Особенности кредита под залог недвижимости
Такой кредит интересен заемщикам прежде всего тем, что он не целевой. То есть потратить деньги можно на все, что захочется.
История в лицах
Мои знакомые, живущие в коммуналке, оказались в ситуации, требующей от них оперативных действий. Дело в том, что их соседка решила срочно продать принадлежащие ей две комнаты в коммуналке. Сама соседка многие годы не жила в этой квартире, недорого сдавая свои комнаты семье моих знакомых. Получалось, что за небольшую плату они занимали целиком трехкомнатную квартиру.
Но у соседки изменились жизненные обстоятельства. Сын решил жениться. На семейном совете решили продать две комнаты в коммуналке и на эти деньги купить молодоженам двухкомнатную квартиру в ближнем Подмосковье (благо по предварительной оценке риелторов такая сделка проходила). Действуя в рамках закона, соседка первым предложила моим знакомым выкупить комнаты или подписать отказ. Учитывая то, что продавались комнаты срочно и по невысокой цене, посторонние покупатели нашлись сразу. После долгих переговоров соседка согласилась подождать с продажей, но не больше месяца. Она поставила знакомым условие: за этот период либо покупаете комнаты, либо отказываетесь.
Конечно, семье знакомых не хотелось менять сложившийся за годы уклад жизни. Им хотелось стать собственниками трехкомнатной квартиры в столице целиком. Но где можно быстро достать необходимую сумму?
У этой семьи была однокомнатная квартира в Подмосковье, которую они сдавали. Не жили они в подмосковной квартире, так как работали в столице, да и метраж «однушки» был небольшим. Первая мысль – продать подмосковную «однушку», добавить сбережений и выкупить комнаты у соседей. Но продать квартиру быстро не получилось, так как слишком много представлено на рынке аналогичных предложений, к тому же все продавцы готовы торговаться. Семья даже попробовала обратиться за ипотечным кредитом в банк. Но получить ипотеку оказалось крайне сложно. Правда, в том же банке, куда они обращались за ипотекой, им предложили другой выход из ситуации. Заложить подмосковную квартиру и получить кредит, который они смогут потратить на покупку комнат.
Особенность кредита под залог имеющейся недвижимости была в том, что выдавал его банк без справки, подтверждающей доходы. И пусть составил он всего 50% от рыночной стоимости подмосковной «однушки», но семье удалось, добавив накопленные средства, выкупить соседские две комнаты. Теперь они собственники большой «трешки» в престижном столичном районе. И в то же время эти люди не потеряли и однокомнатную квартиру в Подмосковье. Они планируют работать, погашать кредит и выкупить заложенную недвижимость у банка.
На что кредит потратить?
Так в чем же особенности кредита под залог недвижимости? В чем его отличия от классической ипотеки и от потребительского кредита?
Чаще всего средства, полученные от заложенной в банк недвижимости, используются:
– на развитие собственного бизнеса или открытие своего дела;
– на покупку недвижимости в строящемся доме;
– на покупку нежилой недвижимости;
– на ремонт недвижимости или постройку дома;
– на любые другие цели, когда человеку срочно нужна крупная сумма денег.
Положительный момент для заемщиков и в том, что они по-прежнему остаются собственниками квартиры. На нее лишь оформляется закладная, хранящаяся в банке.
Еще одна особенность кредитов под залог недвижимости: ряд банков готов кредитовать таких заемщиков без справок, подтверждающих доходы.
В каких еще случаях кредит под залог квартиры предпочтительнее классической ипотеки? Прежде всего, ломбардную ипотеку выбирают те, кто собирается приобрести жилье в новостройке или за городом. Сегодня очень немногие банки предоставляют классические ипотечные кредиты на загородную и коммерческую недвижимость. Практически не осталось банков, кредитующих жилье, находящееся в незавершенной стадии строительства, земельные участки без построек.
Существенным преимуществом является также возможность получить такой кредит, не имея прописки в Москве или Московской области.
По мнению банкиров, ломбардная ипотека последнее время становится все более популярной. Еще совсем недавно схема «кредит под залог недвижимости» в нашей стране практически не использовалась. Ее активное развитие не может не радовать, ведь используя такой кредит, можно получить значительные средства на самые различные нужды: бизнес, недвижимость, образование.
Ломбардная ипотека очень удобна тем, кто нуждается в расширении жилой площади, когда старая квартира продается, а новая покупается. Ведь ситуация на рынке жилья такова, что поиски новой квартиры могут длиться довольно долго. И когда подходящее жилье будет найдено, может оказаться, что денег уже не хватает. Именно поэтому растущий спрос на ломбардный кредит начал порождать соответствующее предложение. Как вариант ломбардной ипотеки, банки сегодня предлагают оформить залог на жилье, принадлежащее заемщику, с возможностью его последующей продажи и расчета по кредиту. Условия у разных банков могут быть различными, в том числе и очень выгодными. Ломбардные кредиты позволяют избежать длинных и ненадежных «цепочек» при расширении жилья.
Преимущества ломбардного кредита состоят еще и в том, что ставки по нему, как правило, чуть ниже, чем для классической ипотеки, а сроки кредитования – больше. Гораздо выше и допустимые суммы кредитования. Сроки оформления такого кредита минимальны, а сама процедура намного проще.
Сумма
Многие банки утверждают, что готовы выдавать крупные кредиты под залог недвижимости: до нескольких миллионов долларов. Но размер кредита ограничивается оценкой недвижимости. В среднем размер кредита под залог квартиры, дома, земли составляет от 50 до 80% от оценочной стоимости закладываемой недвижимости. Естественно, что те банки, которые не требуют документально подтвердить доход, больше рискуют, а следовательно, выдают меньшие в процентном соотношении кредиты.
Что можно заложить?
Заложить в банк можно: квартиру, дом, нежилое помещение, а также землю. Как правило, банки требуют в ситуации, когда оформляется закладная на дом или квартиру, снятия с регистрационного учета всех ранее зарегистрированных. Приятный для заемщика момент: недвижимость, под которую выдается кредит, не обязательно должна находиться в его собственности. Для оформления квартиры, дома, земли, нежилого помещения в залог достаточно согласия собственника (физического или юридического лица).
Кстати, в разных банках различные условия по досрочному погашению. Но, как правило, кредит под залог недвижимости или земли можно начинать досрочно погашать сразу же после выдачи или после небольшого (3 месяца – год) моратория.
Проценты, которые придется уплатить за такой кредит, в разных банках разные. Поэтому потенциальным заемщикам есть смысл перед обращением за кредитом сориентироваться во всем многообразии предложений. Одни банки предлагают кредиты под процентные ставки от 11% в долл. США и от 14,75% в рублях, другие – только в валюте под 18–20% годовых. Сроки кредитования также различны. Такой кредит можно получить на 25 и даже 30 лет. Но среди заемщиков популярны сегодня краткосрочные кредиты под залог недвижимости: на срок от 5 до 10 лет.
Оценка и страховка
Для того чтобы получить такой кредит, также как и в случае с ипотекой, заемщику необходимо предоставить в банк документы об оценке объекта недвижимости. Только после этого банк огласит сумму, на которую готов кредитовать. Кроме того, перед получением кредита, так же как и в случае с классической ипотекой, заемщику придется застраховать:
– жизнь и потерю трудоспособности;
– недвижимости от риска повреждения и утраты;
– права собственности на имущество, передаваемое в залог банку (титул).
Когда кредит не дадут?
В предоставлении кредита под залог недвижимости будет отказано, если:
– квартира расположена в доме, который находится в аварийном состоянии, состоит на учете по постановке на капитальный ремонт, подлежит сносу или реконструкции с отселением;
– в залоговой квартире имеются незарегистрированные перепланировки;
– в том случае, если юридическая чистота квартиры вызывает сомнения (были нарушения прав несовершеннолетних при оформлении права собственности на квартиру при приватизации и т. п.);
– если долю собственности в квартире имеет несовершеннолетний или если в квартире прописан несовершеннолетний.