Малоэтажка в кредит: как это сделать?
Кто не мечтает поселиться в собственном уютном доме со всеми удобствами, с садом-огородом?! Сделать эту мечту былью сегодня вполне реально. Причем такая возможность есть не только у самой состоятельной публики, но и у очередников, городских жителей, которые хотят перебраться в зеленые пригороды, у молодых семей, решивших жить самостоятельно. Их вниманию предлагается новый ипотечный продукт «Малоэтажное жилье», разработанный Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
КОТ или КОЗУ
Малоэтажность – не единственная важная примета нового продукта АИЖК, ведь понятно, что высотой не отличается и домик в полузаброшенной деревне, и дача в садоводческом товариществе, и коттедж на берегу моря. Главное же состоит в том, что малоэтажное строительство должно быть комплексным и организованным. Поэтому кредит на покупку или строительство жилья по стандартам АИЖК может быть получен лишь в том случае, если территория малоэтажной застройки имеет один из следующих форматов:
– экспериментальный инвестиционный проект комплексного освоения территории в целях жилищного строительства (КОТ);
– проект комплексного освоения земельных участков (КОЗУ);
– проект, включенный в Государственный реестр проектов, получивших бюджетные ассигнования Инвестиционного фонда РФ;
– проект, внесенный в одобренную в установленном порядке региональную программу стимулирования развития жилищного строительства.
Иными словами, объект должен находиться на территории комплексной застройки, отвечающей всем требованиям, предъявляемым к транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуре. То есть помимо домов там должны быть построены детские сады, школы, поликлиники, дороги, инженерные сети и т. д.
Кредит можно получить и в том случае, если участок расположен в неимеющем статуса, но организованном поселке. Условие одно: прилегающий к нему населенный пункт должен быть обеспечен всей необходимой инфраструктурой в соответствии с действующими нормами по проектированию и строительству территорий малоэтажного жилищного строительства.
Кредит по стандартам АИЖК выдается либо на покупку готового малоэтажного жилья, либо под стройку – на земельный участок, где строительство будет вестись подрядным способом по согласованной проектной документации (не индивидуальное жилищное строительство).
И еще. Территория комплексной малоэтажной застройки, на которой расположен приобретаемый объект недвижимости, должна быть внесена в перечень территорий, размещенный на сайте АИЖК. Последнее правило установлено для того, чтобы расширить список возможных кредиторов строительного объекта, а не ограничиваться одним, с которым напрямую работает застройщик в данном регионе. В результате покупатель получает преимущество: конкурирующие между собой банки не завышают ставки кредитования. Кроме того, это удобный информационный ресурс, где собраны проекты малоэтажного жилья от застройщиков, на приобретение которых можно получить ипотечный кредит по стандартам АИЖК. И пусть объектов пока немного (продукт запущен агентством совсем недавно), база постоянно пополняется.
Что можно, а чего нельзя
Поскольку ипотечный продукт «Малоэтажное жилье» направлен на решение проблемы доступного жилья, существует ряд требований к проектам застройки, которые участвуют в данной программе. Например, площадь земельного участка, приобретаемого с домом или в целях последующего строительства, должна быть не более 2000 кв. метров. При этом участок должен относиться к категории «земли населенных пунктов» и иметь вид разрешенного использования, который прямо допускает строительство и эксплуатацию жилого дома. Если в документации прямо или косвенно указано дачное, санаторно-курортное, рекреационное и иное подобное использование, такой участок в проект также не допускается.
Каковы требования, предъявляемые к самим зданиям?
Максимальная площадь приобретаемого жилого дома ограничена верхней планкой в 200 кв. метров, включая площади цокольных и мансардных этажей (всего не более трех этажей). Причем дом должен быть построен по типовому проекту, разработанному лицензированным проектировщиком (ему положено иметь лицензию или свидетельство о допуске в соответствии с требованиями главы 6.1 Градостроительного кодекса РФ). Типовой проект, в свою очередь, должен применяться при застройке всей территории.
Немаловажно техническое состояние объекта: жилье не должно требовать капитального ремонта; фундамент, стены, перекрытия и крыша должны находиться в исправном состоянии и быть изготовлены из сертифицированных материалов. Материалы для строительства: камень, кирпич, ЖБИ, дерево (бревно или брус), сэндвич-панели в любых комбинациях.
Если приобретается квартира в многоквартирном доме высотой до трех этажей (включая цокольные и мансардные), то она должна иметь индивидуальный выход в помещения общего пользования и/или на земельный участок, на котором построен дом.
Таунхаусы также подпадают под программу агентства, но только в том случае, когда зарегистрированы как квартиры в малоэтажных домах и реализуются в соответствии с известным федеральным законом № 214-ФЗ. В случае если таунхаус зарегистрирован как квартира с землей или часть дома (что, в известом смысле, противоречит Жилищному кодексу, но случается нередко), то под стандарты продукта АИЖК он не подпадает.
На заметку
Ипотечный кредит можно взять на начальной стадии строительства. Однако поскольку агентство выкупает объект у банка лишь после получения покупателем прав собственности (окончания строительства), то на этапе стройки банки могут выдавать кредиты по повышенной ставке. При этом после окончания строительства и оформления права собственности условиями программы АИЖК предусмотрено четкое соблюдение процентных ставок, то есть банки должны снизить ставку по кредиту в соответствии с параметрами программы «Малоэтажное жилье».
Правила и исключения
Обязательное условие: продавцом жилья должно выступать юридическое лицо.
На дома, строящиеся по индивидуальным проектам, выдача кредитов по программе АИЖК не предусмотрена.
Целью кредитования (предоставления займа) должно быть именно приобретение жилого дома и земельного участка (либо квартиры), а не иные цели, например инвестирование, приобретение векселя и т. п.
Исключение составляет ситуация, когда ваш дом на несколько квартир возводит жилищно-строительный кооператив.
Большой срок и привлекательный процент
Максимальная сумма кредита для продукта «Малоэтажное жилье» зависит от региона и в среднем по России составляет 3 млн рублей. Минимальная сумма – 300 тыс. Срок кредитования – до 30 лет.
Учитывается только официальный доход, поэтому справка 2 НДФЛ обязательна. Зато не требуются поручители и допускается оформление ипотеки на трех созаемщиков (при этом не важно, являются ли они членами одной семьи). Для каждого заемщика максимальный срок рассчитывается индивидуально с учетом возраста, таким образом, чтобы выплаты закончились до достижения 65 лет. При участии нескольких созаемщиков срок кредита рассчитывается с учетом достижения 65-летнего возраста старшим из них.
Погашение кредита осуществляется ежемесячными аннуитетными (равными) платежами. Ежемесячная сумма платежей не может превышать 45% от ежемесячного совокупного дохода заемщика (совокупного дохода всех заемщиков, участвующих в кредитной сделке).
Минимальный первоначальный взнос – 10% от суммы стоимости жилого дома и земельного участка, определенной как наименьшие величины между ценой по договору приобретения и по итогам оценки, проведенной независимым оценщиком. На оплату первоначального взноса за жилье и погашения платежей по кредиту можно использовать средства материнского (семейного) капитала.
По программе «Малоэтажное жилье», так же как и по другим продуктам АИЖК, приобретаемое жилье становится предметом залога. Причем если кредит берется на земельный участок, то по закону все, что построено на заложенном земельном участке, автоматически попадает в залог. Таким образом, дом, который вскоре на нем появится, тоже окажется в залоге.
Чем больше взнос, тем меньше ставки
Ставки по продукту, о котором идет речь, весьма привлекательны: при первоначальном взносе в 50–70% можно взять кредит под 10,5% годовых, при минимальном взносе в 10% ставка будет чуть выше – 11,5%. Указанные ставки действуют при условии личного страхования заемщика. При отсутствии такового размер ставки увеличивается на 0,7%.
Комментарий
Мария Полякова, зам. директора Департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК:
– Ипотечный продукт «Малоэтажное жилье», разработанный АИЖК и предлагаемый сегодня банками, обеспечивает максимально благоприятные условия кредитования при покупке или строительстве жилья на территориях организованной комплексной малоэтажной застройки. Можно приобрести квартиру, жилой дом с земельным участком, земельный участок под строительство жилого дома. Реализацией нашего нового продукта уже заинтересовались многие банки и региональные партнеры, с которыми агентство сотрудничает по другим ипотечным программам.
Схема построена следующим образом: застройщик или банк, который планирует выдавать ипотечные кредиты гражданам на покупку или строительство малоэтажного жилья, приносит в агентство проект застраиваемой территории со всей необходимой документацией, а специалисты АИЖК проверяют проект на соответствие требованиям программы.
Внимание обращается на площадь домов, размер придомового участка, наличие социальной, транспортной и инженерной инфраструктур. Кроме того, объект должен быть правильно зарегистрирован: либо как квартира в малоэтажном доме, либо как жилой дом с земельным участком, либо как земельный участок для жилищного строительства. Если проект застройки соответствует нашим критериям, мы включаем его в перечень объектов, предлагаемых по программе «Малоэтажное жилье», и затем рефинансируем кредиты, выданные банком гражданам на покупку жилья в этих домах.
Одобренных объектов, на которые уже можно взять кредит, пока не так много – программа только разворачивается. Она обещает активно заработать в 2011 году.
Учитывая, что АИЖК рефинансирует кредиты на достроенное жилье, банкам выгоднее предлагать заемщикам уже готовые объекты.
Вычет – в зачет
Условия кредитования по продукту АИЖК «Малоэтажное жилье» предусматривают также снижение процентной ставки за счет специальных вычетов для некоторых категорий граждан. Так, процентная ставка по кредиту для заемщика уменьшается на 0,25%, если:
– на уплату первоначального взноса направляются средства материнского капитала;
– заемщик участвует в подпрограмме для молодых семей ФЦП «Жилище»;
– имеет государственный жилищный сертификат.
Кроме того, если стоимость 1 кв. метра приобретаемого жилья не превышает норматива, который установлен Минрегионразвития для данного региона (т. е. приобретаемая недвижимость относится к экономклассу), то вычет из процентной ставки по кредиту еще больше – 0,5%. Например, для Москвы сейчас установлен норматив в 73 800 руб., для Московской области – 42 950, Калужской – 30 000, Тверской – 33 300.
Комментарий
Андрей Шелковый, исполнительный директор по жилищному финансированию АИЖК:
– Развитие сегмента малоэтажного жилья весьма перспективно, поскольку способствует решению жилищной проблемы в масштабах всей страны. В связи с этим АИЖК решило включить «малоэтажку» в свою программу «Стимул». Речь идет об объединении программы рефинансирования ипотечных кредитов, выданных по стандартам продукта «Малоэтажное жилье», с программой по стимулированию кредитования строительства такого жилья. Таким образом, агентство не только участвует в повышении доступности кредитов на «малоэтажку», но и непосредственно стимулирует возведение подходящих под программу объектов.
Первым опытом такого комплексного подхода стало заключение соглашения между АИЖК, КБ «ЛОКО-банк» и банком «Зенит» о строительстве города-спутника «Новое Ступино» в Подмосковье. Смысл сотрудничества сводится к логической цепочке: кредитование строительства – возведение малоэтажных домов – предоставление кредитов населению на покупку жилья в этих домах. Наше агентство обеспечивает фондирование КБ «ЛОКО-банк», который, в свою очередь, принимает на себя обязательства по финансированию строительства домов в Новом Ступине в рамках оговоренного объема. Сейчас речь идет о 30 малоэтажных многоквартирных жилых домах общей площадью 82 тыс. кв. метров.
Третья сторона – банк «Зенит» – обеспечивает кредитование физических лиц, приобретающих жилье, построенное по проекту, в том числе – на этапе долевого строительства.
Застрахуй свою ответственность
Обязательным условием получения ипотечного кредита является оформление договора имущественного страхования предмета залога (приобретаемой недвижимости). Страхование жизни и трудоспособности заемщика (личное страхование) – дело добровольное. Однако если договор личного страхования не заключается, ставка по таким кредитам становится чуть выше.
Хотя разница в процентах небольшая – всего 0,7%, полис личного страхования все-таки лучше оформлять. Это послужит защитой заемщика и его родных в случае ЧП, а кроме того, явится показателем вашей финансовой грамотности.
В уходящем году АИЖК начало развивать такую новую услугу, как страхование ответственности заемщика по кредитному договору. Именно это нововведение позволяет банкам выдавать кредиты по стандартам АИЖК с первоначальным взносом меньше 30%.
Практика показывает, что в случаях, когда первоначальный взнос по кредиту бывает меньше 30% от стоимости жилья, риск невозврата повышается. Поэтому банки не торопятся снижать первоначальный взнос или при его снижении повышают процентную ставку, чтобы застраховать себя от возможных убытков.
В то же время, если вдруг через какое-то время у заемщика возникают проблемы с платежами, его кредит становится дефолтным, и на него налагается взыскание. Когда после судов разных инстанций такое жилье все-таки удается реализовать, то вырученной суммы может не хватить на погашение задолженности заемщика по кредиту, учитывая накопившиеся проценты и пени. В результате после реализации заложенного жилья заемщик остается еще и должен банку.
При страховании ответственности заемщика остаток долга оплачивает не заемщик, а страховая компания. Таким образом, этот вид страхования защищает и кредитора (гарантируя ему возврат средств), и заемщика (избавляя его от излишних претензий со стороны банка в случае дефолта).
Одним из самых важных результатов введения страхования ответственности заемщика стало повышение доступности ипотеки, поскольку заемщику предоставляется возможность получить ипотечный кредит с пониженным первоначальным взносом – от 10%. В различных страховых компаниях такая страховка стоит по-разному, но в среднем обходится в 2–3% от суммы кредита.
Подробности о тарифах по данному виду страхования можно узнать в страховых компаниях, обеспеченных перестраховочной защитой ОАО «Страховая компания АИЖК»:
ОАО «Военно-страховая компания»
ОАО «Страховая компания «ПАРИ»
ЗАО «Московская акционерная страховая компания»
ООО «Росгосстрах»
ООО «Страховая компания «Согласие»
ОАО «АльфаСтрахование»
ООО «Первая страховая компания»
ОАО «Страховая группа МСК»
ОАО «Страховая акционерная компания «Энергогарант»
ОАО «ГСК Югория»
ОАО «НАСКО»
ОАО «КИТ Финанс Страхование»
ЗАО «Страховая группа УралСиб»
ООО «ПСГ «ОСНОВА»
ОАО «Региональная страховая компания Стерх»
ЗАО «Страховая группа «Спасские ворота».
Если у вас возникли вопросы, вы можете направить их на электронный адрес Агентства по ипотечному жилищному кредитованию: mez@ahml.ru.
Материал предоставлен пресс-службой АИЖК