Это фантастика!
О принятом в первом чтении Госдумой законопроекте «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части создания условий для развития строительства жилья экономического класса» действительно можно смело говорить как о фантастике.
Причем в двух смыслах – и в качестве отзыва в превосходной степени, и как выражение сомнений в реализации задуманного. Документ покушается на самые основы ценообразования в жилищном строительстве и направлен на резкое снижение стоимости новостроек эконом-класса.
Игра на понижение
Поразительно, но факт. При всем обилии рассуждений о доступности жилья и демонстрируемой на всех уровнях заботе о снижении стоимости строительства реальная организация процесса застройки сегодня просто заточена (в том числе законодательно) на то, чтобы жилье стоило как можно дороже.
Начнем с того, что земельные участки под строительство разыгрываются на аукционах. Единственный критерий – кто больше заплатит. И застройщики платят, соревнуются между собой – кто шире откроет кошелек. А дальше включают эти платежи в стоимость квадратного метра. На периферии плата за землю составляет грубо-приблизительно 10% стоимости проекта. В отдельных случаях она доходила и до 30% (надо ли говорить где?). До недавнего времени исключений из этого правила не было. Затем в стене начали появляться тонкие трещинки – то многодетным семьям разрешили выделять участки под жилищное строительство бесплатно, то молодым ученым под ЖСК… Но в целом система сохраняется незыблемой.
Следующей «наценкой» идет так называемая «доля города» – по инвестиционному контракту часть построенного жилья застройщик обязан передать муниципалитету на социальные цели. В лучшие времена в столице эта доля превышала 30% контракта, и чем она была выше, тем больше это было предметом гордости для ответственных за данное направление чиновников. Естественно, что никакой благотворительности здесь не было – расходы на долю города тоже включаются в цену.
Добавьте к этому частенько возлагаемую на застройщика обязанность построить не только квартальные инженерные сети, но и частично внешние, оплатить так называемые «технические условия» – внести плату за подключение к сетям. Нередки случаи, когда в качестве обременения на застройщика возлагается обязанность построить что-нибудь из социальной инфраструктуры, к примеру школу или поликлинику. И все это тоже вжимается в цену. Хорошо помню, когда разгорелся скандал вокруг «Социальной инициативы»: на одной из пресс-конференций главбух компании попыталась отмыться от обвинений в мошенничестве ссылками именно на непомерность навязанных обременений в виде строительства гостиниц, бассейнов и прочего, хотя, понятное дело, истинная причина была в другом.
И наконец, в завершении пути новостройку ожидает свободный рынок: кто дороже продал, тот и молодец, тому честь и хвала за предприимчивость. Спрашивается: ну с чего жилью быть дешевым?
Новый законопроект запускает механизм как бы в обратном направлении. Вместо состязания застройщиков в повышении цены объявлены правила принципиально новой игры – на понижение! Конечно, речь идет не о любом жилье, а лишь о социально ориентированном – об эконом-классе.
В отличие от ныне принятого порядка в новой игре земельный участок передается застройщику по договору без каких бы то ни было торгов, практически бесплатно. Сохраняется лишь фиксированная нормативная арендная плата за землю на время строительства. Передача «доли» городу запрещена специальным пунктом законопроекта. Муниципальные власти обязаны за счет бюджета обеспечить строительство инженерной инфраструктуры за границами застраиваемой территории для обеспечения подключения или технологического присоединения строящихся объектов. Более того, по взаимной договоренности муниципалитета и застройщика за счет бюджета может быть обеспечено строительство объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, и в границах стройки!
Любой застройщик согласится – условия просто райские. Естественно, возникает вопрос: кому они достанутся? И тут заключена самая главная изюминка проекта. За предоставляемые блага застройщикам надо побороться на аукционе. Предмет аукциона – цена рыночной реализации жилья. Кто заявит самую низкую цену продажи, тот и победитель. При этом в качестве стартовой цены аукциона принимается так называемая «цена Минрегиона» для данного субъекта Федерации, которая заведомо ниже рыночной на 15–20% как минимум. В ходе аукциона цена может снизиться еще больше. Авторы проекта надеются, что в конечном счете цена на такое жилье будет примерно на 25–30% ниже средней рыночной по региону для того же класса недвижимости.
Ну как тут не воскликнуть в восхищении – это просто фантастика!
При этом отвертеться от низкой цены застройщику невозможно. Проект допускает пересмотр ее в сторону повышения по окончании года, но не более, чем в темпе официальной инфляции. Естественно, что в законопроекте предусмотрены профилактические меры от перепродаж через подставных лиц, других обходных маневров и спекуляций.
Не получится ли «как всегда»?
К сожалению, проект закона настолько хорош, а наш «рынок» настолько развращен, что по ходу знакомства с документом одно за другим рождаются сомнения в успехе задуманного. Причем проблема с ценами на жилье настолько сложна, что сомнения подчас противоположно направлены.
Прежде всего они связаны с тем, что старую игру с повышающими аукционами (включая жилье экономического класса) никто не отменял. Новая предлагается наряду с дейст-вующей, скажем так, для разнообразия, на выбор муниципальных властей. Органы местного самоуправления вправе принять решение о «комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса» (если она свободна) или о «развитии застроенной территории в целях строительства жилья экономического класса» в отношении уже застроенного участка. И тогда по закону вступает в силу изложенный выше режим наибольшего благоприятствования. А могут просто и без затей выставить участок на продажу, как и раньше. И тут рождается первое сомнение – какие мотивы есть у муниципалитета отказаться от привычной продажи участка на аукционе, то есть от едва ли не единственного источника пополнения бюджета, да еще навесить на себя дополнительные обязательства? Кроме морального – никаких. Правда, участок может быть малопривлекательным в коммерческом отношении, но тогда он и даром никому не нужен.
Впрочем, есть сомнение и противоположного направления – даже если администрация и сделает соответствующее предложение, то ринутся ли застройщики соревноваться в снижении цены? Ведь доходы-то будут мизерные, а на мизерные доходы они не согласны. Косвенное тому подтверждение – отсутствие в стране частных доходных домов. Причина у этого явления одна – слишком невелик доход. Есть и прямой пример. На рубеже 2008–2009 годов, в разгар кризиса, когда продажи жилья практически встали, государство взялось поддержать застройщиков и предложило выкупить у них жилье по ценам Минрегиона для предоставления военнослужащим. Но застройщики отказались, стиснули зубы, терпели и ждали более высоких цен. Тогда было реализовано менее шестой части выделенных государством средств.
Но то был кризис. А вот совсем свежий пример. Его предал гласности вне всякой связи с законом вице-президент Российской академии наук Сергей Алдошин буквально на следующий день после голосования в Госдуме. В этом году академии из бюджета был выделен 1 млрд рублей для приобретения жилья ее сотрудникам. С мая деньги находятся в академии, но ни копейки еще не потрачено. Дело в том, что по закону купить жилье можно только через аукцион и по цене, не выше установленной Минрегионом (то есть ниже рынка, примерно так, как предлагается в новом законопроекте). «По всем регионам были объявлены аукционы, ни один поставщик на аукцион не пришел, – сообщил С. Алдошин, – в результате мы можем, получив деньги в этом году, не купить на них жилья. Ситуация просто критическая».
Есть и другая опасность, которая сродни той, что ярко проявилась в процессе исполнения закона № 94 о реализации госзаказа. Какая-то фирмочка приходит на аукцион за государственным заказом, демпингует (преднамеренно и необоснованно занижает цену), выигрывает торги, получает право на застройку, а через некоторое время объявляет, что не справляется с работой и требует ей доплатить, шантажируя государство срывом работ. Примеров более чем достаточно, закон по этой причине сейчас перерабатывается. Как бы аналогичная беда не постигла и новый проект.
Следующая опасность, подстерегающая законопроект, связана с возможными попытками продать дешевое жилье «своим» людям либо реализовать его по низкой цене подставным физическим или юридическим лицам с целью дальнейшей перепродажи уже задорого. В документе предусмотрены превентивные меры, в том числе крупные штрафы за каждый договор продажи в обход закона. Однако примерно такие же санкции были введены год назад за уклонение от закона о долевом строительстве. И ничего. Как обходили его застройщики, так и продолжают массово, едва ли не поголовно, обходить до сих пор.
Самое же простое сомнение, лежащее на поверхности, состоит в качестве строительства. Не окажется ли дешевое жилье никуда не годным, экологически вредным или еще что-нибудь в этом роде? Как выразился один из депутатов, не установят ли за эти деньги просто брезентовые палатки?
А еще депутатов при обсуждении проекта беспокоил вопрос коррупции. Не получится ли так, что выгодные условия строительства будут предоставляться за взятки, а законопослушные компании останутся в стороне?
Ну как после всего перечисленного с досадой не махнуть рукой – это, мол, из области фантастики!
Когда-то надо начинать
И все же, несмотря на все сомнения, закон, на наш взгляд, необходим. Просто крайне необходим. Несмотря на все сомнения. Сомнения нужно иметь в виду как ориентиры для контроля за практикой применения. Конечно, после вступления закона в силу ожидать массового появления дешевого жилья бессмысленно. Но и проигнорировать его полностью местным администрациям будет невозможно. Это будет дурным тоном. Сослаться на несовершенство законодательст-ва, запрещающего бесплатное выделение земли, станет уже невозможно. И есть надежда, что пусть в ограниченном числе, но примеры продажи жилья по более или менее приемлемым ценам появятся. Это явится образцом того, как можно строить и продавать. Только представьте себе, какой силы эффект может произвести рыночная продажа жилья по ценам на 30% ниже текущих! Не исключено, что это может подтолкнуть к коренному перелому в сознании участников рынка жилья, заставит их задуматься о необходимости учиться и привыкать работать с низкими уровнями доходности.
В конце концов когда-то начинать надо.