Ипотека, спасение утопающих
Похоже, грандиозные планы государства по спасению ипотеки приказали долго жить. Светлое желаемое не выдержало столкновения с грубой действительностью кризиса. Теперь спасатели ипотечного рынка предпочитают довольствоваться малым, ищут обходные пути.
Форд «Фокус» можно, яхту – нельзя
На начало марта в Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) поступило более полутора тысячи обращений.
Правда, многие, узнав, что господдержка – это не подарок (она, по сути, представляет собой дополнительный кредит, за который через год придется платить), тут же заявляли, что постараются справиться собственными силами. Более 400 семей получили положительные решения о реструктуризации их кредитов.
– Госпрограмма – это не благотворительность, – говорит генеральный директор АРИЖК Андрей Языков. – Государство не обещало помогать состоятельным семьям, которые купили элитное жилье, построили загородный дом. Отсюда – ограничения по площади и стоимости жилья. Но они вполне справедливые, на мой взгляд: 70-метровая квартира на двоих, 90-метровая – на троих… Разве это так уж мало? Если речь об индивидуальном доме – это 120 метров площади на семью из двух человек и по 50 «квадратов» – на каждого, если в семье трое и больше.
Позиция государства жесткая – никакого налогооблагаемого имущества, включая участки в садовых товариществах, не говоря уже о предметах роскоши типа яхт и скутеров в активе заемщика не должно остаться. Все это нужно реализовать для погашения ипотечного долга. Допускается лишь наличие автомобиля (правда, если его стоимость не превышает 500 тыс. рублей).
АРИЖК работает с заемщиком вне зависимости от того, где он оформил кредит. Более того, он мог занять деньги даже не у банка. Во многих регионах администрации создавали специальные финансовые структуры для развития собственных ипотечных программ: фонды, центры ипотечного кредитования. Заявления от таких заемщиков тоже принимаются.
Так называемый жилищный кредит, выданный под поручительство без залога жилья, под реструктуризацию не попадает. В этом случае АРИЖК предлагает банку переоформить обеспечение: вместо поручителей – ипотеку, то есть передать квартиру в залог.
Много случаев, когда кредит выдавали на стадии строительства. А позже, когда дом был сдан, люди оформили ипотеку. В такой ситуации агентство тоже принимает заявления. Главное, чтобы кредит был выдан до 1 декабря 2008 года, и к моменту обращения была оформлена ипотека.
Если же дом еще не достроен, и заложить жилье не получится, тут агентство бессильно.
А. Языков рассказывает о процедуре реструктуризации кредита:
– Процесс делится на две части. Первая – это принятие решения о реструктуризации. Она у нас по стандарту занимает четыре дня. Вторая часть при положительном решении – оформление реструктуризации. По стандарту это не более пяти дней. Когда комплект документов полный, проблем не возникает. Но если в семье появился ребенок, и он вместе с родителями наделен правом собственности по заложенной квартире, в пакет документов должно быть включено письменное согласие органов опеки. А у них процедура согласования занимает недели три. В результате оформление задерживается. Сейчас ведем разъяснительную работу с региональными администрациями, чтобы ускорить процесс – органы опеки в их подчинении.
Новый поворот
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) объявило, что приоритетом для него в 2009 году станет помощь проблемным ипотечным заемщикам.
Прежний приоритет – выкуп кредитов у банков – снят с повестки дня, теперь выкупать кредиты АИЖК не будет. Соответствующее решение было принято агентством из-за того, что в проект Федерального бюджета не попали 200 млрд рублей, которые правительство обещало выделить в 2009-м на поддержку ипотечного рынка.
Однако кое-какие средства у АИЖК все же остались. Согласно программе антикризисных мер, рассмотренной недавно правительством, на реструктуризацию кредитов для заемщиков, потерявших работу, планируется потратить 51,6 млрд (из тех 60 млрд, выделенных агентству еще в прошлом году, из которых 8,4 млрд уже потрачены на выкуп кредитов). По мнению экспертов, работать на рынке ипотеки в таких условиях смогут только госбанки.
АИЖК обещает исполнить обязательства по уже заключенным контрактам на выкуп кредитов. Что же до нового приоритета, то по состоянию на 13 марта АИЖК рефинансировало более 140 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 110,8 млрд рублей.
Когда рефинансирование не светит
- В большинстве случаев, если кредит оформлен менее трех месяцев назад. Хотя некоторые банки вписывают в договор особые условия по досрочному погашению, например вводят годовой мораторий.
- Если сумма нового кредита превышает 70 процентов стоимости заложенной квартиры (причем стоимость жилья оценивается повторно – исходя из текущей ситуации на рынке).
- Если при возвращении первого кредита плательщик был неаккуратен и допускал просрочки платежей.
Задолженность растет
По данным ЦБ, за январь 2009 года выдано 6110 жилищных кредитов в рублях, ипотечных рублевых кредитов – 2867. Число вновь выданных кредитов в валюте стремится к нулю: по данным на 1 февраля, оформлено только 167 таких кредитов, с использованием ипотеки – 152.
В то же время долги по ранее выданным жилищным кредитам увеличиваются: на 1 января размер просроченной задолженности по ипотеке в рублях составил 6,73 млрд (по сравнению с 819 млн руб. на 1 января 2008-го). То есть за год просроченная задолженность по рублевым кредитам выросла в восемь раз. За январь долги увеличились еще на 0,54 млрд – до 7,27 млрд руб.
Размер просроченной задолженности по кредитам в иностранной валюте на начало года составил 6,373 млрд рублей (годом ранее – 405 млн). На 1 февраля долги выросли еще на 1,5 млрд рублей – до 7,89 млрд. Итого – по сравнению с началом 2008 года – просроченная задолженность выросла в 19 раз.
Уравнивая в правах
Бюджетный комитет Госдумы РФ поддержал законопроект, расширяющий практику предоставления налогового вычета при покупке жилья.
Законопроект уже заручился поддержкой правительства РФ. В частности, предполагается, что граждане смогут вернуть из бюджета часть денег, потраченных на приобретение не только дома, но и относящегося к нему земельного участка. Такой порядок будет применяться только в отношении индивидуального жилищного строительства.
Другая новация касается вычета банковских процентов по ипотечному кредиту. Сегодня заемщики банков могут получить вычет с двух млн рублей, потраченных на покупку жилья, а также суммы процентов по ипотечному кредиту, уплаченные в год покупки. Но кризис внес свои коррективы, заставив многих заемщиков рефинансировать ипотечные кредиты. А поскольку при этом оформляется новый кредитный договор, меняется и цель займа, то есть право на вычет процентов в соответствии с Налоговым кодексом исчезает. Депутаты предлагают «уравнять в правах» рефинансированные и ипотечные кредиты.
Предполагается, что изменения вступят в силу 1 января 2010 года.
Поскольку подоходный налог, по которому предоставляется имущественный вычет, поступает в бюджеты регионов, потери федеральному бюджету не грозят.
Напомним: в конце прошлого года в Налоговый кодекс были внесены поправки, увеличившие с 1 до 2 млн руб. сумму, с которой граждане могут получить налоговый вычет в случае приобретения или постройки собственного жилья. Максимальная сумма вычета составляет 260 тыс. рублей. Эта норма распространяется на все правоотношения, начиная с 1 января 2008 года. Таким образом, все граждане, купившие или построившие жилье после этой даты, смогут выполнить перерасчет подоходного налога и получить деньги обратно.
Вопрос эксперту
Все больше разговоров и слухов о «дефолтных» квартирах. Дескать, банки будут их отбирать и продавать. Некоторым неплательщикам даже уведомления приходят: если не погасите долг, заберем ваше жилье. В связи с этим вопросы. Действительно ли ситуация с неплатежами по ипотеке столь острая? Идут ли банки на уступки заемщику? Может ли он в минуту жизни трудную самостоятельно продать ипотечную квартиру?
Отвечает генеральный директор агентства недвижимости Валерий Барнинец:
– Просроченные платежи по ипотечным кредитам на начало года составляли 6,7 млрд рублей в рублевых кредитах и 6,37 млрд рублей в долларовых. Данные цифры приводит ЦБ. Средняя просрочка в портфеле рефинансируемых кредитов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) достигла 7,95 процента. Но здесь стоит сделать оговорку. Данные по просроченным кредитам сейчас напоминают ситуацию с уровнем безработицы в России, когда даже Президент, понимая условность цифр Росстата, говорит о реальных цифрах безработицы, превышающих официальные показатели в несколько раз.
В таких данных главным является динамика, а она показывает, что уровень просрочки в России по сравнению с 2007 годом вырос в два с лишним раза. Большинство экспертов, так же как и я, считают, что ситуация в апреле окажется существенно хуже. Это связанно уже с реальным ухудшением финансового положения большинства заемщиков из-за падения доходов, снижением курса рубля, ситуацией на рынке труда.
Если же говорить о собственном опыте, то в нашей компании каждый день раздаются звонки от людей, которые оказались не способны выплачивать ипотеку. И их становится все больше.
Как агентство недвижимости мы можем лишь рекомендовать человеку, как вести себя в данной ситуации. Кому-то имеет смысл сдавать квартиру или комнату, кому-то – обратиться в банк и попросить реструктурировать кредит. Находятся и такие заемщики, которые готовы вернуть банку предмет залога, понимая, что других вариантов нет.
Как правило, банк готов делать уступки клиенту на протяжении трех месяцев, позволяя в этот срок решить проблемы с выплатой кредита. Дальше разбираться с заемщиком начинают коллекторские агентства. Чем дальше в кризис, тем жестче ведут себя банки. Но имейте в виду, что они охотнее идут на уступки тем заемщикам, которые не прекращают полностью выплаты по кредиту. Ведь ни один банк не хочет получить «дефолтного» заемщика или предмет залога.
Решение вопроса с продажей квартиры для заемщика намного проще, чем может показаться на первый взгляд. Однако цена квадратных метров с октября прошлого года снижается. Сейчас она упала в среднем на 20–30 процентов. В связи с этим большинство «поздних» заемщиков оказываются в проигрыше от всей этой процедуры.