Стратеги держат оборону
История о том, как военное ведомство попросило для себя соблазнительный кусок земли в Анапе под обязательство решить проблемы пострадавших там соинвесторов долевого строительства. А когда участок перешел в распоряжение силовиков, они перестали видеть дольщиков в упор.
И вновь начинается бой
Три месяца назад в редакцию обратилась группа дольщиков, которые отчаялись добиться правды и просили предать их злоключения гласности. Вообще-то случаи надувательства граждан-соинвесторов давно перестали удивлять. И глаз на них, что называется, замылился, и проблемы людей более-менее решаются. Но чтобы вкладчики пострадали не от очередных мошенников, а от действий Министерства обороны, согласитесь, случай уникальный.
К тому же основная часть дольщиков оказалась в положении «сирот», без отеческого покровительства местных властей: объект строился в Анапе, а покупатели в основном москвичи. Однако обо всем по порядку.
Истоки этой истории следует искать в 2002 году. Тогда администрацией г. Анапы с коммандитным товариществом «Социальная инициатива и компания» (КТ «СИиК») был заключен инвестиционный контракт на строительство жилого рекреационного микрорайона по адресу: Краснодарский край, г. Анапа, Пионерский проспект, вл. 100.
Проспект протянулся от центра города вдоль моря примерно на 10 км. Отделенная им узкая полоска побережья усеяна здравницами, в основном детскими. По другую сторону проспекта разбросана разнотипная застройка, посреди которой исторически сформировался свободный пятачок площадью примерно 9 га. Свобода объясняется природными причинами. Это низинное место, по которому протекает речушка, и в сильный дождь она исправно подтопляет весь участок. Вот и обходили его застройщики стороной. Хотя, если подойти к делу с умом, то участку в 400–500 метрах от берега моря не было бы цены.
Именно его облюбовала «Социальная инициатива». Предполагалось построить здесь несколько четырех–пятиэтажных многоквартирных домов, а также сблокированных таунхаусов и отдельных коттеджей. Наряду с этим застройщик обещал возвести ряд объектов торговли, спортивных помещений, развлекательных заведений. Помимо инвестиционного контракта, с городской администрацией был заключен договор аренды земли на 25 лет.
Компания получила техусловия на проектирование и строительство, разрешение на проведение строительно-монтажных работ. МЧС, СЭС, Госгортехнадзор, экологи, фонд по природным ресурсам и окружающей среде провели необходимые экспертизы и дали положительные заключения. Перечень правоустанавливающих и разрешительных документов превышает 60 наименований. Начался сбор денег. За 2003–2004 годы более 100 дольщиков заключили договоры инвестиционных вкладов с КТ «СИиК» на строительство квартир. Всего собрали 117 млн рублей (деньги можно было вносить поэтапно).
Итак, с документами ажур, деньги есть. Можно приступать к делу.
Начали с земляных работ, завезли 90 тыс. кубов грунта. Чтобы площадку впредь не затопило, ее всю надо было поднять примерно на метр. А чтобы потом не копать котлованы под фундаменты, на твердом основании сразу залили бетонные подушки. И даже частично возвели стены нескольких будущих зданий. Кроме того, перенесли русло зловредной речки в другое место и заключили ее в бетонный коллектор, проложили внутренние площадочные дороги, возвели трансформаторную подстанцию и оснастили ее тремя трансформаторами, провели кабельные линии, сети водоснабжения, канализацию и сделали еще много чего. То есть компания более или менее честно отрабатывала собранные деньги.
Дольщик сорта «чужак»
Первый неприятный звонок прозвенел для дольщиков в июле 2004-го. Вдруг выяснилось, что земля под строительством не муниципальная, а федеральная. И городская администрация была не вправе распоряжаться участком. В результате суд расторг договор аренды и передал землю законному владельцу – Росимуществу.
Впрочем, новый хозяин оперативно рассмотрел документы на строительство и в начале 2005 года заключил с КТ «СИиК» договор аренды уже на 49 лет. Подробно останавливаюсь на этом факте, чтобы показать: не только местная администрация, но и федеральное Росимущество не нашли в строительстве ничего предосудительного.
Однако новый договор просуществовал недолго. К тому времени Социнициатива, накуролесившая по всей стране, «посыпалась». Счета ее были арестованы, компания перестала оплачивать аренду, и договор на землю в 2006-м закономерно расторг суд.
Это уже был очень сильный удар по дольщикам, но они не пали духом. Силы им придавало сознание того, что по факту люди не оказались у разбитого корыта. Собранные деньги не исчезли бесследно, осталось их вполне зримое материальное воплощение в виде документации и, самое главное – в виде выполненных работ. Правда, теперь надо было искать формы, в которых начинание можно продолжить, а это оказалось задачей крайне сложной.
Социнициативе до вкладчиков дела уже не было, принадлежность имущества стояла под вопросом. Дольщики пошли по инстанциям: в местную и краевую администрации, в Росимущество, прокуратуру… . Нельзя сказать, чтобы им везде категорически отказывали. Но и реально помочь не торопились. Не будем сильно упрекать за это чиновников. Понять их можно. Закон вообще не обязывает их опекать дольщиков, хлопот с обманутыми гражданами много, а благодарности почти никакой. А тут еще выяснилось, что пострадавшие – по преимуществу «чужаки». Своих, краснодарских, среди дольщиков 15–20%, еще столько же со всей страны, а основная масса – москвичи.
И начались у дольщиков хождения по мукам.
Ура! Наши пришли
Если смотреть в целом по стране, то в большинстве случаев те или иные пути решения проблем пострадавших граждан все же изыскиваются. И способ, как правило, один и тот же. Находится организация, которая берется на определенных условиях довести стройку до логического завершения, учитывая при этом интересы дольщиков. Вот и вкладчикам с Пионерского мелькнул луч надежды. В 2007 году министр обороны А. Сердюков обратился в Росимущество с просьбой закрепить проблемный участок за ФГУП «Новороссийская КЭЧ» (служба расквартирования) с целью строительства жилья для военнослужащих. При этом министерство брало на себя решение всех имущественных проблем с дольщиками (см. копию письма В. Назарову).
Надо ли говорить, что Росимущество приняло предложение на ура. Участок проблемный, тут баба с возу – кобыле легче. Спустя полгода территориальное управление Росимущества по Краснодарскому краю выпустило распоряжение, в соответствии с которым участок передавался Новороссийской КЭЧ в постоянное бессрочное пользование (см. ниже):
Из распоряжения № 404-р от 25.04.2008 Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю
…1. Предоставить Новороссийской квартирно-эксплуатационной части района (далее – Новороссийская КЭЧ района) в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок из земель населенных пунктов площадью 88 000 кв. м с кадастровым номером 23:37:01 07 002:0083, расположенный по адресу: г.-к. Анапа, Пионерский пр-т, 100, для строительства и эксплуатации жилого рекреационного микрорайона в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка…
2.3. Обеспечить решение всех имущественных вопросов, касающихся нарушенных прав граждан по договорам инвестиционного вклада в отношении земельного участка, указанного в п. 1 настоящего распоряжения.
При этом отдельным пунктом 2.3 предприятию было предписано обеспечить решение всех имущественных вопросов, касающихся прав вкладчиков.
Новороссийские военные даже предприняли шаг в направлении дольщиков – обратились в Росимущество за списками пострадавших. В ответ услышали: документов много, приезжайте, выбирайте что нужно. Однако с этого момента Новороссийская КЭЧ потеряла всякий интерес к дольщикам.
Наступила звонкая тишина.
Приняли обет молчания
Почуяв недоброе, граждане бросились по инстанциям. Однако везде слышали одно: Минобороны взялось, пусть и расхлебывает. Но ни министерству, ни Новороссийской КЭЧ дольщики уже были не нужны. Ведь участок официально уже застолбили за военными в органе регистрации.
Свой отказ военные мотивировали тем, что министерство не является стороной по договору с дольщиками и КТ «СИиК» (см. ответ министра обороны главе муниципального образования г. Анапа Т. Евсиковой). Это действительно так, никаких договоров с министерст-вом нет. Но когда в первом письме министр обещал решить все имущественные вопросы, он не ставил это в зависимость от наличия или отсутствия каких-либо договоров. Обязательство помочь было безусловным. Почему же этот вопрос возник теперь?
Когда я первый раз увидел рядом два письма министра, то даже оторопел – разве так можно? Оказывается, можно. Впрочем, военные чины и сами, видимо, чувствуют моральную уязвимость своей позиции. Характерная деталь: мы общались с представителями многих вовлеченных в процесс сторон. И практически все были готовы к диалогу. Все, кроме Министерства обороны. Служба по связям с общественностью отсылала нас к пресс-секретарю министра, а та – к службе по связям с общественностью. Наши письменные обращения за разъяснениями были восприняты без всякого энтузиазма, представитель министерства с пристрастием расспрашивал, какое отношение имеет московская городская газета к проблемам Анапы.
Пришлось объяснять, что основная масса дольщиков – москвичи. В итоге комментариев мы так и не получили. Можно предположить, что министерству нечего сказать, зато есть о чем умалчивать.
Моральную отдушину чиновники всех рангов и ведомств пытаются найти, списывая все несчастья дольщиков на глобально проштрафившуюся Социнициативу, мол, она во всем виновата. Однако особенность этого конфликта состоит в том, что у самих дольщиков нет почти никаких претензий к КТ «СИиК». Компания проштрафилась глобально, но не в Анапе. Здесь она не обманывала: двойных продаж не было, деньги не украдены, средства дольщиков использованы по назначению. Независимая компания провела оценку выполненных работ и пришла к выводу, что по стоимости они примерно соответствуют собранной с граждан сумме.
Источник своих бед дольщики прежде всего видят в Министерстве обороны. Люди считают, что военные их откровенно обманули. И дело не только в том, что ведомство сначала пообещало, а потом отказалось помогать дольщикам. Негативные для граждан последствия простираются намного дальше. Взяв на себя письменное обязательство решить проблемы вкладчиков, министерство лишило людей возможности обратиться за помощью куда-либо еще. Потому что везде теперь в один голос отвечают: Минобороны взялось за проблему, получило под это участок, к ним и обращайтесь.
В частности, в разговоре с начальником Новороссийской КЭЧ я поинтересовался, каким ему видится выход из ситуации. И мой собеседник предложил, чтобы администрация Анапы выделила дольщикам аналогичный земельный участок в новом месте. Когда же я озвучил эту идею в беседе с представителем городской администрации, то в ответ услышал недоуменное: «С какой стати? Министерству уже дали землю на эти цели, пусть дольщики к ним и обращаются».
Хуже того, стараниями Новороссийской КЭЧ все материальные активы дольщиков обращены в прах (по крайней мере, на бумаге). Мы уже говорили, что на площадке осталось физическое воплощение средств дольщиков в виде начатых строительством объектов. Чувствуя, как земля (в юридическом смысле) уходит у вкладчиков из под ног, они решили оформить свои права хотя бы на недострой. Для этого объединились в ЖСК и обратились в суд с иском о признании за ними права собственности на то, что создано за их деньги.
Однако Новороссийской КЭЧ удалось убедить судью в том, что у КТ «СИиК» не было разрешения на строительство. Следовательно, все, что возведено на площадке, – самовольная застройка, подлежащая сносу.
Как же так, опять недоумевал я, вот же оно, разрешение, у меня перед глазами, с подписями и печатями. Дважды продленное. Что, опять не верить своим глазам? Нет, верить можно. Разрешение на строительство есть, подлинное, без подделок. И все же заинтересованной стороне (КЭЧ) удался юридический фокус с доказательством, что оно недействительно. Теперь КЭЧ издевательски предлагает вкладчикам снести свой «самострой», или, намекает, сделает это сама за их счет.
Попутно она в унисон с министерством добавляет, что договорных отношений с вкладчиками не имеет, и никаких обязательств перед ними не брала. Как же так не брала? Ведь землю она приняла под свое крыло во исполнение уже упомянутого распоряжения Росимущества. Приняв документ к исполнению, она автоматически согласилось с пунктом 2.3 об оказании помощи дольщикам. Сейчас КЭЧ разъясняет, что у нее по статусу нет полномочий решать имущественные вопросы с дольщиками. И хотела бы, да не может. Но тогда в момент выхода распоряжения надо было честно заявить, что выполнить в полном объеме его не в состоянии, и повременить с регистрацией участка на свое имя до выяснения вопроса с дольщиками. Но КЭЧ ждать не стала, землей завладела.
Дольщики оказались в глухом тупике. Ни земли, ни денег, ни даже недостроя.
Чтобы не отдавать мундир в химчистку
И все-таки их положение не совсем безнадежное. По словам депутата Госдумы А. Хинштейна, Минобороны в конце прошлого года создана рабочая группа по урегулированию вопросов в отношении объектов недвижимости, обремененных правами участников долевого строительства. И сейчас прорабатывается вопрос о передаче конфликтного участка Пионерский, 100 региональным властям с целью в дальнейшем подобрать инвестора, который и дольщикам жилье достроит, и о своем интересе не забудет.
Такой вариант развития событий, безусловно, устроил бы дольщиков. Вот только молчит, набрав в рот воды, министерство. Более того, весной зам. министра обороны подписал письмо дольщикам, в котором сообщил о неизменности прежней позиции его ведомства (в том смысле, что знать вас не желаем). А со слов вкладчиков из Анапы (это на их совести), в конце мая юрист Новороссийской КЭЧ заявила, что идет интенсивная подготовка к сносу объекта.
На наш взгляд, кто бы на кого и на что сейчас ни ссылался, решение находится в руках Министерства обороны. Формально к его позиции трудно придраться. Договорных отношений с дольщиками действительно нет. По закону граждане должны адресовать свои претензии к Социальной инициативе. Письмо министра с обещанием решить проблемы пострадавших – это в значительной мере протокол о намерениях. Обещание министра вряд ли является юридической категорией для суда, это же не нотариально заверенная долговая расписка.
Но остаются соображения чести. Для государевых служащих их никто не отменял. А в тупик дольщиков в конечном счете загнали именно действия министерства. В этой ситуации отказ от исполнения обещанного грозит надолго остаться пятном на мундире военного ведомства.