Учитесь договариваться
В рамках недавней выставки «ДОМЭКСПО» прошел Международный форум «Современный рынок недвижимости. Что модернизировать?». В числе прочих обсуждались следующие проблемы: кредиты и ипотека на современном этапе; маркетинговые стратегии компаний в посткризисный период; перспективы привлечения инвестиций на рынок недвижимости.
Как отметила Вера Полякова, руководитель ипотечного центра ИБ «Дельта кредит», за время кризиса ипотека просела довольно основательно, и ее прежнего уровня вряд ли удастся достичь ранее 2012 года. Причем если ставки по ипотеке сегодня доступны для большинства населения, то о ценах на жилье этого сказать нельзя.
Выступавшие на форуме аналитики рынка недвижимости, которые еще не так давно прогнозировали снижение цен, нынче утверждают: рынок повернул в обратную сторону. Его сегодняшняя тенденция – повышение. Выход для ипотеки, о котором многие говорили, – уменьшать первоначальный взнос. Однако здесь не все просто. «Если снижать первоначальный взнос, – подчеркнула В. Полякова, – то мы вновь наступим на те же грабли. Все помнят, к каким последствиям привело снижение первоначального взноса. Едва стало трудно платить, клиенты перестали это делать: поскольку в стоимость квартиры заложены в основном деньги банка, то пусть, мол, он и расхлебывает эту кашу».
С Поляковой были солидарны и другие выступавшие. Правда, некоторые из них уповали на страховую компанию, которая функционирует при АИЖК. Но все это в будущем. Как она станет работать и какие риски закрывать, сказать пока сложно. Вот когда будут созданы прецеденты, тогда и посмотрим. Так считают эксперты. Гадать же на кофейной гуще никто не стал.
О рынке просрочки по кредитам рассказал Евгений Чепенко, зам. генерального директора АРИЖК. По его мнению, она оказалась не такой страшной, как об этом говорили сразу после кризиса. Система помощи попавшим в долговую яму заемщикам заработала. Еще в начале 2009-го многие из должников боялись брать на себя второе обязательство, но на деле это оказалось не смертельно. Нагрузка увеличилась лишь немного, а помощь спасла многих. 8,5 тысячи заемщиков помогло АРИЖК. Да и многие банки не оставили своих клиентов, поняв, что им дешевле будет помочь восстановить платежеспособность заемщиков, чем их банкротить. Таких оказалось примерно 40 тысяч. По мнению Е. Чепенко, не платят после реструктуризации порядка 5% заемщиков. А 95 – платят исправно. Многие вновь нашли работу, другим повысили зарплату, которая была заморожена во время кризиса. Отбирать квартиру – это действие у банков на последнем месте. Хлопотно и накладно. Держать на балансе? Влетит в копеечку. А если продавать, то опять-таки нужно привлекать риелторов. Снова расходы…
Зашла речь и о финансовой грамотности населения. «Когда при проведении реструктуризации мы беседовали с заемщиками, то выяснили, что 95% из них не читали до конца договоры, – отметил Евгений Чепенко. – Даже то, что написано крупным шрифтом. Что уж говорить про мелкий… Их главной задачей в то время было – получить кредит. Цены росли, поэтому никого не волновали предупреждения в тексте договора. Настроение было такое: в случае катаклизма стоимость квартиры все покроет, да и еще что-нибудь останется. Но кризис показал обратное».
Кроме того, как отмечали выступающие, с грамотными заемщиками и работать легче – при выдаче кредита, и при проблемах, возникших с его погашением. Главное, что такие заемщики не бегают от банков, не обременяя себя тем самым еще большими долговыми обязательствами. Заемщик должен понимать, что все равно кредит за него никто не заплатит. А вот те, кто скрывается, как правило, остаются без квартиры. Ее просто продают с молотка.
Как отметила Юлия Вербицкая, начальник управления ипотечного кредитования банка «Абсолют банк», до кризиса было примерно 350 различных ипотечных программ. Это давало простор заемщикам. Сегодня программ стало меньше – только 80. Но при ослаблении банками андеррайтинга заемщики опять находятся в выигрышном положении. Особенно те, у кого хороший заработок и неиспорченная кредитная история. Они получают одобрения порой в пяти банках, а получают кредит лишь в одном, в том, в котором для них наиболее выгодные условия. Где к ним более лояльны.
И здесь, по мнению Владимира Лопатина, председателя Комитета Ассоциации российских банков по вопросам внешнего управления и секьюритизации банковских активов, у банкиров возникает проблема. Они должны сделать так, чтобы клиент остался именно у них. В. Лопатин предлагает выдавать ипотечные кредиты по месту нахождения недвижимости. По его мнению, ипотечный кредит – разновидность потребительского. Вы же получаете кредит на стиральную машину не в банке, а прямо в магазине. Так почему бы и кредит на жилье не оформлять у риелторов или девелоперов. Было бы полезно банку и риелторской компании заключать договоры на оказание таких услуг. От этого выиграли бы все, в том числе – клиенты.
И еще одну хорошую идею предложил Владимир Лопатин – создать электронную программу, которая помогала бы клиентам сориентироваться в том, в какой банк они могут обратиться. Тем более что и риелторы порой плохо знают ипотечные программы кредитно-финансовых учреждений. А если бы был электронный навигатор, все риелторы компании прошли бы двухнедельные курсы, и тогда любой из них мог работать с ипотекой. Это было бы удобно и выгодно для всех участников рынка.