С чувством выполненного долга
Ипотечнику не позавидуешь: надо выбрать программу, собрать документы, получить одобрение банка и найти квартиру. И в этой цепочке на такое звено, как подписание кредитного договора, многие, к сожалению, обращают внимание в последнюю очередь. Соглашение надо читать со знанием дела! – не устают повторять профессионалы. Ведь одной фразой заемщик может передать банку все права на недвижимость.
Вычитывай до запятой
Да-да, передать банку все полномочия можно одной лишь фразой. Поэтому прежде всего обратите внимание на объем обязательств заемщика и кредитора: что обязан делать банк, а что клиент. Особенно это касается штрафов в случае неисполнения условий договора. А они могут быть различными – от мелких санкций, небольшой пени за день просрочки, до крупных неприятностей – расторжения договора в одностороннем порядке.
Иногда в договорах встречается фраза: «При любом нарушении условий, в том числе и незначительном, банк имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор». Если соглашение не содержит перечня конкретных условий – подумайте, стоит ли подписывать такую бумагу или лучше подыскать более лояльного кредитора.
Перечень обязательств заемщика часто варьируется. Есть, например, обязанность ежегодно предъявлять сведения из ЖЭКа о состоянии квартиры и зарегистрированных лицах, или ежеквартально – справки о доходе. Иногда кредиторы просят предоставлять информацию об изменении семейного положения или места жительства. В дело может вмешаться и пресловутый человеческий фактор: заемщик не собрал вовремя документы, не донес справки до банка… Насколько значительны эти нарушения, определяет банк. Эти пункты должны быть четко прописаны — иначе кредитор вправе определять штрафные санкции самостоятельно.
«На первый взгляд это может показаться перестраховкой. Но мы не знаем, что будет через пять лет. И кто будет владельцем закладной. Ведь банк может разориться, и права окажутся у другой организации. Не исключено, что недвижимость поднимется в цене в 2–3 раза – а это чем не соблазн изъять предмет залога и реализовать его с торгов», – рассказывает начальник отдела ипотечного кредитования АН «Пенаты» Олег Почепко.
Делайте ставки, господа!
Второй момент: возможность изменения ставки. В большинстве случаев кредиты выдаются по фиксированным ставкам. Есть кредиты с плавающими ставками – здесь процент может быть привязан к ставке рефинансирования, LIBOR или МосПрайм.
Справка:
Аббревиатура LIBOR расшифровывается как London Interbank Offer Rate – лондонская межбанковская ставка предложения. В России LIBOR используется для расчета кредитов в валюте. По этой ставке крупнейшие банки мира выдают кредиты на Лондонской межбанковской бирже. Ставки LIBOR, выданные в разной валюте – фунтах стерлингов, евро или долларах, – могут существенно отличаться даже для одинаковых сумм кредитов.
Еще два года назад финансовые аналитики говорили о новых схемах кредитования с использованием LIBOR. Сегодня доля таких договоров значительно сократилась – из-за колебания курса валют ставка часто меняется.
Допустим, вы заключили долларовый договор с плавающей ставкой. Банк ориентируется на курс LIBOR и прибавляет к нему процент, оговоренный условиями договора, и определяет ставку на год – 5 % банка и плюс 5 % LIBOR. Если LIBOR снижается до 3% – заемщик выигрывает. Но если LIBOR вырастет до 7–8%, общая ставка возрастет до 12%. При таких условиях пересчет ставки превратится в лотерею – и неизвестно, на чьей стороне окажется фортуна.
Но даже при фиксированной ставке кредитор, в тех или иных условиях, может ее менять. Посмотрите – при каких условиях это возможно. Один из крупнейших банков стал применять формулировку: «Банк в одностороннем порядке имеет право менять кредитную ставку в случае изменения экономического положения в стране». «В нашей практике был случай, когда клиент отказался подписывать договор – это разумная степень защиты своих средств», – добавляет О. Почепко.
Перестраховаться и застраховать
Кредитное соглашение содержит обязательство по комплексному страхованию. Как правило, оно производится ежегодно. Банк рассчитывает остаток по основному долгу и прибавляет 10% – это общепринятое положение. «Вероятно, когда-то оно вводилось для корректировки стоимости жилья на рынке, поэтому задавалась небольшая дельта между ценой на момент заключения сделки и потенциальной стоимостью недвижимости. Позже это стало нормой. Если вы берете кредит на 100 тысяч долларов и за год погашаете 10 тысяч, страховку придется платить из расчета остаток плюс надбавка – 90 тысяч + 10%», – рассказывает Почепко.
У договоров страхования амплитуда больше, чем у кредитных договоров – перечень страховых случаев составляется на усмотрение каждой конкретной компании. Но само соглашение состоит из трех частей: страхование жизни и работоспособности, непосредственно сделки и приобретаемой недвижимости.
В случае временной потери трудоспособности заемщику выплатят убытки – но если это предусмотрено договором. Возможны различные механизмы расчета: в одних случаях вы получите 100%-ную компенсацию, в других – страховщик вводит коэффициент, и сумма снижается на 30–40%.
Часто при сделках с недвижимостью заемщик невнимательно читает комплексный договор – людей интересует процент страховки, и это понятно. Однако стоимость услуг не всегда адекватна тем рискам, которые страхует заемщик: не факт, что за большую стоимость вы получите больший объем перечисленных рисков.
В случае потери работы, увольнения или сокращения, выплаты будут незначительные. Но этот пункт компания очень редко выносит на обсуждение. Чаще всего он относится к дополнительной страховке. Сейчас банки идут на уступки: заемщику могут отсрочить платеж на 3–4 месяца, либо значительно снизят выплату или мягко разбросают сумму на дальнейшие платежи.
Почти стихийное бедствие
Важно разобраться с ущербом недвижимости от бытовых форс-мажоров. Допустим, в доме произошла разморозка труб, и система отопления вышла из строя – это должно оплачиваться. Или у соседей шел ремонт, а на стене вашей квартиры появились трещины. Тогда заемщик может потребовать компенсацию от компании. Пожар или наводнение тоже стоит прописать в соглашении. Но если вас зальют те же соседи, компенсацию вряд ли получите – этот пункт страховщики в договор не вносят: такое случается слишком часто…
В страховании самой сделки нет ничего экстраординарного. Страховые случаи происходят редко и, как правило, в договоре всегда указывается, что компания стопроцентно компенсирует долг, если сделка признается недействительной или ничтожной.
А что в итоге?
Предупрежден – значит вооружен. Чтобы избежать досадных промахов, лучше сразу взять их на карандаш. Итак, заемщику надо обратить внимание на:
– Порядок пользования и возврат кредита
Банк может потребовать возврат кредита в полном объеме при невыполнении обязательств, если в договоре присутствует соответствующая запись. Так надо ли подписывать такой документ? Сумма кредита достаточно крупная, и если это происходит на начальных стадиях выплат, то, скорее всего, таких средств у вас не окажется – не рискуйте деньгами.
– Штрафные санкции
Посмотрите, какие документы нужно предоставлять банку и в течение какого времени. Не пропустите «штрафные» пункты!
– Информация о досрочном погашении кредита
Соотнесите срок моратория и возможные санкции за досрочное погашение.
– Процентная ставка
– Требования по увеличению ставки
Всегда должны быть с чем-то связаны: изменениями LIBOR, МосПрайм или ставкой рефинансирования.
– Регистрация в купленной квартире собственников и третьих лиц
Если заемщик хочет прописать родственников, он должен согласовать это с банком заранее – чтобы потом не было мучительно хлопотно за ошибочно потраченное время.