоначальным взносом. Это тот порог, при котором вложения в недвижимость кажутся значительными, и клиент готов расплачиваться за приобретенную квартиру.
Сложности с исчезнувшими заемщиками у кредитных учреждений были три-четыре года назад. Когда должника вызывали в суд, он не приходил. Слушания переносились, суды затягивались. Сейчас – по-другому. Дело разбирается и без участия заемщика, с приглашенным адвокатом. А повестки посылают по последнему известному месту жительства должника заказным письмом с уведомлением.
Если от почты есть письменные данные, что человек отказывается брать повестку или в квартире не живет, то, согласно гражданско-процессуальному законодательству, у суда нет оснований приостанавливать слушание дела. Он выносит заочное решение. Через 15 дней оно вступает в законную силу. И тогда людям, чтобы не остаться без жилья, приходится обращаться к адвокатам. Но и они не всегда могут помочь.
Обычно подается кассационная жалоба в городской суд. А там должника спрашивают: «Вы действительно не платите кредит? Кредитный договор сами подписывали? Читали его?» И если человек не расплачивался по кредиту, то должен ожидать взыскания долга. Ну, а то, что он не являлся в суд, якобы ничего не зная о повестках, чаще всего воспринимается как уловка.