Банки двинулись за город

Покупка загородного дома за наличные – ситуация невозможная в западной практике. У нас же она преобладала еще совсем недавно. Постепенно на смену ей пришла другая – рассрочка, теперь уже довольно обкатанная и привычная. А в последнее время все более значимой становится ипотека.

Три большие разницы

Ипотека за городом начинала пробивать себе дорогу с помощью трех схем. Первая – когда банк и строительная компания находились в родственных отношениях. В этом случае банк практически не рисковал и поэтому подобные схемы появились первыми на этом рынке: подноготная строительной компании банку была знакома, проблем с оформлением залога недвижимости не возникало. Вторая схема – когда банк кредитовал собственных сотрудников. Схема почти полностью совпадает с предыдущей, потому что, прежде чем выдать требуемые суммы кредитов, банковская структура изучала финансовые дела компании-застройщика, ведь в случае неплатежей именно компания должна была рассчитаться с кредитором.

И третья схема – кредитование недвижимости под залог уже имеющейся у клиента квартиры. Это так называемая ломбардная ипотека. В этом случае банк также ничем не рискует. Но назвать это полноценной ипотекой сложно. И только сейчас начинает пробивать себе дорогу классическая ипотека – когда в залоге у банка оказывается приобретаемое жилье.

Все дело в собственности

По словам директора по продажам агентства элитной недвижимости «Новое качество» Андрея Уфимцева, сейчас на рынке загородного жилья предлагают свои услуги 150 банков. Часть из них привлекается на этапе строительства поселка, так как только небольшая доля сделок совершается со стопроцентной оплатой. При продаже объекта на этапе строительства банк является его куратором. Так что многое и сейчас зависит от взаимоотношений строителей и банка. Банки кредитуют строящиеся коттеджи, при этом процентная ставка понижается после оформления объекта в собственность. В каждом коттеджном поселке (КП) есть своя схема реализации, и если в банке понимают, что эта схема прозрачна, значит, КП проходит аккредитацию, следовательно, клиент может купить объект на загородке через ипотеку.

Однако основная проблема, не решенная законодательно, дает себя знать.

– Для ипотечного кредита, – объясняет А. Уфимцев, – необходим переход права собственности на землю к покупателю и затем в банк, что из-за специфики загородного строительства в большинстве проектов невозможно, так как застройщики не всегда готовы идти на это. По разным причинам.

И элита туда же

По оценкам ипотечных брокеров «Фосборн Хоум», сейчас соотношение ипотеки на рынке городского и загородного жилья сохраняется в пропорции 60 к 40. В большей степени предметом ипотеки становится жилье бизнес-класса, особенно таунхаусы. Однако все более активно ипотека завоевывает рынок элитного жилья, так как ставки по ипотеке снижаются. Это подтверждает Жанна Потапкина, руководитель продаж компании «Аллтек Девелопмент». За последнее время в возводимом компанией поселке «Графские пруды» произошли сразу три такие продажи. Их подробности не разглашаются, но известно, что участие в них принимали Сбербанк, «Уралсиб», банк «Сосьете Женераль Восток». Как отмечает Ж. Потапкина, еще совсем недавно ипотека дорогостоящих загородных объектов была большой редкостью – ее недолюбливали и банки (юридические сложности, проблемы с определением стоимости объекта), и покупатели (нежелание афишировать свои доходы). Однако сейчас банки усовершенствовали собственные технологии и достаточно серьезно снизили проценты по кредитам, сделав ипотеку привлекательнее. А покупатели, в свою очередь, поняли, что ипотека – это не страшно. Получение кредита позволяет нашим клиентам оптимизировать затраты. Если деньги, вложенные в бизнес, приносят 20% годовых, то намного разумнее не извлекать их для покупки недвижимости, а оставить там, где они есть. А проценты по кредиту составят всего 10–11% в год, отмечают в «Аллтек Девелопменте».

Эконом-класс не пропадет!

Что же касается эконом-класса, то здесь проблемы возникают не столько с ипотекой, сколько с самим жильем: его просто очень мало строится. И в силу своей востребованности оно всегда находит тех, кто готов купить за наличные или хотя бы в рассрочку.

Одним из первых систему кредитования малоэтажных строений по ипотеке разработал инвестиционный банк «КИТ-Финанс». Схема эта – довольно суровая. Она выдвигает высокие требования и к клиенту, и к заемщику. Однако уже обкатана, причем не только в столице, но и в регионах. Отдельный дом, расположенный на земельном участке, право собственности на который удостоверено в установленном законом порядке, должен находиться в населенном пункте, быть в удовлетворительном состоянии и пригодным для круглогодичного проживания, иметь системы отопления и постоянного электро- и водоснабжения. Дом должен быть зарегистрирован в органах, осуществляющих государственную регистрацию.

А кому денег не даст

Банк не предоставляет ипотечных кредитов при передаче в залог домов:

• старше двадцати лет;
• не предназначенных для постоянного проживания (летние, дачные, садовые домики и иные строения, по местонахождению которых отсутствует возможность постоянной регистрации собственника);
• построенных на земельных участках, принадлежащих на праве аренды, в случае, если срок аренды истекает ранее срока действия кредитного договора.

Пиарят как могут

Рынок продаж этим летом демонстрирует полный штиль. Пытаясь активизировать покупателей, банки и компании рекламируют новые ипотечные продукты, новые программы, либерализацию условий в целом. Общая оценка этой ситуации со стороны экспертов характеризуется довольно оптимистично. Однако есть и другие оценки.

В последнее время банки регулярно объявляют о появлении новых ипотечных программ, однако в реальности условия кредитования остаются прежними, считает генеральный директор компании «БЕСТ-Недвижимость» Лариса Патлух. Единственным исключением явился Банк Москвы, предложивший минувшей весной кредиты в швейцарских франках со ставкой от 7% годовых. Все остальное – это разновидности уже существующего. Как отмечает Л. Патлух, в большинстве случаев снижение процентов сразу «дополняется» мораторием на досрочное погашение кредита, или появляются существенные суммы, которые нужно заплатить в момент получения кредита.

– Выход на рынок «новых» ипотечных программ – это в чистом виде PR-акции. При нынешнем состоянии рынка спрос на ипотечные продукты резко сократился, и банки пытаются искусственно подстегнуть его, – говорит эксперт.

Подготовила Наталия Крол