Унесенные метром
В Мосгордуме прошел круглый стол по проблеме обманутых дольщиков. Помимо думцев, на встрече присутствовали представители исполнительной власти города, правоохранительной системы, сами пострадавшие. Какова ситуация с гражданами, которые вложили средства в будущее жилье, но так и не получили его? Что необходимо сделать, чтобы навсегда исключить подобную практику? Обо всем этом и шла речь на встрече.
Вложились в мечту
Сегодня в Москве насчитывается 6,5 тыс. обманутых дольщиков. Появившийся не так давно, этот термин пишется уже без кавычек – настолько прочно он вошел в наш лексикон.
А еще в столице насчитывается 39 замороженных, недостроенных домов, брошенных инвесторами – вместе с людьми, которые вложили в строительство деньги. Люди, многие из которых продали старую жилплощадь, надеясь на лучшее, теперь живут у родственников, снимают квартиры и ждут, ждут, ждут…
Строительство с участием соинвесторов, т. е. самих граждан, возникло еще в 1990-е. В апреле 2005-го вступил в силу Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», который ввел подобную практику в правовое поле. Однако, закон был принят не от хорошей жизни. И в то время, и 1990-е банки еще не обладали необходимым запасом денежных средств, не могли позволить себе выделять кредиты на длительные сроки. Да и недоверие к заемщикам было велико: ведь большими активами те похвастаться не могли.
Трудная ситуация. Нет денег – не выделят землю на строительство, не дадут разрешительную документацию. Единственным путем спасения жилищного строительного бизнеса и стало тогда привлечение денег граждан. Желающих помочь застройщикам было немало, ведь жилье – главное и самое важное приобретение в жизни. Никто, понятно, не задумывался, что, по сути, они вкладываются в мечту. Что им предлагают шкуру не убитого медведя.
Последствия не заставили себя долго ждать. Весьма распространенным способом обмана доверчивых частных соинвесторов стал, к примеру, такой: строили, строили, а потом, не достроив, перепродали объект другой фирме. Та – третьей, третья – четвертой… И спрашивать было не с кого – сделки-то по передаче недостроенных домов были легальные. МВД отказывало в возбуждении дел. Расхожая формулировка: «Виновник не установлен».
Если же все-таки его удавалось установить, то крупные чины уходили от ответственности. Приводился пример: дали десять лет экономисту, молодой женщине, которая вообще не ведала о сделках. Руководители же стройкомпании в это время отдыхали на далеких южных островах.
Справедливости ради заметим: не все надо списывать на доверчивость и неопытность граждан. Для наиболее продвинутых покупателей инвестирование в жилую застройку было хорошим способом вложения денег. К моменту завершения строительства цены на квартиры поднимались в несколько раз, выигрыш налицо. Но, не ведая того, дольщики, становились теми же предпринимателями – со всеми сопутствующими бизнесу рисками. Вот и получили свое…
Серые начинают и выигрывают
Сам круглый стол проходил бурно. И это понятно: из трех отведенных часов почти два отдали обманутым дольщикам.
О чем говорилось? Власти, как законодательная, так и исполнительная, слишком мало сделали, чтобы защитить интересы граждан. Это и в самом деле так. Но была еще одна особенность встречи – ее конструктивный характер. Люди анализировали ситуацию, предлагали выход – и не только для себя. Иными словами, аргументировано, со знанием дела заботились об оздоровлении экономической обстановке на жилищном рынке в целом.
Вот контроль расходования денег соинвесторами. Своими же! Но оказывается, эта процедура не предусмотрена никакими законодательными актами. Граждане, по сути, здесь бессильны. Кроме того, существует масса «серых схем» ухода от ответственности. Одна из самых распространенных – «вексельная». Человек вносит деньги, а в обмен получает вексель, что с ним расплатятся квартирой. Но в лучшем случае ему возвращают его же деньги, к концу стройки сильно «похудевшие». Да, в договоре было что-то написанное мелким шрифтом, но кто это читает? А там был указан ни много ни мало срок предъявления векселя. Просрочил – не получишь не то что квартиры, но и денег.
Еще одна «серая схема»: недостроенный дом вдруг объявлялся жилищно-строительным ко-оперативом. Но у ЖСК – свои законодательные нормы. Там о защите граждан вообще ничего не говорится. Как ни странно, даже Жилищный кодекс РФ не защищает от мошенников. Вчитайтесь в ст. 121-1: «Количество членов жилищного кооператива не может быть меньше пяти…» А пять, значит, можно? Понятно, что эти пятеро будут люди с толстыми кошельками, иначе как они смогут получить землю, документацию?
Когда жилищно-строительные кооперативы только начали создаваться, их членами считались все пайщики, и они на своем собрании решали многие вопросы строительства будущего дома, что вполне естественно. Теперь же граждан к таким делам не допускают. Удивляться ли, что в числе обманутых дольщиков оказались и члены ЖСК?
Броня крепка
Среди компаний и организаций, которые оставляли свои дома недостроенными, а тех, кто финансировал строительство – с носом (их кто-то удачно окрестил «обездольщиками»), назывались такие, как «Энергостройкомплект – М», физкультурно-спортивное общество «Динамо». И даже столь солидное ведомство, как Минобороны.
О последнем говорили особенно много. После того, как обманутые им граждане вышли на улицы, объявили голодовку, забросали письмами первых лиц страны, Анатолий Сердюков издал приказ – запретил своему ведомству заключать инвестиционные контракты, отказавшись от жилищного строительства для гражданских лиц. Был расформирован и соответствующий отдел – «расквартирования». И вот после этого приказа (а в ответ на него все должны были сказать: «Так точно! Будет сделано!») Минобороны заключило еще один инвестконтракт с гражданскими. Как? Тайна сия велика есть.
Поможет ли военное ведомство людям, доверившим ему свои деньги? Тоже непонятно. Ни один из его представителей на круглый стол не пришел.
Свет в конце тоннеля
Тем не менее, проблема обманутых дольщиков (в России их уже около ста тысяч) не могла не встревожить высшие государственные, городские органы, озаботила правоохранителей. Новое правительство Москвы упразднило Управление по обеспечению реализации инвестиционных проектов, и вместо него создало Комитет – Москомстройинвест, занимающийся теми же делами, но гораздо более мощный, компетентный, наделенный большими полномочиями. В частности, он теперь формирует и ведет Реестр деловой репутации партнеров правительства Москвы, которые привлекаются к жилищному строительству. Иными словами, берется гарантировать их добросовестность. При столичном правительстве создана также рабочая группа, которая теперь специально занимается обманутыми дольщиками.
Активизировался Следственный комитет РФ. Там также создана межведомственная рабочая группа, которой поручен анализ нарушения прав граждан при долевом строительстве, привлечение виновников к ответу. Уже есть первые результаты.
Все это хорошо, но самих обманутых дольщиков, прежде всего, интересует результат: получат ли они квартиры, за которые заплатили и которые безрезультатно ждут многие годы? И здесь есть подвижки, хотя не столь массовые и впечатляющие.
Дело в том, что выделение «обездольщикам» квартир – дело не только трудное, но и противоречащее федеральному законодательству. Бюджетный кодекс РФ не предусмотрел трату казенных средств жертвам обмана, под который попали тысячи соинвестров. Ничего не говорится об этом и в УК РФ. В самом деле, если вы проиграли наперсточнику, обязано ли государство возмещать вам потери? Если связались с «плохими парнями», сами помогайте себе. Выкручивайтесь, как хотите.
И, тем не менее, понимая безвыходность положения, в которое попали граждане, московское правительство изыскивает средства, чтобы помочь им. Расплачивается бюджетными деньгами за несовершенство федерального закона. В конце прошлого года столичные власти предложили пострадавшим квартиры на Люберецких полях. Около 500 человек приняли предложение, подписаны первые контракты. Планируется выделить площадь и в других местах.
Уже есть конкретные практические шаги и вновь созданного Москоминвеста. Выявили, например, такой поразительный факт: строились дома на землях, где их возведение вообще никогда не планировалось. Комитет взял под свой контроль 11 недостроенных объектов, в двух из них работы завершены, семьям вручены ключи. По инициативе Комитета заведен ряд уголовных дел. Начали сотрудничество даже с неприступным Минобороны. Скажем прямо, диалог идет тяжело.
Близка ли проблема к решению? Судя по фактам, до этого еще далеко. По сведениям депутатов Мосгордумы, намеченное число квартир, куда поселят пострадавших, в четыре–пять раз меньше того, что требуется. Если темпы сохранятся, то все пострадавшие получат квартиры лишь к 2020 году. К тому же к Москве сейчас присоединяются огромные территории, там свои жертвы обмана, но с ними заниматься будет уже столичное правительство. Трудная задача.
Открыть кавычки
Слушаю выступления участников круглого стола, и не оставляет мысль: рассматривается следствие, а причина. Она ведь не устранена. За последние пять лет число проблемных, недостроенных домов по России увеличилось почти в десять раз. И это несмотря на предупреждения опытных юристов, что инвестировать деньги в недостроенный дом более опасно, чем давать их в долг совершенно незнакомому человеку. Но такой у нас пока рынок.
Одним из пунктов резолюции круглого стола было принятие поправок к старому закону о дольщиках, которые предлагали еще больше ужесточить требования к инвесторам, расширить права и гарантии граждан, что позволило бы им без опаски вкладывать деньги в строительство. Практически новый закон. Но будет ли он работать, если не работал прежний? Вполне допускаю, что «энергичные люди» (как их называл писатель Василий Шукшин) найдут способы обойти и его, чтобы снова надуть граждан.
Между тем в развитых странах принята поэтапная оплата жилья: 20 процентов – после закладки фундамента, еще часть – после первого этажа. И так далее, вплоть до окончания работ. Все расходы берет на себя застройщик, и затем продает квартиры. Не пора ли перенять этот опыт? Банки обросли жирком. «Длинные кредиты» – не редкость. Только прибегнуть к ним могут солидные, авторитетные фирмы. Но ведь это и хорошо. Строительный рынок оздоровится. Гарантом же должен быть не только закон (знаем много разных законов!), а и репутация предприятия, его долговременная и надежная «кредитная история». Она лучше всяких бумаг представит компанию покупателю. Да и стоимость квартир стабилизировалась (пусть и на очень высоком уровне). Внося деньги на ранней стадии строительства, ничего не выиграешь на конечной. Какой резон соинвестировать?
Все прорехи в 214-м законе вряд ли можно залатать. Разумнее просто его отменить. Навсегда забыть понятие «соинвестор». Может быть, тогда – со временем – вернутся кавычки к словам «обманутые дольщики»? Были, мол, такие, но сейчас о них можно только прочитать в Википедии (куда они, к слову, попали). Люди будут покупать лишь готовый товар, если он, конечно, понравится. И никто не всучит им «куклу». Это и будет цивилизованный рынок.