Ставки снижаться не будут
Еще недавно политика многих банков была направлена на снижение ставок по ипотечному кредиту. Таким способом они хотели привлечь внимание заемщиков. Но в последнее время этот процесс затормозился, и ставки даже пошли вверх.
Безусловно, не последнюю роль в этом сыграл ипотечный кризис в США. Но только ли в нем дело? Этот вопрос я задал вице-президенту Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН), президенту группы компаний »ЛАУРЕЛ» Ирине Радченко.
– Не только. Тут целый комплекс причин. Но, наверное, главная – все же кризис в Штатах. Он несколько отрезвил и наших банкиров. Кроме того, вверх пока идут долларовые ставки…
– А рублевые?
– Понемногу снижаются, поскольку рубль укрепляется.
– И как все это можно объяснить?
– Довольно просто. Рефинансируют выданные долларовые кредиты наши банки за рубежом. Сейчас в связи с кризисом в Америке все финансовые инструменты подорожали, поэтому и российские банки вынуждены хоть чуть-чуть, да поднимать ставки. Вполне возможно, что через полгода рублевые и долларовые ставки сравняются.
– В какой валюте, на ваш взгляд, сейчас выгоднее брать кредиты?
– В долларах. Долларовые кредиты дешевле. Единственное неудобство – потери при переводе из одной валюты в другую, если ваша зарплата в рублях. Здесь надо считать уже конкретно.
– Если я правильно понял, большого снижения рублевых ставок ожидать не приходится?
– Сейчас не та ситуация. Центральный Банк пока не собирается уменьшать ставку рефинансирования, а без этого ни о каком снижение ипотечных ставок говорить не приходится. Главное для ЦБ – это не допустить банковского кризиса, и поэтому ему не до снижения ставок.
Кроме того, ставку снизить сложно – тогда инфляция не уложится в плановый показатель. Все же взаимозависимо. К примеру, мы скупали американские ипотечные бумаги, а сейчас наши банкиры вместе с европейскими попали в довольно щекотливую ситуацию.
– Наверное, в самой непростой ситуации оказались те банки, которые, грубо говоря, примазались к ипотеке. Понимая, что в перспективе это выгодно, они начали развивать ипотечные программы, но им вдруг стало не хватать денег…
– Длинных и дешевых денег нет у многих банков. К примеру, они на двадцать лет выдают кредит, а потом перепродают пулы на Западе. Раньше, до кризиса в США, это делать было выгодно. Выдали, например, под 12 процентов, а перепродали за десять. И на маржу нормально жили. Сейчас ситуация ухудшилась. Не покупают там уже так дорого, вот банки и подвисли. А своих-то денег порой нет или их мало…
– Отчего страдают и клиенты. Им порой просто не дают обещанных денег…
– Бывает и такое. Но еще хуже, когда покупатель, отдав задаток за квартиру, вдруг не получает нужной суммы. Выходит на сделку, а денег нет. Банки же об этом прямо не говорят – все завуалировано.
К примеру, заемщику сообщают: мол, наша служба безопасности обнаружила то-то и то-то. Но если она что-либо обнаружила, то об этом можно было сказать еще до выделения кредита. А если об этом сообщают перед самой сделкой, то, согласитесь, это наталкивает на грустные размышления. И такое поведение банков не идет на пользу цивилизованной ипотеке. Кроме того, подобные случаи изрядно подпортили репутацию некоторых банков.
– Но и продавцы вместе с риэлторами порой ведут себя не лучше. К примеру, перед сделкой могут повысить цену квартиры.
– Чтобы такого не случалось, мы подписали с рядом банков и агентств недвижимости хартию о поддержке друг друга при проведении сделок. Надеемся, что к нам начнут присоединяться другие компании, увеличится и число банков, это сделает рынок более цивилизованным.
– Хотелось бы вернуться к ставкам и спросить вот о чем. Наверное, банкиры понимали, к чему ведет снижение уровня первоначального взноса до минимума. А если понимали, то почему так поступали?
– Почему? Да потому, что Москва – очень дорогой город, и накопить 30 процентов заемщики самого привлекательного ипотечного возраста (25–30 лет) просто не могут. Нет у них таких денег. А жить-то хочется в своей квартире сейчас! И банки, имея перспективных и вполне платежеспособных заемщиков, пошли на снижение входного порога в ипотеку. При этом банкиры, конечно, понимали, что риски с нулевым первоначальным взносом намного выше, поэтому и процентная ставка у них другая. Выше общепринятой.
– Ипотека и рынок взаимосвязаны. Сейчас рынок не очень активен, ипотечных кредитов берут тоже немного. Не могли бы вы сказать, с чем это связано?
– С политикой. Перед выборами все напряжены. Кто будет президентом? И что будет? Все это не способствует развитию рынка недвижимости.
Сейчас многие кинулись покупать недвижимость за рубежом. Дешевле, безопаснее, надежнее. Было время, когда к нам со всего мира деньги везли. Сейчас начинается отток. Москва начинает терять инвестиционную привлекательность. Смотрите, сколько выставок проходит в последнее время по зарубежной недвижимости. И там всегда полно народу, там проходят реальные сделки. И проще, и спокойнее. У нас же могут на »лишние» квартиры повышенный налог ввести или спросить у собственника: откуда у вас деньги, раз вы купили три квартиры? Кому же хочется попадать в подобные истории?
– Скажите, а у нас банки могут пересмотреть условия кредитования? Например, увеличить ставки?
– Нет.
– Однако, как на Западе, у них плавающая ставка.
– Не совсем так. Просто есть пункт по изменению ставки. Люди редко обращают на него внимание, а банк этот пункт не афиширует. Но все ипотечные брокеры об этом знают.
– В недрах Госдумы или правительства готовится поправка в закон »Об ипотеке», в которой предлагается выселять недобросовестных заемщиков без суда. Как вы относитесь к такой норме?
– Не вижу в ней смысла. Как, впрочем, не вижу особых проблем с выселением через суд. Если заемщик не платит, то практически все суды такие дела решают в пользу банка. Хотя я и уважаю интересы банков, но давать им дополнительную возможность все же не стоит. Если у человека единственное жилье, а банк его выселит…