Cнижение ставок рынок не оживит
Вместе с обрушением рынка недвижимости заметно пострадала и ипотека. Желающие получить кредит по-прежнему имеются, только вот банки давать их не очень-то хотят. Какой же выход из сложившейся ситуации видят специалисты? Вот что по этому поводу думает независимый эксперт на рынке ипотеки Юлия Вербицкая.
В России так же, как и в западных странах, всплеск ипотечного кредитования произошел в последние семь лет, с 2001-го по 2008 год. Это обусловлено тем, что было очень доступное проектное финансирование в связи с ростом доходов населения.
Сегодня довольно трудно сказать, как долго продлится спад в строительстве. Как и вообще кризис, и насколько глубоким он будет. Самое главное – понять, где выход. И похоже, что западные страны ориентируются пока на ипотеку. Вектор не меняется. Во всяком случае, антикризисные меры зарубежных правительств нацелены именно на восстановление ипотечных механизмов, и новых путей пока никто не ищет. Как американское, так и европейские правительства сейчас представляют большие госгарантии по ипотеке. Насколько это возможно для нас, попытаемся разобраться.
Что сейчас происходит с российской ипотекой? У нас всего лишь 2,5 процента ипотеки от ВВП, а в развитых странах 20–80%. Мы отстаем? Да, и слава Богу, что отставали.
Сегодня перед государством и перед банками в области задач, которые связаны именно с ипотекой, стоят две глобальные проблемы – это поддержка старых заемщиков и привлечение новых. Новые заемщики нужны для стимулирования платежеспособного спроса на жилье. Банкиры не хотят, чтобы стоимость квадратного метра падала. Им это не выгодно.
Если говорить о поддержке старых заемщиков, то практически все банки, которые могли это сделать, создали свои собственные программы по поддержке проблемных заемщиков, т. к. прекрасно понимают, что за клиента надо бороться. Конечно, лучше сейчас, даже с финансовой точки зрения, его сохранить, нежели реализовывать то жилье, которое имеется в залоге.
Остановлюсь на тех вариантах помощи своим заемщикам, которые предлагают банки сейчас. Первый – это рефинансирование ипотечных кредитов, выданных в иностранной валюте в рублевые. Но здесь надо отметить, что не все так однозначно, потому что у разных банков разные программы. И где-то это выгодно, а где-то нет.
Второй вариант – это реструктуризация долга. Но, к примеру, ВТБ-24 предлагает на выбор в зависимости от первоначальной программы кредитования несколько решений. Это увеличение срока кредитования, предоставление на 6 месяцев кредитных каникул с обязательной выплатой только процентов и т. д. Банк «Хоум-кредит» готов реструктуризировать ежемесячные платежи на 12 месяцев. Банк Москвы также предлагает кредитные каникулы. Если заемщик воспользуется такой программой, то получает отсрочку погашения на часть платежа.
Если говорить о второй задаче – привлечении новых заемщиков, то здесь, мне кажется, все гораздо сложнее. И дело не только в том, что заемщика пугают высокие процентные ставки. Поверьте, вовсе нет. Просто элементарные расчеты показывают, если, например, однокомнатная квартира в июле 2008 года покупалась за 200 тысяч долларов при ставке в 9–11% в валюте, то все равно это гораздо менее выгодное предприятие, нежели приобрести ту же самую квартиру сегодня за 120–130 тысяч «зеленых», взяв ипотеку под 16–18% годовых. Поэтому дело не в том, дотировать или не дотировать процентные ставки, которые могут еще расти, а в том, что даже тот, кто хочет взять ипотеку, ее все равно не возьмет. Почему? Да потому, что население крайне не уверено в завтрашнем дне. Люди боятся ввязываться в ипотеку. Так что наметившаяся тенденция по снижению процентных ставок не сыграет особой роли. Это действо, собственно говоря, даст возможность только поддержать и сохранить рынок ипотеки вообще, но не даст возможность восстановить ее докризисный уровень.