Незаметный бум
«Покупайте землю, ее больше не делают», – этот совет Марка Твена не стареет. Причем если раньше пределом мечтаний отечественного землевладельца были шесть соток, теперь можно подумывать об усадьбе площадью в десятки га.
Ты – мне, я – тебе
Эксперты говорят о бурном развитии рынка загородной недвижимости, на фоне которого растет число ипотечных кредитов, выданных на приобретение «домика в деревне». Хотя, если смотреть в корень, придется сделать не самый оптимистический вывод: развитие ипотеки говорит в первую очередь о росте цен – даже довольно состоятельные граждане уже не могут позволить себе покупку без заемных средств.
За развитие ипотечных программ следует также благодарить застройщиков, которые вынуждены нынче сами заботиться о том, где их клиенты возьмут деньги, чтобы оплатить загородное жилье.
– В абсолютных цифрах в Подмосковье с использованием ипотеки покупается, конечно, меньше, чем в столице, – считает руководитель департамента загородной недвижимости одной из корпораций Татьяна Сташкевич. – Но если брать проценты роста, то у загородной недвижимости он куда более внушительный. В отдельных поселках до 70 процентов домов приобретается с помощью ипотеки. Раньше у застройщиков прослеживалось одно стремление – продать. Вопрос о том, где покупатель возьмет деньги, их не волновал. Теперь пришло понимание: сидеть сложа руки – значит отсекать значительный пласт клиентов. И застройщики стали работать с банками, проводить презентации, «пиарить» свои поселки.
Хотя количество сделок растет, некоторые банки все еще неохотно выдают ипотечные кредиты на покупку загородной недвижимости. Это связано, прежде всего, со сложностями, которые возникают при оценке земельных участков. Как следствие, проблематичной становится и оценка рисков. А ведь ипотечное кредитование земли считается довольно рискованным предприятием.
Сегодня ипотечные программы для загородной недвижимости есть почти у всех банков. Крупнейшие застройщики благодаря своей репутации активно сотрудничают с банками по вопросам ипотечного кредитования, увеличивая тем самым платежеспособный спрос на свои проекты.
Купить «незавершенку»
Проще получить кредит, когда уже есть предварительная договоренность между банком и застройщиком. В случае заключения соглашения между ними о предоставлении ипотечных кредитов клиентам конкретных коттеджных поселков и прохождения аккредитации у банка снижаются операционные расходы на анализ риска по каждому ипотечному объекту. Как правило, банк берет в залог землю и строящиеся на ней жилые объекты. Если схема продаж и договорная база приемлемы для банка, у него в залоге оказывается ликвидный объект с постоянно возрастающей рыночной стоимостью. Большое значение имеют репутация застройщика на рынке, число реализованных объектов, кредитная история, темпы продаж.
Кроме того, есть ряд факторов, от которых зависит, удастся ли получить кредит. Банки в первую очередь одобряют объекты, права на которые полностью оформлены (имеется весь пакет документов), в том числе предоставлены свидетельства о правах собственности на земельный участок и строение в соответствии с реальным техническим состоянием объекта. Для кредитования предпочтительнее сооружения, расположенные на землях поселений, чем свободные участки или дома в садовых товариществах. Кроме того, банки обращают внимание на такой фактор, как подведенные и введенные в эксплуатацию коммуникации. Впрочем, даже если все оформлено как объект незавершенного строительства, многие банки будут его кредитовать и даже предложат программу на достройку.
По словам участников рынка, когда речь идет о доме в строящемся коттеджном поселке, то гарантия того, что кредит удастся получить, почти 100-процентная. Разумеется, при условии, что заемщик устраивает банк, имеет необходимый доход и т.п. Но даже когда не все идеально, не стоит отчаиваться. Вот что советует Наталья Орлова, директор департамента одной из компаний:
– Если не удалось договориться с одним банком, всегда найдется другой. Тем более что застройщики имеют налаженные контакты с некоторыми банками – в этом случае, по крайней мере, потенциальному заемщику не придется объяснять банку, что за объект недвижимости он выбрал и надежен ли он. Если же речь идет об уже готовом доме либо об участке земли, ситуация немного другая. Но даже на такие объекты, если задаться целью, кредит получить можно. Правда, кредит этот может быть не ипотечным, а каким-то еще (например, потребительским), что скажется на процентах. Но все равно ситуация явно лучше по сравнению с тем, что было три-четыре года назад, когда иной раз денег не давали вообще – ни под каким видом.
Хождение по мукам
Впрочем, самостоятельный поиск кредита может обернуться изрядной головной болью. Даже для того, чтобы собрать стандартный пакет документов, придется приложить немалые усилия. Помимо паспорта и справки о доходах, заемщик обязан предъявить справку о состоянии здоровья (для страховой компании), документы на приобретаемое (закладываемое) имущество (земельный участок и строение), копии паспортов владельцев данного имущества, согласие супруга (заявление об отсутствии брачных отношений), кадастровые планы на земельный участок, извлечение из техпаспорта на строение, правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объект, выписки из ЕГРП (Единого государственного реестра прав), справки об отсутствии (наличии) ограничений. В качестве дополнительных документов могут быть затребованы свидетельство о браке и копия трудовой книжки заемщика, справка об отсутствии задолженностей по налогу на землю за последние двенадцать месяцев. В некоторых банках требуют еще справку из психдиспансера. Но даже если все документы в порядке, на то, чтобы изучить их и вынести решение (не всегда положительное), банку может понадобиться несколько месяцев.
По-прежнему определенные затруднения может вызвать необходимость подтвердить доходы справкой по форме 2-НДФЛ и иметь двух поручителей с определенным уровнем дохода. Кроме того, для получения ипотечного кредита требуется предоставить документы не только от потенциального заемщика, но и от застройщика. (По разным причинам не все застройщики могут дать необходимые документы.)
Есть варианты
Процентные ставки по ипотечным кредитам на загородную недвижимость колеблются нынче от 9 до 14 процентов годовых в долларах или евро, и от 10,5 до 17 процентов в рублях. Минимальный размер кредита обычно составляет 20–30 тыс. долларов. Срок погашения может достигать аж сорока лет.
Специалисты в качестве наиболее интересных программ выделяют кредитование с нулевым первоначальным взносом, с плавающей ставкой погашения, кредиты на комнаты, а также программы рефинансирования ранее выданных ипотечных кредитов, ломбардного кредитования и кредитования на приобретение и под залог загородной недвижимости. Стоит упомянуть сделки с привлечением кредитных средств и сделки под залог уже имеющейся недвижимости клиентов (их родственников) как на объекты титула загородной недвижимости, так и на объекты новостроек, что в совокупности активизирует рост ипотеки на загородном рынке.– При покупке дорогой загородной недвижимости покупатели прибегают к ипотечному кредитованию, чтобы не «вынимать» деньги из бизнеса, – говорит исполнительный директор одной из компаний Мария Литинецкая. – В целом доля «ипотечных» сделок в поселках эконом- и бизнес-класса составляет примерно 30 процентов. В премиум-классе не менее десяти процентов сделок заключается с использованием ипотеки.
Будущее ипотеки на загородном рынке многие эксперты связывают в первую очередь с развитием поселков эконом-класса – пока это самый дефицитный сегмент.
И напоследок совет желающим приобрести загородный участок в кредит: внимательно читайте кредитный договор (обычно подводные камни таятся в разделе условий досрочного погашения) и трезво рассчитывайте свои силы.