Трудности, как всегда, временные
Как бы ни были оптимистичны аналитики, ипотечный кризис в Штатах уже аукнулся российским заемщикам.
Кризис и его симптомы
В последнее время многие банки ужесточили требования. И сейчас по сравнению с началом года получить кредит на покупку жилья стало труднее.
– Взять кредит на тех же условиях, что и полгода назад, не получится, – комментирует ситуацию генеральный директор брокерской компании Дмитрий Балковский. – Нынче банки будут рады заемщикам, у которых доход подтвержден справкой по форме 2-НДФЛ, а, кроме того, в качестве первоначального взноса имеется хотя бы десять процентов от стоимости квартиры. Такой клиент, как правило, служит наемным работником в достаточно солидной организации, а не владеет собственным бизнесом. Если «резюме» заемщика иное, стоит ожидать длительных проверок платежеспособности и, возможно, отказа в кредите.
По мнению Дмитрия Балковского, ипотечный кризис на российском рынке все-таки был, и его симптомы налицо.
Во-первых, увеличение процентных ставок на один-два процента; во-вторых, ужесточение требований к заемщикам. Некоторые банки даже вынуждены были взять тайм-аут по предоставлению ипотечных кредитов на период, пока у них не было для этого финансовых ресурсов.
Ужесточение требований к заемщику проявилось в том, что в сложившейся ситуации банки стараются минимизировать риски и кредитовать максимально надежных клиентов. Кредитный портфель, сформированный из таких заемщиков, банки могут без проблем продать в другую кредитную организацию и получить новые финансовые ресурсы. Кредит же, выданный заемщику с неподтвержденными (либо нерегулярными) доходами, банк вынужден держать на своем балансе.
Однако ужесточение оценки платежеспособности заемщика, по мнению некоторых профессионалов, явление все-таки временное. Как считает заместитель генерального директора одной из брокерских компаний Алексей Шленов, реакция отечественного ипотечного рынка – скорее перестраховка, чем последствия американского кризиса. Ведь наш ипотечный рынок проходит нынче этап активного становления, находится на подъеме. И хотя в России за основу взята американская модель ипотечного кредитования, однако условия выдачи кредитов никогда не были мягкими.
«Серость» – не радость
Изменения требований банков к заемщикам коснулось в основном подтверждения доходов. Многие кредитные организации совсем отказались рассматривать «серые» доходы и требуют только подтверждение по форме 2-НДФЛ.
– Но это не значит, что клиенту, который не может официально подтвердить доходы, дорога к ипотечному кредиту закрыта, – считает Дмитрий Балковский. – Есть ряд банков, не изменивших требований к заемщикам. В них по-прежнему как перспективных рассматривают заемщиков, получающих часть зарплаты «в конвертах». Хотя если у претендента на ипотечный кредит нет никакой собственности кроме доходов (недвижимости, дорогого автомобиля), а занимаемая должность не слишком солидна, то не стоит удивляться отказу…
Меньше всего ипотечный кризис коснулся банков с участием государственного капитала: Сбербанка и Внешторгбанка. Что касается Сбербанка, то его подход к оценке платежеспособности клиентов не изменился. Этот банк всегда рассматривал лишь официальные доходы, подтвержденные работодателем, и с недоверием относился к зарплатам, получаемым «в конвертах», а также к отсутствию у потенциального заемщика первоначального взноса. И, кроме того, требовал поручителей.
Банка ВТБ 24 кризис коснулся еще меньше. По информации, которой располагает Федерация профессиональных кредитных брокеров, у ВТБ 24 размер просрочек по кредитам (в том числе необеспеченным, предоставленным частным лицам) минимален. Сейчас банк довольно активно открывает региональные филиалы и продолжает выдавать ипотечные кредиты на прежних условиях и в прежнем объеме.
Андеррайтинг: строго и долго
– В условиях изменившейся ситуации на ипотечном рынке частным лицам и компаниям, которые помогают клиентам получить кредит при помощи фальшивых документов, выжить все сложнее, – считает Д. Балковский. – «Черный» брокеридж все-таки больше развит в потребительском кредитовании, так как там суммы существенно меньше по сравнению с ипотекой. А у банков правило: чем больше сумма кредита, тем тщательнее проверка заемщика.
Одна из причин процветания «черных» брокеров на российском рынке – финансовая неграмотность клиентов. Иногда человек идет к «черному» брокеру с просьбой подделать справку, хотя на самом деле с документами, которыми располагает, он может получить кредит если не в любом банке, то уж в нескольких точно. И нет необходимости нарушать закон.
Сейчас наряду с ужесточением требований к заемщикам в банках изменился и порядок проверки их платежеспособности. Сроки рассмотрения кредитного досье стали длиннее в два-три раза, да и качество андеррайтинга повысилось в разы. Одним словом, надеяться на то, что «липовая» справка о доходах понравится банку, в сложившейся ситуации не стоит.
Возможны варианты
Вариантов получения ипотечного кредита у заемщиков с «серыми» доходами сегодня несколько.
1. Ждать момента, когда большинство банков опять станут лояльными по отношению к заемщикам. По прогнозам аналитиков, это время не за горами, ведь «серых» заемщиков большинство. Опять можно будет выбрать программу с приемлемыми процентами, сроком погашения и первоначальным взносом.
2. Если времени на ожидание нет, а купить собственное жилье, пусть даже с помощью банковских средств, хочется, то есть два пути. Первый: самому обзвонить многочисленные столичные банки. Глядишь, и удастся подобрать подходящую программу. Второй: сэкономить время, обратившись в крупную брокерскую фирму. Конечно, за работу специалистов придется заплатить, но можно будет выбрать программу кредитования и воспользоваться еще банковскими скидками, полагающимися клиентам брокеров.
3. Не стоит соглашаться на подделку справок о доходах. Ведь в этой ситуации можно не просто «подарить» деньги «черным» брокерам, но и основательно подпортить свое кредитное досье. И тогда с мечтой приобрести квартиру по ипотеке, скорее всего, можно будет распрощаться.