Новостройки сегодня и завтра
В Москве прошел III Всероссийский форум «Стратегия развития жилищного строительства в России». Несмотря на снижение покупательского спроса на новостройки и, следовательно, невыгодное для строителей падение цен, настрой участников форума был довольно оптимистичным.
Многие даже высказывали мнение, что не вполне благоприятная ситуация на рынке недвижимости в известной мере оздоровила строительную отрасль, заставила предлагать новые механизмы работы и проекты, применимые именно сейчас.
Работа над ошибками
Как же будет развиваться жилищное строительство? Какие меры необходимо принять для его стимулирования и поддержки?
– Пусть нынешние времена не без оснований называют тяжелыми и трудными, несмотря на это строительный процесс идет, – отметил президент Российского союза строителей Владимир Яковлев.
По его мнению, сегодня задача компаний состоит не только в том, чтобы выдержать кризисный период, но и быть готовыми к новому подъему экономики. Поэтому для профессионального сообщества строителей актуальны такие вопросы, как практика использования госзаказа, проблемы кредитования, опыт государственно-частного партнерства, уменьшения сроков проектирования и строительства.
Как считает В. Яковлев, особенности кризисного периода заключаются еще и в том, что появилась возможность поработать над недостатками. Возможно, говорить о возрождении строительной сферы рано, тем не менее строительство – такая отрасль, которая всегда поднимается. Однако нынче ей не обойтись без помощи государства. Ну а что оно делает для того, чтобы стимулировать жилищное строительство?
Самое основное – государство выступает главным заказчиком. Ему принадлежит почти 20 процентов объема всех заказов. Это квартиры для льготных категорий граждан (военнослужащих, увольняемых в запас военных, пострадавших в Чернобыльской аварии, переселенцев с Cевера и т. д.). Такие заказы дают возможность в ряде регионов спасать строительную отрасль. Помимо этого, создаются саморегулируемые организации, чтобы строители контролировали качество работ и брали ответственность на себя, если что-то происходит. Т. е. начали самостоятельно держать на контроле все процессы и вопросы, связанные со строительством.
Хождение по мукам и посредникам
Если говорить о стоимости квадратного метра, то сегодня сложилась примерно такая картина: 50 процентов приходится на строительно-монтажные работы, еще 50 – на все, что связано с накладными расходами (процентные ставки, оплата земли, тарифы, технологические подключения, т. е. то, что обременяет квадратные метры и дает существенную надбавку к стоимости жилищного фонда).
К сожалению, дела с кредитами нынче обстоят не лучшим образом. Ипотека почти недоступна. Правительством предпринимаются меры для снижения процентной ставки, или, по крайней мере, оказания поддержки заемщикам в плане погашения части кредитов. Если же говорить в целом, то длинных кредитов сегодня нет. Проценты высокие, поэтому строительные структуры и инвесторы не в состоянии воспользоваться кредитами, даже если они будут предложены в большом объеме. Процентную ставку необходимо снижать.
О том, что землю и строение бывает весьма сложно оформить в собственность, если делать все по закону, рассказал председатель совета Национальной гильдии градостроительства Юрий Перелыгин. Он даже поделился личным опытом оформления магазина в Ленинградской области на 15 сотках земли в собственность при соблюдении принципиального условия – не давать никому никаких взяток.
Процесс оказался чрезвычайно долгим и недешевым. Только оформление земли в собственность обошлось почти в 10 000 евро. Примерно в такую же сумму вылились остальные согласования. А в результате все равно пришлось обращаться в близкую к местным властям посредническую компанию. Путь различных согласований оказывается настолько долог, что пока человек или организация его проходят, законодательство успевает измениться… Всеобщая (сугубо порочная) логика оформления строения и земли в собственность такова: проще дать взятку или нанять посредника.
Акцент – на малоэтажки
Многие участники форума связывают ближайшие перспективы работы с малоэтажным строительством. По мнению президента Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Елены Николаевой, это и дешевле обходится, и более востребовано покупателями.
Как известно, возведение любой многоэтажки имеет достаточно продолжительный цикл как подготовки документации, так и непосредственно строительства. Для малоэтажного же строительства, напротив, характерны короткие сроки работ – от нескольких дней до месяца. А главное, здесь короче срок подготовки документации. Поэтому когда кризис накрыл строительную отрасль, инвесторы притормозили вложения в новые долгосрочные проекты, понимая, что сначала надо завершить заделы прошлых лет, в которые уже «закачаны» деньги.
Сейчас малоэтажное жилищное строительство признано приоритетным направлением на федеральном и региональном уровнях. Плюс ко всему граждане поняли, что жилье экономкласса может располагаться не только в высотном, но и в малоэтажном доме с участком земли. И это абсолютно реально.
– У нас постепенно стал формироваться не только спрос, но и адекватное по объемам предложение жилья экономкласса с использованием ресурса малоэтажного строительства. Таким образом, в совокупности эти факторы повлияли на то, что именно малоэтажка стала сегодня наиболее востребованной по стране, – подчеркнула Е. Николаева.
К слову сказать, регионы не просто готовы – они хотят развивать малоэтажное строительство. Если еще два года назад губернаторов нужно было убеждать в принятии региональных программ малоэтажного строительства, сейчас более половины регионов такие проекты уже имеет. У кого-то они оформлены в виде самостоятельной программы или подпрограммы в рамках развития территории.
Однако для развития малоэтажного строительства необходимы некоторые изменения в законодательстве, к примеру в Градостроительном кодексе. Ведь сейчас у государства есть возможность предоставить некоторым категориям граждан социальное жилье с использованием ресурса малоэтажного строительства. Это может быть блокированный (состоящий из нескольких изолированных секций) дом, часть дома или таунхаус. Правда, есть одно ограничение: если государство предоставляет человеку жилье, то оно должно располагаться на территории муниципального образования, в котором этот человек проживает. А малоэтажные дома возводятся в основном в ближайшем пригороде, который не является частью муниципального образования. Получается, что по закону переселить человека нельзя, даже если он этого очень хочет.
Три сценария пишет кризис
Своим видением перспективы развития рынка недвижимости на форуме поделился вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.
Он назвал также причины, повлиявшие на ситуацию с ценой квадратного метра в Москве и регионах за последний год.
На падении покупательского спроса, по его мнению, сказалось прежде всего снижение доходов населения, сокращение рабочих мест и занятости населения. Одновременно происходит сокращение бюджетов и доходов бизнеса. У людей укрепляется недоверие к мировым и национальной валютам. В то же время большинство людей по-прежнему использует жилье как простой и доступный способ сбережения накоплений.
Также для нынешнего рынка недвижимости характерно сокращение объемов нового строительства, сохранение высоких рисков для инвестиций при приобретении квартир в строящихся домах, снижение объемов кредитования застройщиков. Существенно уменьшились объемы коммерческого и ипотечного кредитования.
К. Апрелев рассказал о возможных сценариях развития ситуации на столичном рынке недвижимости в ближайшей перспективе. Вероятнее всего, нас ожидает период стабилизации. Хотя существует, как известно, три варианта развития событий.
Первый. Снижение цен более чем на 2 процента в месяц продолжится (вероятность 40 процентов).
Второй. Цены стабилизируются в пределах плюс-минус 1–2 процента (вероятность 50 процентов).
Третий. Начнется рост цен более чем на 2 процента в месяц (вероятность 10 процентов).