Вопрос экспертам
Как повлиял кризис в США на наши банки? Тщательнее ли они стали подбирать заемщика (и не только по первоначальному взносу)? Дают ли сейчас кредиты тем, кто не имеет постоянной регистрации в Москве? Было время, когда кредиты давали даже не гражданам РФ. Мол, квартира в залоге, ничего страшного. Пересмотрели ли банки свои позиции?
Владимир Лопатин, председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров:
– Повлиял ли кризис в США на наши банки? Несомненно. Причем – в лучшую сторону. Во-первых, банков, предлагающих ипотечные кредиты, стало несколько меньше. И это замечательно! 700 банков на рынке ипотеки – явный перебор. Зачем, к примеру, 60 ипотечных банков в Екатеринбурге? Только клиентов запутывать… Добрая половина этих банков ни профессионально, ни экономически, ни технологически не готова к такому сложному виду бизнеса, каковым, несомненно, является ипотека. В два, а то и в три раза уменьшится количество кредиторов на этом рынке – мы этого даже не заметим.
Стали ли они более тщательно подбирать себе заемщика, и не только по первоначальному взносу? В большинстве своем – стали, потому наши кредиты на Западе нынче пристраивать труднее. А кредиты, предоставленные заемщикам с сомнительной репутацией, с чрезмерно «затемненными» доходами, имеющими к тому же нерегулярный характер, с чрезмерной нагрузкой по выплате кредитов, с полным или почти полным отсутствием первоначального взноса и т.д. – рефинансировать на сколько-нибудь приемлемых условиях практически невозможно. Поэтому банки стали действовать более избирательно. У кого-то проблемные кредиты просто ушли из продуктовой линейки. У кого-то – стали значительно дороже. А кто-то вроде бы не изменил условий, но при этом просто увеличил количество отказов без объяснения причин. И это, между прочим, самое неприятное. И самое неправильное со всех точек зрения. На обмане клиентов и партнеров бизнес не построишь и не удержишь.
Дают ли кредиты тем, кто не имеет в Москве постоянной регистрации? Дают. Что такое регистрация, на Западе не знают и не понимают. Поэтому такой параметр не сильно влияет на стоимость возможной продажи портфеля. Соответственно, и банки не придираются.
Пересмотрели ли свои позиции банки в том, что дают кредиты не гражданам РФ? В этом смысле тоже изменений немного. Да и вообще, если в США ипотека сильно больна, то у нас, можно сказать, у нее лишь легкий насморк. Ставки повысились незначительно и далеко не у всех. А есть банки, в которых эти ставки по-прежнему даже понижаются. Открываются новые ипотечные центры. Набираются новые сотрудники. Устанавливаются планы по выдаче кредитов, покруче прошлогодних. Вряд ли все это происходит от недооценки ситуации нашими банкирами. Скорее оценили и поняли: не все так страшно. И тот, кто сейчас выдержит и даже ускорится, тот имеет шанс закрепиться на завтрашнем рынке.
Ирина Радченко, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости:
– Как ни странно, но для России американский кризис может быть хорошим уроком на тему «Как не надо увлекаться выдачей ипотечных кредитов всем подряд». Еще в первой половине 2007-го года многие российские банки демонстрировали особую лояльность тем, кто желал купить квартиру в кредит. Между тем два-три года назад риэлторы и ипотечные брокеры шутили так: «для того, чтобы получить ипотечный кредит, заемщику надо доказать банку, что он не нуждается в деньгах». А в 2007-м некоторые банки готовы были кредитовать буквально чуть ли не всех желающих.
Если бы на российском финансовом рынке было достаточно «длинных» денег, в постоянном притоке которых нуждается ипотека, то, возможно, подобная эйфория продолжилась бы и дальше. Но сложилось так, что большая часть выданных ипотечных кредитов в нашей стране рефинансируется на западных рынках капитала, которым было не до российской недвижимости и ипотеки. Большинство из них в буквальном смысле слова боролось и продолжает бороться за выживание. Поэтому сейчас в России наблюдается сокращение темпов прироста выдачи ипотечных кредитов: западные финансовые институты не готовы выкупать пулы закладных у российских контрагентов в прежних объемах. Вот и вынуждены отечественные банки снова вводить двойное сито для потенциальных заемщиков, сквозь которое могут пройти, увы, не все.
Сегодня банки руководствуются, как и прежде, двумя главными критериями при андеррайтинге заемщика. Чем выше первоначальный взнос, тем меньше претензий у банка. При взносе 50 процентов и более от стоимости недвижимости многие кредитные комитеты включают для такого клиента зеленый свет. Ведь суметь заработать и сохранить не один десяток тысяч долларов (для Московского региона) – достаточно хороший тест на надежность и платежеспособность заемщика.
И второй критерий – чем солиднее и прозрачнее доходы, тем выше лояльность банковских служащих. Самое главное при этом, чтобы заемщик мог позволить себе ежемесячно, не особо напрягаясь, выплачивать банковские проценты и погашать тело кредита. Такие вопросы как гражданство или регистрация при подтверждении легальности заработков, как правило, отходят на второй план.
Юлия Вербицкая, консультант генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по ипотеке:
– Оценивая ситуацию, можно сказать, что кризис ликвидности на развитии ипотеки в России не отразился. По данным нашей компании, число сделок с привлечением ипотечного кредита не сократилось. Наоборот, наблюдается постоянная тенденция к увеличению объемов ипотеки. В России сейчас доля рынка ипотеки от общего рынка недвижимости занимает примерно 15-20 процентов. В разных регионах этот показатель составляет от 5 до 20 процентов.
Хотя в России за основу взята американская модель ипотечного кредитования, однако условия выдачи кредитов изначально были достаточно жесткие. У нас нет такого критического положения, которое наблюдается на рынках Америки и Европы. Более того, в России нет даже предпосылок для развития подобной ситуации.
При всем том уже сейчас можно говорить, что заемные деньги становятся дороже. Ждать того, что «стоимость денег» станет дешевле, в условиях мирового кризиса ликвидности не приходится. Последние два года на рынке ипотеки банки по-настоящему соревновались за потенциального заемщика, постепенно увеличивали суммы кредита, снижали первоначальный взнос и процентные ставки. Сейчас брокеры такой тенденции не наблюдают. Этот процесс закончился благодаря кризису. Банки стали более внимательно подходить к своему кредитному портфелю.
Ольга Садовская, член правления ипотечного банка:
– Многие банки, в том числе и наш, отложили сделки по секьюритизации до момента стабилизации на рынке, и используют более выгодные источники финансирования.
Еще одно из последствий кризиса – изменение требований к заемщикам. Если говорить о России, то этот процесс уже начался. В некоторых банках, где планка риска была поднята достаточно высоко, происходит переоценка рисков и пересмотр существующих требований к заемщикам. Но в любом случае каждый конкретный банк решает этот вопрос по-своему, исходя из степени сбалансированности кредитной политики и возможностей финансирования.
Если существующая кредитная политика сбалансирована, основана на системном анализе потенциальных рисков, нет необходимости в ужесточении требований к заемщикам.