Все только впереди
Миновал год с начала практической деятельности Фонда содействия развитию жилищного строительства, с проведения первых аукционов по продаже земельных участков под жилищное строительство. Можно подвести некоторые итоги.
Фонд был создан как один из основных инструментов повышения доступности жилья. Проблема улучшения жилищных условий стоит перед 60% российских семей, из которых 32% мечтают добиться желаемого в ближайшие три года. Сегодня этот спрос отложен из-за банального отсутствия у основной массы населения достаточных средств, жилье стоит слишком дорого.
Наряду с увеличением уровня доходов граждан проблему доступности можно решить за счет снижения себестоимости строительства и соответствующего удешевления жилья. Для реализации второго пути и был создан Фонд РЖС. Основной его продукт – земля. Через вовлечение максимально возможного ее объема в строительство, делая землю недефицитным товаром, фонд пытается снизить нагрузку на себестоимость строительства. Поэтому главный критерий для оценки работы фонда – объемы подготовленной к аукциону и переданной под застройку земли.
За минувший период объявлены аукционы (в том числе повторные. – Прим. ред.) по 47 земельным участкам, по 46 из них подведены итоги. По всей стране реализовано около 700 га строительных площадок. К этому надо добавить 60 участков, переданных в распоряжение субъектов Федерации. Предполагается, что всего на этой земле в перспективе можно будет построить 3,5 млн кв. м жилья. Это и много и мало одновременно. Много, потому что, для сравнения, это больше, чем будет построено за нынешний год в российской столице. Причем надо понимать, что речь идет о землях, которые дополнительно вовлечены в жилищный оборот, а без вмешательства фонда значительная их часть так и прозябала бы в запасниках у малоэффективных государственных собственников.
В то же время это немного, потому что менее года назад была утверждена Стратегия развития фонда на 2010–2014 годы. В соответствии с ней фонд должен был бы реализовать в этом году количество земельных участков, достаточное для строительства 6,5 млн кв. м жилья. Конечно, до конца года еще есть время, но ясно, что полностью ликвидировать отставание от заявленного ориентира уже не получится. К тому же, по данным фонда, 438 тыс. кв. м из общего объема приходится на долю малоэтажного строительства, к которому есть много вопросов. Впрочем, это тема отдельного разговора.
Справедливости ради следует учесть, что фонд не просто торгует государственной землей, его деятельность намного сложнее и многогранней. Он берется сопровождать реализацию строительного проекта от момента оформления разрешительной документации до получения ключей владельцами квартир и регистрации права собственности граждан на жилье. Фонд на деле помогает застройщику в преодолении административных препон при согласовании документации, договаривается с местными администрациями об обеспечении участков инженерной инфраструктурой, гарантирует юридическую чистоту регистрационных процессов, помогает с получением кредитов в банках и способствует сокращению сроков строительства.
Снижение нагрузки на застройщика по инфраструктуре, сокращение сроков строительства, льготные условия доступа к кредитам, по утверждению заместителя генерального директора фонда Сергея Кузнецова, приводит к экономии затрат застройщика на 15–20%. Все это в итоге сказывается на снижении себестоимости квадратного метра жилья и увеличении объемов строительства, добавляет он. Застройщики подтверждают привлекательность условий, обеспечиваемых фондом.
«Тем самым это приводит к рыночному снижению цен на жилье экономического класса», – считает Сергей Кузнецов. И вот здесь заместитель гендиректора со всей очевидностью желаемое выдает за действительное. Во-первых, завершенных жилых объектов на землях фонда на рынке нет, и появятся они даже не завтра, поскольку процесс строительства требует времени. Реально на землях фонда, по словам Кузнецова, сейчас поднимаются только четыре «коробки». Таким образом, влиять на рынок пока просто нечем. Во-вторых, Сергей Кузнецов, видимо, прав, когда говорит о том, что усилия фонда приводят к снижению себестоимости строительства. Однако использует плоды этого снижения застройщик, и сделать это он может двояко: либо снизить цену реализации жилья, либо повысить собственную прибыль. Попробуйте с трех раз угадать, как поступит застройщик. Полагаю, что вы угадаете все три раза – в нынешних условиях он повысит свою прибыль. Во всяком случае, после завершения острой фазы кризиса цены на новостройки имеют определенную тенденцию к росту.
Деятельность фонда способна сказаться на рынке только при условии, что количество реализуемых им участков увеличится многократно, и, как следствие, объемы вводимого жилья повысятся не на проценты, а в разы. Без этого застройщики продолжат удерживать высокие цены на жилье.
Следует признать, что с объемами у фонда пока дела обстоят скромно, и влиять на ценовую ситуацию ему сложно. В Москве фонд реализовал только два участка общей площадью 17 га. Объявлен аукцион по третьему участку. Ясно, что это никак не скажется на земельном рынке Москвы. Для столицы это величины пренебрежимо малые. Директор по маркетингу компании, выигравшей первый аукцион, сообщил, что земля фонда обошлась им по 25 тыс. руб. в расчете на кв. метр жилья. Недешево. Впрочем, Москва – случай особый, тут с объемами не разбежишься, некуда. Но и по стране дела обстоят не самым лучшим образом. Говорить о повсеместном ажиотаже вокруг участков фонда не приходится. На 46 проведенных аукционах были реализованы только 25 участков, остальные не вызвали интереса у застройщиков.
С учетом, что фонд работает недавно, мы поинтересовались у Сергея Кузнецова, нельзя ли все же назвать регионы, в которых деятельность фонда как-то повлияла на рынок, и охарактеризовать это влияние количественно? Или это вопрос ближайшей перспективы? На что заместитель генерального директора ответил следующее: «Мы находимся в начале пути, фонд существует два года. Первые результаты строительства появятся только в начале следующего года. По поводу невостребованных участков могу сказать, что, как правило, это были небольшие участки под нежилое строительство. Фонд реализовывал их для получения выручки. По-видимому, в тот момент они действительно были чуть-чуть невыгодны. Те же участки, которые мы выставляли для комплексного освоения в целях жилищного строительства, в основном обрели своего покупателя. Впредь для повышения результативности своей работы мы более четко будем фокусироваться на территориях, где прогнозируется дефицит площадок. Для этого мы запускаем единую информационно-аналитическую систему, с помощью которой будем определять, в каких регионах наши усилия наиболее востребованны».
То, что заместитель гендиректора не назвал ни одного региона, в котором бы фонд оказал серьезное влияние на рынок, в общем-то объяснимо: и времени прошло мало, и начало практической работы пришлось на неудачный момент (в разгар кризиса). С другой стороны, своим ответом Кузнецов косвенно подтвердил утверждения руководителей ряда регионов о том, что те не испытывают серьезного дефицита участков под жилищное строительство. И недоступность жилья связана с иными, более глубокими причинами, чем просто нехватка пригодной под застройку земли. Отсюда можно предположить, что даже когда фонд выполнит свою миссию, насытит рынок необходимым количеством участков, на передний план могут выдвинуться новые причины, ограничивающие путь к доступному жилью.