Есть ли жизнь за МКАД?
Аналитики уверяют, что до конца 2009 года о рынке массовой ипотеки можно будет забыть. По крайней мере в Москве и Санкт-Петербурге, где рискованное жилищное кредитование не выгодно ни банкирам, ни чиновникам.
В регионах, где жилье является объектом потребительского, а не инвестиционного рынка, напротив, возможен рост специальных ипотечных программ. О путях развития ипотеки в ближайшее время высказывает мнение аналитик РИА «Стройинформконсалтинг» Оксана Надыкто.
Банки игнорируют
По данным Банка России, объем выданных жилищных кредитов в этом году составил чуть более 30 млрд руб., что во много раз меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Данная тенденция сохраняется и сейчас. С апреля по сентябрь всего 17 банков, имеющих в своем потребительском портфеле ипотечные программы, на самом деле выдавали жилищные кредиты населению. И то в основном на вторичном рынке.
Связываться с «первичкой» не хочет практически никто – процентные ставки по кредитам составляют 20–22% годовых в рублях (для сравнения: ставки на «вторичку» колеблются в диапазоне 16–18% годовых).
Те операторы, кто остался на рынке жилищного кредитования новостроек, периодически объявляют о своих шагах навстречу потребителям, но не всегда подобные инициативы соответствуют действительности. В частности, банк ВТБ-24 намерен стимулировать спрос на ипотечные кредиты, введя специальную программу, позволяющую брать в банке займы на льготных условиях под 10–11% годовых. Правда, купить таким образом можно будет только квартиру, которая находится в залоге и по которой у должника возникли проблемы с выплатой кредита. Будет ли такой продукт пользоваться спросом на рынке – вопрос спорный.
Не секрет, что на том же вторичном рынке покупатель с ипотекой – не самый желанный гость для продавца, что уж говорить о покупателе с кредитом «второй свежести».
Другой пример – Газпромбанк, который объявил о снижении ипотечных ставок на 0,5–1%. На фоне молчания прочих банков это, возможно, порадует заемщиков. Правда, условия кредитования квартир в строящихся домах все равно остаются довольно жесткими – от 17% годовых в рублях.
Чиновники планируют
1 июля текущего года правительство решило снизить ипотечную ставку до 10% к 2012 году. Тогда же глава АИЖК Александр Семеняка предположил, что уже в 2010 году ставку ипотечного кредитования можно снизить до 13%. Правда, при этом механизмы, которые позволили бы привести рынок к запланированным показателям, не были озвучены. В настоящее же время АИЖК, как регулятор ипотечного рынка, вынужден разбираться со старыми займами. По словам А. Семеняки, на поддержку заемщиков, потерявших платежеспособность, его ведомство зарезервировало 30 млрд рублей. Пока в агентство поступило около 10 тысяч заявлений от граждан, однако до конца года их число может возрасти до 100 тысяч.
С одной стороны, учитывая то, что сумма реструктуризации составляет 300 тыс. рублей на каждого заемщика, зарезервированных денег должно хватить, чтобы оказать поддержку всем нуждающимся. С другой стороны, ситуация на рынке труда сейчас такова, что половина граждан, попавших в программу АРИЖК 2009 года (то есть получивших кредит до 1 декабря 2008 года), не смогут восстановить свою платежеспособность за 12 месяцев, отведенных на поиск работы.
Судя по всему, АРИЖК может вовсе не беспокоиться о том, что будет в следующем году, – решение о продлении деятельности этого ведомства на 2010 год пока не принято, может быть, реструктуризацией придется заниматься самим банкам. А у них вряд ли найдется возможность (или желание) резервировать на душу каждого своего обанкротившегося должника 300 тысяч рублей. Следовательно, спасение утопающих вновь может стать делом самих утопающих.
Строители отдуваются
Сложнее всего, повторимся, обстоит дело с кредитованием жилья в строящихся домах. Здесь главными заинтересованными лицами и, соответственно, локомотивом буксующего ипотечного процесса оказались строители. С другой стороны, это логично – девелоперские компании возводили свои дома на 70–80% за счет денег соинвесторов долевого строительства. Перспектива лишиться покупателей, которые не могут зайти на рынок жилья без кредитных средств, может грозить «летальным исходом» для бизнеса многих игроков.
Немаловажную роль в том, что строители занялись ипотекой, сыграл «производственный» фактор – любой профессиональный девелопер понимает, что если остановится завод или надолго «заморозится» стройка, то это обернется необратимыми последствиями как для завода, который проще будет построить заново, так и для дома, которому обеспечен пожизненный ремонт. Ровно такая же ситуация может сложиться и с ипотечным рынком – если он умрет, возродить его заново будет очень сложно. Финансовый кризис рано или поздно закончится, а вот кризис доверия потребителей к ипотеке останется.
Сейчас на рынке кредитования сложилась схема «банкир+строитель+чиновник». И выгоды у каждого звена – свои.
Так, например, банки готовы выдавать ипотечные кредиты населению только в том случае, если они сами кредитовали (чаще – до кризиса) девелопера или его объекты. Финансовое учреждение тем самым увеличивает вероятность возврата своих денег. Еще один плюс для банка в том, что он, как правило, получает монопольное право на выдачу кредитов на покупку недвижимости в данном проекте.
Выгоды же застройщика следующие: вступая в союз с банком, он увеличивает ликвидность объекта и объем продаж за счет ипотечных покупателей. Добавим сюда PR-составляющую такого союза – ведь связка «банк-застройщик» увеличивает в глазах покупателей вероятность того, что объект будет достроен в срок.
Роль чиновников самая очевидная – называя вещи своими именами, они контролируют значительную часть строительных процессов на «своей» земле – начиная от разрешительной документации и заканчивая организацией рынка сбыта в виде прямого выкупа построенного жилья для социальных и прочих нужд.
Москве ипотека не нужна
К настоящему моменту в Москве схема «банкир+строитель+чиновник» оказалась неактуальна. Основная тенденция на столичном рынке такова: спрос на жилье в долгосрочной перспективе стабилен, рано или поздно все, что будет построено в пределах МКАД, будет раскуплено.
В регионах ситуация иная. Во-первых, жилье для граждан российских городов является не столько объектом инвестирования, сколько элементарной крышей над головой. Во-вторых, в отличие от столицы, реальные цены за кв. метр в регионах действительно ощутимо упали и приблизились к доходам потенциальных покупателей. То есть сократился разрыв между теоретическим спросом (потребностью в жилье) и обеспеченным спросом.
Еще одна причина того, что ипотека в 2009–2010 годах прочно переселится за МКАД, заключается в новейшей инициативе АИЖК, которое предложило своеобразную программу кредитования застройщиков, аккредитованных при Федеральном фонде содействия развитию жилищного строительства (РЖС).
Предполагается, что банки будут давать средства на завершение строительства дома готовностью не менее 70%. Параллельно банк получит возможность предоставлять заемщикам ипотеку на этот дом. АИЖК, в свою очередь, гарантирует банку, что выкупит у застройщика непроданные квартиры по определенной цене (30–35 тыс. рублей за 1 кв. метр).
Собственно, обозначенная цена и выталкивает ипотеку за пределы МКАД, поскольку застройщиков, которые продают квартиры по 30 тыс. рублей за квадратный метр на завершающих этапах строительства, в столице просто нет. Для регионов же подобные цифры экономически вполне обоснованны.
Регионы начинают и выигрывают
Совместные проекты застройщиков и банков встречаются уже в Подмосковье, где за последние полгода средняя цена кв. метра на ряд строящихся объектов упала почти вдвое. Так, в жилом комплексе «Радужный» (5-й мкр. г. Видное) совместно с Газпромбанком реализует жилье компания «Сити-XXI век». Московский кредитный банк, вернувшийся в июле на рынок кредитования «первички», дает ипотеку под новостройки Долгопрудненской строительной компании, а также компании «Проектсервис», работающей в Люберцах, Красногорске и пр. Сбербанк аккредитовал подмосковные новостройки ГК «Пересвет-Групп» (Люберцы, Лыткарино, Красногорский район, поселок Нахабино). Желающим купить квартиру с помощью ипотеки в «Пересвет-Групп» предлагается кредит от банка по процентным ставкам 13,5–15,5% годовых.
Совместно с группой компаний ПИК Сбербанк запустил ипотечную программу в городах Химки и Долгопрудный. Сумма кредита, предоставляемого Сбербанком, составляет до 70% от цены квартиры, для участников программы кредитования «Молодая семья» – до 80%. Процентные ставки до оформления в собственность квартиры – от 15 до 16% годовых в рублях РФ, после оформления – от 13,5 до 14,5%. Ипотечный кредит дается на срок до 30 лет. Схожие условия предлагает для ипотечных покупателей еще один финансовый партнер ПИКа по Подмосковью – банк ЖилФинанс.
В других российских регионах реализацию партнерства «строитель+банкир+чиновник» можно наблюдать на примере деятельности компании «СУ-155», которая при активной поддержке местных администраций разработала программу «Новая региональная ипотека» для пяти российских регионов. Старт программы состоялся в Тверской области, где за первые месяцы работы она разбудила спрос на первичное жилье. Затем к «Новой региональной ипотеке» присоединились Ивановская и Калужская области. На очереди – Калининградская и Нижегородская.
Все участники «Новой региональной ипотеки» получают возможность приобрести со скидкой 10% квартиры в домах, построенных «СУ-155» в городах, где работает компания. Кроме того, им предоставляются льготные ипотечные кредиты от Сбербанка под 13,5% годовых в рублях, на срок до 30 лет (в зависимости от региона параметры могут незначительно колебаться).
Наконец, третий составляющий элемент «ипотеки от СУ-155» – это субсидия, предоставляемая льготным категориям граждан за счет средств областных бюджетов. Субсидию можно использовать на оплату первоначального взноса или компенсацию процентов по кредиту. Ее размер в разных областях колеблется от 10 до 40% от стоимости жилья. В зависимости от региональной политики субсидию получают молодые семьи, муниципальные служащие, граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и пр. В некоторых регионах под действие данной программы попадает до 80% его жителей. В среднем участие в программе «Новая региональная ипотека» позволяет сэкономить 30–55% от совокупных трат на покупку жилья и пользование ипотечным кредитом.
Что дальше?
Экономический кризис отбросил на начальный уровень жилищное кредитование в России. Сейчас этот рынок живет по календарю 2003 года. Та форма, в которой сегодня существует ипотека, – в виде единичных «заповедников», – может, конечно, служить примером для подражания, но вряд ли вытянет рынок.
Вернуть займам массовый характер – задача государства. Если намерения чиновников снизить ставки так и останутся на бумаге, число ипотечных сделок по итогам 2009 года может составить в лучшем случае 10% от объемов 2008 года.