Дорастем ли до малоэтажки
Постепенно выясняется, что из двух определений в названии национального жилищного проекта – «доступное и комфортное жилье» – малоэтажка в полной мере соответствует лишь второму – комфортное.
Проблема с жильем состоит у нас прежде всего в том, что оно не по карману гражданам, иными словами, не доступно основной массе населения. И самая насущная задача – сделать его много дешевле (при условии, что доходы людей, по крайней мере, не уменьшатся). В то же время из зарубежного опыта хорошо известно, что загородное жилье – привилегия наиболее обеспеченной части общества. Причем цена индивидуального дома на природе диктуется не только его высокой потребительской стоимостью (то есть готовностью покупателя дорого заплатить за комфорт), но и объективно немалыми расходами на строительство, инфраструктуру и содержание такой крыши над головой.
В российских условиях в пользу малоэтажки говорят колоссальные земельные ресурсы. Однако самого по себе этого не достаточно. Для постоянного жилья нужна земля с инфраструктурой, коммуникациями, местами приложения труда и многим другим. А подобной земли не так много, как кажется, и она дорогая. Получается, что малоэтажная застройка приводит к расточительному расходованию ограниченного ресурса и от этого становится, естественно, дороже.
Мы уже отмечали, что вознесению на щит малоэтажной застройки правительством можно найти объяснение («КР» № 32 от 26.08.2010). С одной стороны, обращение к малоэтажке – это попытка оживить буксующий нацпроект, придать ему дополнительный импульс и одновременно получить временную передышку. Своеобразный тайм-аут для поиска новых кардинальных способов воздействия на рынок с целью сломить вязкое сопротивление на местах и добиться существенного увеличения объемов строительства. С другой стороны, что ни говори, а индивидуальный дом и земельный участок за городом – вещь привлекательная, с этим трудно спорить.
Сегодня мы поговорим о взглядах на малоэтажку с теми, кто реализует идею на практике.
Первый наш собеседник – Дамир Абдрахманов, представляющий российско-немецкую компанию Ruska. Фирма производит дома по деревянно-каркасной технологии (ее иногда называют канадской). Цена комплекта в расчете за кв. метр на выезде из ворот предприятия – около 13 тыс. рублей. Но нас, понятно, интересует не промежуточный показатель, а то, во сколько обойдется жилье в конечном итоге – после сборки на участке и подключения к коммуникациям. Предприниматель признается, что девелопментом компания не занимается, тем не менее с ситуацией на местах он знаком.
По его прикидкам, в Подмосковье в 20 км от МКАД средний участок 10 соток будет стоить примерно 3,5 млн рублей. Плюс собственно дом обойдется в 4,5 млн. Это со сборкой и внутренними сетями, внешние сети включены в стоимость участка. В совокупности получится порядка 8 млн без отделки (по установившейся у нас традиции каждый покупатель предпочитает делать ее под себя).
Для сравнения: за такую сумму можно купить большую «трешку» экономкласса с отделкой в столице. В подмосковном городе Железнодорожном ее можно приобрести вдвое дешевле. А по Щелковскому шоссе в 20 км от Москвы вполне реально купить трехкомнатную квартиру в панельном доме за 3 млн.
В качестве еще одного примера бизнесмен приводит Ульяновск. Аналогичный участок там будет стоить 800 тыс. рублей, но расходы на дом составят все те же 4,5 млн. В сумме получается более 5 млн. Опять же для сравнения: в самом Ульяновске готовая трехкомнатная квартира с отделкой обойдется в среднем в 2,5 млн.
Получается, что жилье в городском многоэтажном доме ощутимо дешевле, однако собеседника это не удивляет – так во всем мире. Но у нас-то малоэтажку пропагандируют как доступное экономичное жилье!
– Вы поймите, – объясняет Дамир Абдрахманов, – малоэтажка это действительно решение жилищной проблемы. Но не в том смысле, что она дешевле. Государство хочет сделать не «дешево», а недорого и очень комфортно. Людям пора жить в нормальных условиях, а не в малогабаритных бетонных конурах.
Бизнесмен соглашается: необходимость прокладывать инженерные коммуникации и тянуть дорогу от дома до дома делает это жилье несколько более дорогим, но качество жизни при этом повышается в разы. Кроме того, город не резиновый. Рано или поздно земля в нем заканчивается. И тогда остается идти только в ширину.
Более того, Д. Абдрахманов считает, что в принципе малоэтажка вполне подходит под понятие социального жилья. У компании есть проект многоквартирных (!) трехэтажных домов с квартирами от 30 кв. метров и стоимостью 35–40 тыс. рублей за метр. То есть вся квартира обойдется чуть дороже одного млн рублей. Правда, место для реализации проекта выбрано в 50 км от столицы.
Для Москвы квартира за «лимон» производит сильное впечатление, но в 50 км от мегаполиса это вполне заурядная цена. К тому же и дом не индивидуальный, а многоквартирный, пусть и трехэтажный.
Индивидуальный дом получается дороже не только в приобретении, но и в последующей эксплуатации. На недавней выставке недвижимости в ЦДХ рекламировали недорогой коттеджный поселок на Можайском водохранилище. В столичном регионе дальше и дешевле, как говорится, некуда. Так вот там эксплуатационные расходы, помимо коммунальных платежей, заявлены в размере 2 тыс. рублей в месяц! Причем это реклама, на деле будет дороже. Но Д. Абдрахманова это не удивило:
– Если вы взяли участок, а вам две тысячи в месяц много, значит, вы просто не доросли до такой покупки. Комфортное жилье подразумевает, что у вас есть какие-то деньги.
И действительно, о чем это я? О каких-то двух тысячах рублей в месяц, когда счет идет на миллионы.
О другом «полюсе» малоэтажки рассказал директор компании «СтройЛюкс» Владимир Барулин. Фирма возводит жилой комплекс в поселке Марьино Ленинского района Подмосковья по Киевскому шоссе. Здесь речь идет не о коттеджах, а о трехэтажных многоквартирных (двух-трехподъездных) домах. В. Барулин объясняет:
– В нашем понимании доступность квартир обеспечить легче, чем доступность коттеджей.
Вот он, ключевой момент! Чем выше, тем дешевле.
На территории в 9 га возводится примерно 35 домов, в каждом около 20 квартир средней площадью 63 кв. метра. Всего 600–700 квартир. Если считать по одному ученику в семье, то набирается полноформатная школа. По счастью, она в поселке есть и в силу обстоятельств не заполнена. От самых дальних новостроек до нее не более 250 метров (интересно, каково было бы это расстояние, если бы вместо многоквартирных домов были индивидуальные?).
Основой для строительства выбраны вспененные бетоны. За счет малой этажности и соответствующей технологии компания, очевидно, выгадывает на легкости конструкции, не нужны мощные фундаменты, не нужны лифты. Зато, видимо, разрастаются коммуникации?
– Нет, – возражает В. Барулин, – плотность застройки получается приблизительно 5 тыс. кв. метров жилья на гектар. В Москве она в несколько раз выше, но это экстремальные условия. Оптимальная зона находится в пределах от 5 до 10 тыс. С одной стороны это создает достаточный комфорт, с другой, – обеспечивает необходимую компактность, которая позволяет решить все инфраструктурные проблемы. Другое дело, когда мы говорим о коттеджах, то переходим на уровень плотности 1–1,5 тыс. кв. метров на гектар. Там действительно уже сложно обеспечить и социальную систему, и инженерная инфраструктура недешева.
Пытаюсь возразить, что в Москве дворник очищает площадку перед подъездом от снега и делает это сразу для 50 семей и более. В трехэтажном доме то же самое он делает для 10 семей. В расчете на семью уборка обходится в 5 раз дороже. Собеседник объясняет: в Подмосковье такой разницы не получается, потому что когда дома здесь становятся высокими, то их просто ставят дальше друг от друга. И приводимая в порядок площадь в расчете на одну семью оказывается одинаковой при разной высоте застройки.
Так, может быть, их ставить плотнее, как в Москве, чтобы было дешевле? Хотя бы для остро нуждающихся и недостаточно материально обеспеченных.
Теперь о главном – о стоимости. Розничная цена для трехкомнатных квартир в Марьине составляет примерно 45 тыс. рублей за «квадрат». Для сравнения: в поселке Коммунарка, который по тому же шоссе заметно ближе к МКАД, в многоэтажках жилье предлагается по 49 тыс. руб. за метр. То есть цены вполне сопоставимы, и говорить о каком-то экономическом преимуществе малоэтажки вряд ли приходится.
Градостроители считают, что настало время думать о более комфортном жилье. По мнению вице-президента союза архитекторов России Алексея Бавыкина, малоэтажное жилье в нашей стране неизбежно должно стать основным типом жилища в отличие от панельного домостроения в 12–17 этажей. Надо уходить от схемы вынужденного поселения людей в бетонные сараи высокой этажности к более лояльной и правильной схеме. Если вспомнить про одноэтажную Америку, то мы в этом смысле обладаем гораздо большими ресурсами.
– Дом XXI века – это прежде всего правильный дом, – говорит архитектор. – В нашей стране долгие годы таких домов не строилось. Строились те, какие нужно по тем или иным обстоятельствам. Пришло время подумать о том типе жилья, который актуален не с точки зрения экономической или политической, а с точки зрения комфортного проживания не в самом благоприятном климате.
Может, и вправду пора. Только как быть с десятками миллионов россиян, которые не «доросли» по самым прозаическим причинам до нового типа жилья? К слову сказать, и сами соотечественники не очень-то рвутся на постоянное жительство в малоэтажку. Зам. генерального директора Фонда РЖС Андрей Шишкин недавно сообщил, что они проводят исследование рынка на предмет того, в каких же домах люди предпочитают жить. Пока в фонде приходят к неутешительным выводам с точки зрения развития малоэтажки. Люди хотят жить в многоэтажных панелях и кирпиче. В фонде расценивают это как «постсоветский синдром». Мы же со своей стороны попробуем предположить, что граждане отдают пока предпочтение доступности в ущерб комфорту.
В самом фонде соглашаются: многоэтажный дом намного проще в обслуживании, и видят в этом одну из основных причин, почему люди в массе своей не стремятся жить за городом. Жизнь в частном доме требует дополнительных усилий и затрат, правильной организации работы управляющих компаний.
– Поэтому мы будем формировать специальную программу пропаганды нового образа жизни как более качественного. Пусть он даже более сложный и более затратный. Это наша стратегическая задача, – заявил А. Шишкин.
Вторя известному детскому стихотворению согласимся и мы: дома всякие нужны, дома всякие важны. В том числе – малоэтажные. Каждый по-своему хорош. Один – комфортностью, другой – доступностью.