В новостройку по ипотеке
До кризиса ипотека на первичном рынке развивалась достаточно успешно. А потом практически перестала существовать. Сегодня все больше строительных компаний снова заключают партнерские договоры с банками. Все больше квартир на первичном рынке – городском и загородном – продается в кредит.
Стоит ли ожидать, что кредиты на новостройки подешевеют? Насколько вырастет на них спрос? И что нужно сделать, чтобы новое жилье стало доступным как можно большему числу людей? Эти вопросы обсуждались на конференции «Ипотека как рычаг по увеличению спроса: банк, застройщик, агент, покупатель», организованной компанией AHConferences.
Кто он, покупатель?
Начнем с того, кто сегодня готов приобретать строящиеся квадратные метры по ипотеке.
Национальное Агентство Финансовых Исследований (НАФИ) составило портрет потенциальных ипотечных заемщиков. Потенциальный заемщик – это мужчина от 25 до 44 лет, с высшим или неоконченным высшим образованием, высоким и выше среднего уровнем благосостояния.
В исследовании были проанализированы и барьеры, препятствующие оформлению таких кредитов. Это: недостаточные доходы (77% опрошенных), неуверенность в стабильном доходе (29%), высокие процентные ставки банков (40%), а также быстрый темп роста цен на недвижимость (13%). В числе других препятствий респонденты отмечали недоверие к банку-кредитору (9%) и сложности оформления ипотеки (8%).
Другие не кредитуют
Как правило, строящийся дом аккредитовывается каким-то одним банком. Но существующие ограничения с его стороны препятствуют взаимодействию застройщика с другими банками. Эту проблему обозначила представитель ГК «РЕНОВА-СтройГруп» Татьяна Копыстыринская. По ее наблюдениям, сторонние банки, в свою очередь, не готовы кредитовать объекты, в которых в качестве третьего лица участвует первичный банк.
Сейчас ГК «РЕНОВА-СтройГруп» продает только построенные квартиры. Один из успешных проектов – жилой комплекс «Академический» в Екатеринбурге. За два года в нем за счет ипотечных программ было продано около 60% квартир. Партнер этой компании – Сбербанк.
А как с кредитованием строящегося жилья обстоят дела у соседей, например, в Украине? По словам председателя Международной ассоциации «Среда обитания» Валерия Омельчука, там со стороны государства предпринимались попытки использовать ипотеку в качестве инструмента стимулирования спроса на жилье. Была сформирована правовая база жилищной ипотеки, создано Государственное ипотечное учреждение (аналог российского АИЖК). Также реализовывались программы по частичной компенсации из государственного бюджета процентов по ипотечным кредитам определенным категориям жителей. Но в отличие от оживления на российском первичном рынке, украинская ипотека новостроек находится в кризисе. Она стала инструментом стимулирования спроса на дорогое жилье со стороны обеспеченных слоев населения и применяется коммерческими банками как эффективный способ получения сверхприбыли, а не для решения жилищной проблемы.
Для малоэтажного строительства
Ипотечные программы стимулируют спрос на квартиры в малоэтажных домах, таунхаусах и домах эконом-класса. В качестве примера, финансовый директор УК «Экодолье» Павел Головач привел ипотечную программу, запущенную в коттеджном поселке в Оренбурге. Благодаря кредитованию спрос на дома резко вырос: в прошлом году их было продано 150, причем 40% – с привлечением ипотечных кредитов. В программе предусматривался максимально длинный срок ипотеки, низкая процентная ставка (так как это – жилье эконом-класса), льготы для покупателей. Продукт представлялся на этапе строительства, которое велось «под спрос».
По мнению же представителей других строительных компаний, особенно столичного региона, по ипотеке дома и таунхаусы приобретаются весьма неохотно. Это всего 10% сделок. «Люди не уверены в своих доходах и стараются не связываться с банками и их «продуктом», поэтому доля продаж по ипотеке пока невелика», – считает председатель Совета директоров Kaskad Family Валерий Мищенко. Отпугивает и то, что требования банков и процентные ставки остаются высокими. Немало времени уходит на процедуру аккредитации, скоринг клиентов (оценка платежеспособности) и на оформление сделок купли-продажи недвижимого имущества.
На подмосковном малоэтажном рынке ипотека сейчас, скорее, лишь маркетинговый инструмент, поскольку на практике она практически не работает. В одних случаях, компании, работающие на условиях частногосударственного партнерства, включают в себестоимость квадратного метра расходы на инженерные сети и имущество общего пользования, передав их в ведение муниципальных органов. В других, покупатель отдельно платит за землю, дом и вносит отдельный взнос (пай) в некоммерческое объединение, целью создания которого является финансирование инженерной инфраструктуры. Соответственно, если банки выставляют первоначальный взнос 30%, покупатель должен внести пай за инфраструктуру, а также 30% от стоимости дома и земли. То есть для того, чтобы получить кредит, он вынужден сразу оплатить 60–70% стоимости строительства. Кроме того, если до кризиса банки брали в качестве залога имущественные права на объект, то сейчас залогом выступает только земельный участок.
По ипотеке можно приобрести и участок без подряда. Правда, у желающих взять его в кредит – те же проблемы, что и у покупателей коттеджей и таунхаусов, – считает представитель компании «Загородный Проект» Михаил Желтков. – Это сбор документов и отношение к клиенту в банке.
Так, «Загородным проектом» за два последних года было продано 760 участков без подряда. Из них в кредит – всего лишь 10%, то есть в процентном соотношении ровно столько же, сколько компаниями, реализующими коттеджи и таунхаусы.
А что в городе?
Совершенно другая ситуация с московскими и подмосковными городскими новостройками. Директор департамента ипотеки компании «МИЭЛЬ – Новостройки» Кристина Хмель заметила такую закономерность: как только банк аккредитует новостройку, происходит резкое увеличение продаж. Например, в ЖК «Ярославский» (г. Мытищи, застройщик – ГК «ПИК») в месяц продается по 100–150 квартир, при этом доля ипотеки доходит до 50%.
Если застройщик кажется банку надежным, то кредиторы активно развивают с ним партнерские отношения. Наталья Саакянц, коммерческий директор «Система-Галс», рассказала об опыте взаимодействия банка и застройщика на примере объекта бизнес-класса – ЖК «Солнце». Проект был запущен в начале 2010 года, партнером выступил банк ВТБ24. Результатом их партнерских отношений стало введение специальной ипотечной программы, предусматривающей первоначальный взнос от 20–25% стоимости квартиры, длительный срок погашения (до 50 лет), отсутствие комиссий за выдачу кредита, процентную ставку 8,5–12% годовых (в рублях) и от 7,95% (в долларах США или евро). Процентная ставка устанавливалась на весь период, отсутствовали ограничения по максимальной сумме кредита. В результате, уже в первые месяцы запуска программы за счет ипотеки было продано 20–25% квартир.
Интересные совместные программы и у ГК «ПИК» и ВТБ24. Одна из них – «Ипотека с государственной поддержкой» (в рамках сотрудничества с Внешэкономбанком). На льготных условиях предлагаются ипотечные кредиты на приобретение строящихся и готовых объектов недвижимости, находящихся в собственности застройщика. Для покупателя эта программа предполагает 11% годовых, отмену комиссий за выдачу кредита, рассмотрение и ведение счета, первоначальный взнос – 20%, срок кредита – до 30 лет, максимальную сумму выдачи – 8 млн в Москве и Санкт-Петербурге, 3 млн – в других регионах.
Все новые программы…
Новые программы про кредитованию строящегося жилья в многоэтажках вводит и Сбербанк. Сегодня 52% ипотечных сделок приходится на его долю. Новый продукт компании – ипотечная программа «888». Рассчитана специально на покупателей новостроек, подразумевает ипотечную ставку в 8% (до и после регистрации ипотеки), срок кредитования до 8 лет, решение по кредиту не более 8 дней. Но кредит выдается только на строящееся жилье аккредитованного застройщика, и заемщик должен первоначально внести не менее 50% собственных средств.
Коммерческий директор «АВГУР ЭСТЕЙТ» Сергей Кузьминов проиллюстрировал опыт сотрудничества со Сбербанком РФ на примере жилого района «Квартал А101». Доля продаж по ипотеке по всем проектам компании составляет более 50%. На объекте «Квартал А101» действуют три ипотечные программы – «Приобретение строящегося жилья», «В десятку!», «888».
Ипотека на рынке новостроек возрождается. Плюс от этого – всем. И в первую очередь, покупателям новых квартир. У них есть возможность купить строящееся жилье, сразу внеся лишь часть денег. Да и партнерские отношения банка и строительной компании – дополнительная для покупателя гарантия того, что дом достроят. И что в него можно вкладывать средства.