Грязное дело
Человек купил по ипотеке квартиру, которая, как потом оказалась, «грязная». По суду ее отняли, заемщика выселили, но от оплат кредита его никто не освободил. Но банк же проверяет юридическую чистоту объекта! Как же быть людям, попавшим в подобную ситуацию? И есть ли выход?
Не по титулу спрос
Ирина Радченко, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости:
– Приведенный пример возможных проблем для ипотечного заемщика при покупке квартиры на вторичном рынке практически исключен. Помимо юристов банка, которые проверяют юридическую чистоту сделки, документы на квартиру обязаны проверить юристы страховой компании, которая страхует титул собственности. В случае возникновения проблем с судебными органами страховая компания обязана возместить все причиненные клиенту убытки. Поэтому мое пожелание заемщикам – читайте внимательно договор со страховой компанией и требуйте разъяснений обо всех предполагаемых рисках, прежде чем подписать кредитный договор с банком.
Другое дело – покупка в кредит квартиры в новостройках. Увы, нередки случаи, когда клиент взял кредит в банке, но дом не достроен и заемщик вынужден погашать кредит, хотя в квартиру въехать не может. В этом случае остается ему только посочувствовать, так как никаких юридических рычагов для защиты прав заемщика в этой ситуации современным законодательством не предусмотрено.
Александр Синельников, председатель правления АКБ «Фора-банк»:
– К сожалению, случаи оспаривания прав собственности на квартиру не редкость. Еще совсем недавно во времена массовой приватизации нарушение прав ребенка служило стандартным основанием отмены множества актов приватизации со всеми вытекающими отсюда последствиями для собственников. Единственный известный в мировой практике путь гарантирования прав покупателя недвижимости – страхование титула собственности при сделке купли-продажи. Обычно банки требуют при принятии решения о выдаче ипотечного кредита от заемщика в обязательном порядке осуществить комплексное страхование сделки, включающее страхование титула.
В случае, если по тем или иным причинам это не произошло, риск утраты собственности лежит полностью на заемщике, и банк в своих правоотношениях с ним никоим образом не заменяет страховую компанию, даже если он проверял юридическую чистоту собственными силами. Банк несет только кредитный риск, а именно риск невозврата кредита и процентов по нему, а в описанном случае такой риск резко увеличивается из-за выведения квартиры из залога и ухудшения обеспечения по кредитным требованиям к заемщику.
В известном смысле банк и заемщик находятся в одной лодке. Что плохо для заемщика, то плохо и для банка.
Илья Комаров, директор центра ипотечного кредитования корпорации «Рескор»:
– Такое сейчас почти невозможно. Все же банки достаточно внимательно относятся к проверке юридической чистоты квартиры. Деньги-то их. Кроме того, хотя титульное страхование при получении кредита на сегодня не обязательно, но, как правило, страховка входит в пакет документов. Просто если вы не будете страховать титул, то кредит вам выдадут по повышенной ставке. А это, как показывают расчеты, наименее выгодно для заемщика, ему придется заплатить по кредиту больше.
Чтобы такого не случилось, будьте и сами ответственны при выборе компании, которая подбирает для вас квартиру. Определитесь с компетентной риелторской компанией, и это обезопасит вас на 99,9%. К примеру, у нас все тщательно проверяется. Без визы юридического отдела договор купли-продажи не будет подписан.
И еще. Все же не забудьте застраховать титул. И не только потому, что если не застрахуете, больше будете платить. Со страховым полисом будете чувствовать себя в большей безопасности.
Закон суров
Александр Пыпин, руководитель аналитического центра GED Analytics:
– Глубокая проверка объекта требует серьезных финансовых и временных затрат на получение сведений, которыми обладают только некоторые государственные должностные лица, организации, нотариусы, а, например, сведения о «проспавших» и «пропавших» наследниках и вовсе не поддаются 100%-й проверке.
При этом ситуация, когда у заемщика после расторжения сделки ничего не остается, кроме долга, возможна, но маловероятна. Она случается примерно раз на 10 000 сделок купли-продажи с использованием ипотечного кредита. Все-таки система ипотечного кредитования в совокупности с действующими нормами гражданского права предполагает, что остаться «гол как сокол» человек может только при неоправданном риске и неудачном стечении обстоятельств. Во-первых, ипотечное кредитование предполагает страхование титула собственности, страхование квартиры и страхование жизни и работы заемщика. Во-вторых, в случае расторжения сделки стороны возвращаются к состоянию, которое было до сделки – то есть заемщик-покупатель возвращает квартиру, а продавец – все полученные деньги, в том числе и первоначальный взнос.
Обеспечивают этот процесс судебные приставы, которые работают по исполнению решения суда, как в отношении продавца, так и покупателя. Таким образом, в идеальном случае при расторжении сделки покупатель не только может вернуть кредит банку, но и остаться хоть при каких-то деньгах – с первоначальным взносом, а также уже выплаченной частью кредита. Добавим к этому, что в судебных процессах по сделкам с ипотечными кредитами должны участвовать помимо самого покупателя еще и страховые компании, которым явно не хочется платить банку в случае расторжения сделки, и сам банк, поскольку квартира находится у него в залоге. В таких условиях шансы у покупателя опровергнуть сделку не велики.
Если у заемщика возникает такая ситуация, когда продавец или какие-либо третьи лица выдвигают претензии в суде на квартиру, то необходимо и самим ознакомиться с процессуальным законодательством, нормами гражданского кодекса, а также привлечь юристов. Обязательно принимать активное участие в судебных заседаниях, формулировать свою позицию и возражения, привлекать к участию в суде в качестве третьих лиц банк и страховую компанию, которые, возможно, и не очень активно, но явно будут поддерживать позицию покупателя. Может помочь и публичное обсуждение процесса, так как часто истоки подобных процессов связаны с коррупцией отдельных чиновников и должностных лиц.
Активные действия заемщика во многом повысят шансы положительного исхода дела и уменьшат финансовые потери. В случае неблагоприятного развития событий последним шагом может стать попытка договориться с банком о реструктуризации долга, в которой банк тоже заинтересован. Иначе, в конце концов, заемщик просто перестанет платить по кредиту, поскольку «денег нет». И в этом случае банку не помогут ни суды, ни судебные приставы, а уголовной ответственности должников у нас пока, к счастью для них, нет.
Редкое явление
Владимир Лопатин, председатель комитета Ассоциации российских банков по вопросам внешнего управления и секьюритизации банковских активов:
– Пойдем по порядку.
Первое: возможно ли такое? Да, возможно. Если суд признает, что сделка была незаконной (например, при ее осуществлении нарушены интересы третьих лиц), то квартиру могут изъять. Никакого отношения к кредиту, взятому на ее приобретение, данное обстоятельство, понятное дело, не имеет. И банк будет требовать свое. Причем, скорее всего, предложит вернуть все сразу, в режиме досрочного погашения кредита, поскольку в этом драматичном случае существенно изменяются обстоятельства для банка: кредит перестает быть обеспеченным. Так что заемщику здесь не позавидуешь. Все, что ему остается в этом случае, – требовать в суде, чтобы ему вернули деньги, уплаченные за квартиру. И суд, в принципе, обязан ему в этом помочь, поскольку, признавая сделку незаконной, суд должен все вернуть в исходное состояние: прежним собственникам – квартиру, покупателю – деньги. Увы, так бывает не всегда. Деньги к этому моменту могут быть уже потрачены, но на изъятие квартиры это вряд ли повлияет. Получит наш пострадавший исполнительный лист, по которому будет получать понемногу, лет двадцать. Суровая правда жизни.
Второе: часто ли такое бывает? По кредитным квартирам – крайне редко, буквально единичные случаи на всю страну. В действующем законодательстве довольно основательно защищены интересы добросовестного приобретателя. Для того чтобы отобрать купленную квартиру в суде, истец должен доказать, что в момент покупки квартиры покупатель знал или хотя бы мог знать о нарушении интересов третьих лиц. В противном случае судья должен в иске отказать и предложить истцу (то есть тому, чьи интересы при продаже квартиры были нарушены) разбираться не с покупателем, а напрямую с продавцом, требуя от него в этом случае не квартиру, а деньги.
Кроме того, банк действительно при одобрении кредита действует, как правило, в два этапа. Сначала одобряет заемщика как такового, определяя, сколько и на каких условиях денег можно дать ему взаймы. Потом смотрит объект, который будет залогом по этому кредиту. В том числе – и документы, по которым можно определить ту самую юридическую чистоту объекта. Но, во-первых, проверить это зачастую бывает очень сложно. А во-вторых, проверяя залоговое жилье, банк тем самым защищает прежде всего свои интересы, а не интересы заемщика. Иными словами, никакой ответственности за качество этой проверки банк перед заемщиком не несет. Основные риски – на покупателе-заемщике.
Третье: что делать? В таких случаях в народе говорят: раньше надо было думать. Именно для полного исключения рисков такого рода предусмотрено так называемое титульное страхование недвижимого имущества. Стоит оно недорого – от одной до двух десятых процента от стоимости объекта в год, и голова не болит. Причем не только у заемщика, но и у банка. Именно поэтому абсолютное большинство кредитных организаций не только рекомендует, но и настаивает при выдаче ипотечных кредитов на этом страховании за счет заемщика. Иначе кредит просто не выдают. Другое дело, что потом, через год-два, многие заемщики перестают платить страховым компаниям по этим полисам, и страховка автоматически прекращается. Таких мне, честно говоря, не жалко. Более сострадательные чувства я испытываю к тем, кто становится жертвой чрезмерной прыти государственных органов, призванных защищать интересы потребителя: Роспотребнадзора и антимонопольного ведомства. Усмотрев в требованиях банков по страхованию титула (а заодно и по страхованию жизни и трудоспособности заемщика) навязываемую заемщику услугу, эти доблестные ведомства сильно осложняют жизнь банкам и… ставят под удар самих потребителей-заемщиков.