Проценты вниз, цены – вверх
Мнение о том, что ипотека находится на подъеме, сегодня весьма распространено. Например, главными позитивными переменами на ипотечном рынке, по мнению экспертов компании «Кредитмарт», являются улучшение условий кредитования и смягчение требований к заемщикам.
Согласно данным этой компании, процентные ставки по ипотеке существенно понизились. Например, на начало 2011-го средневзвешенные процентные ставки в рублях упали почти на 2,5% – до 15,34% по сравнению с началом прошлого года, когда они составляли 17,58%.
Понижение процентов коснулось и кредитов в валюте. Первоначальный взнос по кредитам на покупку недвижимости на вторичном рынке достиг практически докризисного уровня – 10%, хотя в начале прошлого года он составлял 30%.
Срок кредитования увеличился с 10–15 лет до 25–30 лет. Позитив на ипотечном рынке был выражен еще и в том, что многие банки отменили мораторий на досрочное погашение и комиссию за возврат банковских средств раньше указанного в графике платежей срока. Увеличилась максимальная сумма кредита (у некоторых кредиторов – почти в два раза).
О положительных переменах говорят и выросшие максимальные сроки кредитования. Сейчас самый большой срок кредита по программам кредитования на приобретение квартиры на вторичном рынке составляет 50 лет, по целевому кредиту под залог имеющегося объекта недвижимости, а также по кредиту на покупку дома с земельным участком – 30 лет.
В последнее время требования к заемщикам смягчаются. Банки стали снова принимать в качестве подтверждения дохода не только справки по форме 2-НДФЛ, но и справки в свободной форме. Принимается к рассмотрению доход не только заемщика, но и созаемщиков, увеличилась возможная запрашиваемая сумма кредита.
По данным компании «Кредитмарт», в прошлом году постепенно стали возобновляться почти все виды программ ипотечного кредитования. Банки начали снова выдавать: кредиты на покупку загородной недвижимости и приобретение строящегося жилья, а также целевые и нецелевые кредиты под залог недвижимости. Опять появились программы по земельному кредитованию. Банки стали рефинансировать свою собственную ипотеку, а также кредиты других банков.
Но так ли все безоблачно на ипотечном рынке?
Начальник Управления стратегического маркетинга и качества банка «Сосьете Женераль Восток» (BSGV) Стефан Буайе в общем и целом согласен с тем, что ипотека действительно находится на подъеме. Об этом говорят и растущие объемы банковского кредитования, и повышенный спрос со стороны клиентов. Однако, по его мнению, говорить о том, что ситуация в ипотечной отрасли практически не отличается от докризисной, не совсем корректно.
– Отчасти это действительно так, ставки по кредитам вполне сопоставимы с докризисными, требования к заемщикам и условия кредитования стали более лояльными, в целом ипотека стала более выгодной, – продолжает Стефан Буайе. – Однако основная доля ипотечных кредитов сейчас приходится на рынок вторичного жилья. Программ кредитования «первички» очень мало, а кредиты с нулевым первоначальным взносом пока существуют на рынке лишь номинально. Кроме того, кредитная политика банков и их управление рисками принципиально изменились по сравнению с докризисными временами.
По мнению этого эксперта, сегодня, так же как и сразу после кризиса, заемщики проявляют интерес в основном к программам кредитования готового жилья, поскольку ставки и условия в этом секторе наиболее выгодные. Правда, изменился спрос на приобретаемое жилье. Все больше по ипотеке приобретаются квартиры в Подмосковье. Люди стали больше покупать квартир за МКАД, так как близлежащие от столицы города быстро развиваются, а ценовые предложения застройщиков только подогревают этот покупательский интерес.
Еще одна особенность сегодняшнего кредитного рынка: люди стали более серьезно подходить к выбору банка и программы кредитования, особенно если речь идет об ипотеке. Нередко заемщики оформляют кредит в банке, с которым у компании-работодателя имеется зарплатный проект, чтобы таким образом воспользоваться программами лояльности банка и получить более низкие ставки по ипотеке.
Еще одна из особенностей последнего времени – на рынке кредитования появились интересные программы, которые после кризиса практически исчезли из линейки предложений всех банков. Например, банк «Сосьете Женераль Восток» предлагает программу «Залог недвижимости». Фактически это кредит наличными под залог жилья. Такой вариант удобен для тех, кто планирует строительство дома или ремонт квартиры. Если нужна крупная сумма, то обычный потребительский кредит не решит проблемы, поскольку денег, предоставляемых по этой программе, будет недостаточно. В то время как программа «Залог недвижимости» позволяет не только получить до 50% стоимости залогового объекта недвижимости на срок от года до десяти лет, но и предлагает более привлекательные, по сравнению с потребительскими кредитами, ставки.
В целом взгляд Стефана Буайе на дальнейшее развитие ипотечного рынка оптимистичен. По его мнению, в ближайшее время этот рынок продолжит набирать обороты и возвращать утраченные позиции. Ассортимент предлагаемых банками ипотечных программ, скорее всего, пополнится. Кредиты станут разнообразнее, появится больше программ кредитования строящегося жилья. Однако, согласно прогнозам эксперта, вслед за увеличившимся спросом и повышением доступности ипотеки цены на недвижимость начнут расти. По итогам 2010 года этот рост был не столь значительным, но в 2011-м он, скорее всего, окажется более выраженным.