Вилла во Флориде, апартаменты в Барселоне
Во многих странах банки уже давно кредитуют иностранцев, решивших с помощью ипотеки купить недвижимость. И наши соотечественники могут взять ипотечные кредиты для покупки жилья в Европе и Америке на вполне демократичных условиях.
На распутье
Сегодня расскажем о том, как можно прикупить недвижимость в США и Испании.
У человека, решившего приобрести недвижимость за пределами нашей страны с помощью ипотеки, есть несколько путей.
Путь первый. Найти банк, готовый выдать кредит на заграничную покупку среди отечественных кредитных организаций. Путь, заметим, тернистый. Практически все ведущие ипотечные отечественные банки, а также филиалы известных зарубежных не предоставляют подобных услуг. Правда, вооружившись телефонным справочником или Интернетом и потратив часа эдак два, можно отыскать два–три столичных банка, опасливо развивающих подобные программы. Например, в одном из банков предлагают ипотечный кредит на покупку недвижимости за рубежом под залог квартиры, расположенной в Москве или области. В другом готовы кредитовать под залог приобретаемой за границей недвижимости, но только при условии покупки через партнерскую риэлторскую компанию.
Путь второй. Обратиться к риэлторам, занимающимся продажей недвижимости в той или иной стране. В риэлторской компании подскажут, с каким банком можно связаться. Как правило, агентства недвижимости предоставляют услуги и по брокериджу. Например, у одного агентства недвижимости существует договоренность с московским банком, у другого – с кредиторами в стране приобретаемой недвижимости. Сразу оговоримся: этот путь нам кажется наиболее предпочтительным. Ведь человеку придется столкнуться с различными юридическими нюансами оформления, разобраться в которых самостоятельно непросто.
Путь третий. Самостоятельно искать зарубежные банки, готовые предоставить россиянам ипотечные кредиты.
В каждой стране – свои особенности ипотечного кредитования. Отличительная особенность ипотеки, предлагаемой зарубежными банками, в том, что кредиты выдаются под проценты более низкие, чем в нашей стране.
Испанский вариант
Виллы и апартаменты в Испании привлекают многих россиян прежде всего ценами. Виллу на Средиземноморском побережье можно приобрести всего-то за 250 000, по цене типовой двухкомнатной квартиры в спальном районе Москвы.
Менеджер компании «Be Group» Алина Герчикова рассказывает, что среди россиян – покупателей виллы на Средиземноморском побережье – преобладают те, кто решил продать вторую квартиру в Москве или Питере и вложить вырученные деньги в испанскую недвижимость. В основном они стремятся купить виллу или апартаменты сразу, не обращаясь за кредитом в банк. Но если средств не хватает, возможность оформить кредит есть всегда. Испанские банки выдают ипотечные кредиты российским гражданам уже несколько лет.
Нашему соотечественнику необходимо представить в банк загранпаспорт и справку о зарплате с места работы по форме 2-НДФЛ. Если зарплата «серая», то испанские банки готовы рассмотреть другие документы, подтверждающие стабильный доход. Например, справки о доходах по акциям или дивидендам. По правилам испанских банков, ежемесячные выплаты по кредитам не должны превышать 30% от ежемесячного подтвержденного дохода.
Оценка стоимости приобретаемой виллы или апартаментов специалистами банка занимает одну–две недели. Заявка рассматривается около трех недель.
Первоначальный взнос – 20 процентов от стоимости жилья, 5–6 процентов годовых на 20 лет. Такова самая распространенная ипотечная программа.
В Испании наряду с довольно низкими процентными ставками существуют жесткие штрафные санкции для заемщиков, вовремя не погашающих кредит. Например, если в день оплаты взноса по кредиту на счету заемщика не оказалось средств, то неизбежен штраф в размере 20% от просроченной суммы.
Строги испанцы и к тем, кто решил досрочно рассчитаться по кредиту. Возможность досрочного погашения закрепляется при оформлении кредита нотариальным актом с указанием размера штрафных санкций, которые банк применит за упущенную выгоду. Штрафы могут составить от 1% до 4% от досрочно погашаемой суммы.
Но штрафами нашего заемщика не испугаешь, он все равно стремится как можно быстрее выплатить кредит.
Американский вариант
Если россиянин решил приобрести недвижимость в США, то американские банки готовы предоставить ему ипотечный кредит на тех же условиях, что и прочим иностранцам.
– Россиян – покупателей американской недвижимости – можно разделить на две категории, – рассказывает руководитель риэлторской компании «Your Choice Property» Наталья Дудко. – Первая – те, кто хочет приобрести недорогую, но комфортную квартиру. Вторая – покупатели эксклюзива, то есть недвижимости такого уровня, которую невозможно приобрести на родине. Кстати, двухкомнатную квартиру в новом, построенном и отделанном доме во Флориде можно купить всего за $150 000. Россияне пользуются ипотечными кредитами и для покупки недорогого жилья, и для приобретения эксклюзивных вариантов. Между прочим, в Штатах иностранцев, покупающих жилую недвижимость с помощью кредитования, все больше, а американцев, с помощью ипотеки решающих жилищный вопрос, все меньше.
В США развиты две схемы кредитования иностранцев. И по той, и по другой ипотечный кредит можно взять сроком на 15 или 30 лет. Какой срок выбрать – решает заемщик. Досрочное погашение без всяких штрафов также возможно по обеим схемам кредитования через два года с начала погашения. Какими будут платежи – аннуитетными, то есть равнодолевыми, или дифференцированными, уменьшающимися по мере выплаты, – определяет сам заемщик. А вот дальше начинаются различия.
Программа 1
Первоначальный взнос – 30 процентов от стоимости жилья, 7 процентов годовых на 15–20 лет.
Американцы считают, что чем выше первоначальный взнос, тем более недвижимость психологически приближена к покупателю, тем более «своими» он считает квартиру или дом. С таким первоначальным взносом перечень документов, необходимых для заявки, предельно упрощен.
Нашему соотечественнику необходимо предъявить лишь российский загранпаспорт, действующую американскую визу и открыть счет в американском банке. Кредит с 30-процентным взносом выдается под минимальные при американской ипотеке проценты.
Программа 2
Первоначальный взнос – 20 процентов от стоимости жилья, 9 процентов годовых на 15–20 лет.
Тут значительно расширяется перечень необходимых для получения кредита документов. К загранпаспорту, визе и счету в американском банке добавляются:
– подтверждение трудоустройства и стабильного заработка на протяжении последних двух лет,
– подтверждение имеющихся сбережений в российском банке.
Ну и более высокие процентные ставки.
– В основном россияне, как и другие иностранцы, стремятся получить кредит по упрощенной схеме, с 30-процентным первоначальным взносом, – рассказывает Наталья Дудко. – Вторая схема актуальна, когда речь идет о крупных кредитах. Например, покупатель – преуспевающий бизнесмен со стабильным доходом, но ему сложно вытащить из дела больше, чем 20% от стоимости приобретаемой виллы. Ему проще собрать необходимые банку дополнительные документы и платить более высокие проценты. Потом, может быть, он досрочно погасит кредит. Ведь к досрочному погашению стремятся практически все заемщики.