Если вы копили на квартиру…
Наверное, жили при этом экономно, рассчитывая, к примеру, взять ипотечный кредит. И вдруг кризис перепутал все карты. Что делать? Как не потерять накопленное?
Кризисом – по ипотеке
Финансовый кризис горазд на сюрпризы. У кого-то накопления, вложенные в ценные бумаги российских и зарубежных компаний, обесценились на 50–70 процентов. Кто-то брал ипотеку в иностранной валюте, надеясь выиграть от низкой ставки и снижающегося курса доллара, но теперь его ежемесячный платеж по кредиту вырос почти наполовину…
В докризисные времена можно было взять ипотеку с первоначальным взносом 0–15 процентов и ставкой 11–14 процентов годовых в рублях. Кредит давали и тем, кто решил приобретать жилье на первичном рынке, то есть строящуюся недвижимость, и тем, кого привлекал вторичный рынок. Больше того, многие банки готовы были заключить договор под залог имеющейся недвижимости и даже земли.
Нынче ситуация иная. Ипотечный кредит можно получить разве что для покупки недвижимости на вторичном рынке. Ипотеку под строящиеся объекты или под имеющиеся квартиры и земельные участки не дают. На завершение строительства требуются средства, а в период кризиса, когда банки ужесточают условия выдачи кредитов как физическим, так и юридическим лицам (в том числе застройщикам), риск того, что выбранное вами жилье будет «заморожено» на неопределенный срок, весьма велик. И банки не хотят рисковать: ведь если заемщик не расплатится по ипотеке, а его жилье так и не достроят, банк останется с недостроем, который не сможет продать и вернуть себе хотя бы часть непогашенного долга.
Когда речь идет об ипотеке под залог имеющейся недвижимости, здесь для банка риски также высоки. Он не знает, с какой целью вы закладываете свою квартиру, дом, землю и т. д. и сможете ли вернуть долг. В этом смысле целевой кредит для покупки недвижимости на вторичном рынке более прозрачен и содержит меньше рисков: банк знает, куда пойдут деньги, которые он дает в долг заемщику.
К сожалению, изменились и условия кредитования: сейчас ипотека требует первоначального взноса не менее чем 30–40 процентов от стоимости, а ставки выросли до 15–20 процентов в рублях.
Одновременно произошло некоторое снижение цен на объекты недвижимости. В среднем они подешевели на 10–20 процентов. Но это, увы, не спасает, если, скажем, гражданин хочет взять ипотеку.
Занимательная бухгалтерия
Посчитаем. Допустим, вы копили деньги, чтобы приобрести квартиру, которая стоила восемь млн рублей, и накопили 15 процентов на взнос (1,2 млн). В этом случае даже при удешевлении квартиры на 15 процентов (то есть до 6,8 млн) денег на внесение первоначального взноса все равно не хватит. Ведь по новым условиям он должен составлять 30–40 процентов, то есть не менее двух млн. А разница в
800 тыс. рублей довольно существенна.
Общее и частное
Возможны такие ситуации:
- Человек накопил недостаточный взнос для ипотеки по новым условиям.
- Рассчитывал приобрести строящееся жилье, на которое временно не дают ипотечный кредит, даже если необходимый первоначальный взнос накоплен.
- Планировал получить ипотеку по ставке на четыре-пять процентов ниже нынешней, и при текущей зарплате не может себе позволить столь дорогой ипотечный кредит даже при достаточном первоначальном взносе.
Это, так сказать, частности. А еще есть общее для всех – неопределенность относительно продолжительности финансового кризиса, и, как следствие, его влияние на условия ипотечных кредитов, которые теперь предлагают банки.
Ответ на вопрос, что делать в сложившейся ситуации, во многом зависит от того, с какой целью и когда вы хотели приобрести недвижимость. А также от того, насколько велик накопленный первоначальный взнос.
Здесь могут быть следующие варианты.
Первый вариант
Недвижимость планировалось приобретать в ближайшее время для улучшения жилищных условий.
В этой ситуации оказались те, кто рассчитывал взять ипотеку в самом скором времени. Цель приобретения недвижимости для них – решение первоочередной задачи, которую невозможно откладывать надолго.
С одной стороны, маловероятно, что кризис растянется на пять-десять лет. По некоторым прогнозам, вероятнее всего, кризисные явления продлятся еще один-два года, а затем постепенно пойдут на убыль. Тем более что правительства большинства развитых стран предпринимают активные действия по выходу из кризиса за счет предоставления финансовой помощи ведущим банкам, страховым компаниям, предприятиям ключевых отраслей экономики и т. д. Именно поэтому идею об ипотечном кредите не стоит совсем отбрасывать как фантастическую и далекую от реальности.
С другой стороны, важно как минимум поддерживать достигнутый размер первоначального взноса по ипотеке, а также уровень вашего дохода. Это позволит получить доступ к кредиту, как только кризис начнет спадать.
Если же накоплен недостаточный первоначальный взнос, его необходимо успеть пополнить до того момента, как вы сможете получить ипотеку на условиях, близких к докризисным.
Какие инструменты лучше всего подойдут для того, чтобы сохранить тот объем накоплений, который вы успели сформировать?
Срок в один-два года слишком мал для вложений на фондовых рынках. Кроме того, подобные инвестиции не могут гарантировать определенный уровень доходности и даже безубыточности. Когда речь идет о том, чтобы спасти накопления от потерь, лучше всего воспользоваться таким инструментом, как банковский депозит.
Главное – размещайте в один банк не более 700 тыс. рублей (или эквивалент в иностранной валюте). И выбирайте банк не по принципу доходности, а по принципу надежности. При выборе стоит отдавать предпочтение банкам со следующими характеристиками:
- Срок работы банка – от пяти лет.
- Наличие государственного участия (примеры – Сбербанк, банк ВТБ 24, Газпромбанк, Россельхозбанк).
- Вхождение банка в ТОП-10 российских банков.
Что касается самих банковских вкладов, в которых вы можете разместить ваши накопления, то можно дать следующие рекомендации.
- Если вы не планируете пополнять ваши накопления, можно разместить первоначальный взнос на непополняемом банковском депозите на срок, начиная от шести месяцев (на меньший срок вкладывать деньги на первоначальный взнос по ипотеке не интересно с точки зрения невысоких процентов по вкладу).
- Если есть намерения пополнять депозит, выбирайте, соответственно, пополняемый депозит.
В отношении валюты депозита можно предложить разбить накопления между двумя-тремя валютами. Причем меньшую часть следует размещать в рублях, т. к. наша национальная валюта сейчас менее стабильна, чем доллар и евро.
Второй вариант
Недвижимость планировалось приобретать с целью сдачи в аренду или перепродажи в обозримом будущем.
Если вы рассчитывали приобрести квадратные метры в инвестиционных целях, то вполне можете обратить свои взоры за рубеж. За границей недвижимость значительно дешевле, особенно по сравнению с Москвой и Санкт-Петербургом. Вкладывать деньги можно как во вторичное жилье, так и в строящееся. Причем первоначальный взнос для этих целей требуется меньше, чем для покупки средней квартиры в Москве.
Вложения в зарубежную недвижимость стоит всерьез рассматривать, начиная с суммы 25–
35 тыс. евро (или примерно 1,5 млн рублей). Эти деньги позволят сделать шаг к приобретению апартаментов в Италии, Франции, Болгарии, Черногории стоимостью 100 тыс. евро и, возможно, больше, но в рассрочку на полтора-два года.
Первый взнос при подписании контракта может составлять 20–35% от стоимости недвижимости. Следующий взнос могут обязать внести через полгода, затем – еще через полгода и т. д. Таким образом, вполне реально стать владельцем зарубежной недвижимости, которая будет не только дорожать, но и приносить доход от сдачи в аренду.
Сдавать зарубежную недвижимость в аренду проще и удобнее, чем российскую: за границей можно поручить это специализированной управляющей компании. Она будет следить за состоянием вашей недвижимости, подыскивать арендаторов, а также передавать вам доход от сдачи в аренду. Конечно, за услуги компания будет брать 20–25% от аренды, но комфорт того стоит.
Управляющая компания способна обеспечить чистый доход в пять-шесть процентов годовых, что, в принципе, соответствует доходности от сдачи в аренду московской недвижимости.
В то же время, обзаводясь жильем за рубежом, вы можете, в зависимости от страны, приобрести упрощенный порядок получения визы в страну, а также другие привилегии. Кроме того, даже если будете сдавать вашу недвижимость круглогодично через управляющую компанию, все равно сможете в течение определенного срока (обычно две недели в году) проводить в ваших апартаментах период отпуска. Важно только заранее уведомить о приезде управляющую компанию.
Процедура приобретения недвижимости за рубежом проста и прозрачна, особенно если это касается развитых стран, поэтому такое решение вполне может стать альтернативой покупке недвижимости в России.
Зарубежная ипотека также доступна: в среднем по ставкам четыре-шесть процентов годовых. Хотя ставки во многом зависят от страны, где вы будете приобретать недвижимость и оформлять кредит.
Для зарубежной ипотеки потребуется первоначальный взнос порядка 20–50% от стоимости недвижимости. Но поскольку квадратный метр в среднем дешевле московского, то вашего первоначального взноса вполне может быть достаточно. Правда, чтобы воспользоваться ипотекой, ваш доход обязательно должен быть официальным, и желательно не менее 1200–1500 евро в месяц.
Третий вариант
Недвижимость планировалось приобретать для собственного использования в будущем.
Если вы планировали использовать ипотеку не в самое ближайшее время, а с прицелом на пять-семь лет и больше, то сейчас открывается возможность существенно увеличить накопленный первоначальный взнос.
Человек, у которого есть в запасе пять-семь лет, вполне может не ограничиваться депозитами, а использовать для размещения накоплений и более агрессивные инвестиционные инструменты, к которым относятся инвестиционные фонды. К самостоятельной работе на бирже можно прибегнуть, если вы имеете многолетний опыт в этой области, если же вы новичок в этой сфере, лучше довериться профессиональному управляющему.
Почему сейчас подобные вложения могут принести прибыль? Дело в том, что в периоды кризиса акции большинства предприятий стоят достаточно дешево из-за нестабильности в экономике: инвесторы опасаются загадывать далеко вперед. Однако, как показывает анализ предыдущих кризисов, именно вложения, сделанные в нестабильное время, приносили инвесторам в итоге наибольшую прибыль. Ведь после кризиса неизменно следует новый экономический подъем, сопровождающийся ростом на фондовом рынке.
Важно только выбрать правильный вариант инвестиций. Сейчас достаточно сложно определить компании, которые покажут наибольшую динамику развития в посткризисное время. Поэтому лучше придерживаться стратегии диверсификации, т. е. не класть все яйца в одну корзину, не делать ставку на одну компанию, либо одну отрасль, либо даже одну страну. Знающие люди размещают накопления в нескольких инвестиционных фондах, как российских, так и зарубежных, которые вкладывают средства инвесторов в ценные бумаги различных компаний из различных стран.
Лучше разместить вложения как минимум в три-четыре фонда. Например, можно выбрать один фонд, инвестирующий в акции ведущих российских компаний, один фонд – инвестирующий в акции ведущих компаний развивающихся стран (например, Китая, Индии), один фонд – инвестирующий в акции ведущих мировых компаний (глобальный фонд). Тогда, имея в портфеле несколько фондов, вы будете лучше защищены от рисков, связанных с тем, что какая-то отрасль медленнее восстановится после кризиса, а какая-то страна покажет меньший рост.
Однако важно помнить: часть вложений все же лучше оставить в менее рискованных инструментах, например в банковских депозитах. И чем меньший уровень риска для вас комфортен, тем большую часть сбережений лучше оставить на депозитах.
Также необходимо понимать, что доходность инвестиций в фонды не гарантируется никакими финансовыми организациями и в какие-то периоды может быть даже отрицательной, и к этому надо быть готовым.
Если кризисная ситуация затянется, и доходность от ваших вложений в фонды окажется меньше ожидаемой, придется отложить на несколько лет приобретение недвижимости. Поэтому подобный вариант размещения первоначального взноса по ипотеке подходит тем, кто планировал приобретать недвижимость в сравнительно отдаленном будущем, но, в принципе, может позволить себе отсрочить момент покупки еще на три-пять лет.
Такой зазор по времени позволит более спокойно относиться к краткосрочным колебаниям на фондовом рынке.
Неприкосновенный запас
Еще рекомендация. Даже когда вы разместите первоначальный взнос в те или иные финансовые инструменты, следует позаботиться о том, чтобы сохранить ваш уровень дохода как минимум не ниже текущего. Иначе все старания по сбережению и увеличению первоначального взноса окажутся напрасными.
Чтобы обезопасить себя от снижения дохода, непременно оставьте резервный фонд в размере минимум трех ежемесячных зарплат. И постоянно поддерживайте его. Он понадобится на тот случай, если вас «сократят» в вашей нынешней фирме. С таким неприкосновенным запасом будет проще пережить период поисков новой работы, не тратя деньги, отложенные для первоначального взноса на будущую ипотеку.
Благодаря грамотному выбору инвестиционных инструментов для первоначального взноса и созданию резервного фонда вы сможете достичь ваших целей. Даже несмотря на такую очевидную неприятность, как финансовый кризис.