Много ли в городе городов?
Лексикон застройщиков и девелоперов пополнился очередным термином: «Город в городе». Звучит многообещающе, но о чем речь – о новом градостроительном формате или о хорошо знакомой всем комплексной застройке? Давайте разбираться.
Начнем со скепсиса
«Город в городе» – очередная удачная придумка маркетологов, полагают многие аналитики рынка недвижимости. А эксперт Алена Бригаднова при этом уточняет: придумка – довольно искусственная, поскольку не подразумевает четких и определенных характеристик. Как правило, за новым термином скрывается обычная комплексная реконструкции районов, которая предусматривает элементы инфраструктуры: детские сады, школы, больницы, магазины и другие объекты социального и культурного назначения. Тем более что все известные до сих пор «города в городах» – не что иное, как жилые кварталы, появившиеся на месте бывших промзон и выведенных за черту мегаполисов экологически небезопасных производств. Если уж у таких проектов и есть какая-то главная отличительная особенность, то она состоит прежде всего в том, что все они возводятся одним девелопером.
– «Город в городе» – это, скорее, бренд, чисто маркетинговое определение, – соглашается Николай Климов, заместитель генерального директора по строительству одной из компаний. – Масштабные застройки в Москве не новость. Взять «спальные» районы советских времен – Новые Черемушки, Чертаново, Марьино. Те же «города в городах». А по сути – плановая застройка одного конкретного микрорайона.
Незначительную разницу между «городом в городе» и комплексной застройкой можно усмотреть разве что в подаче и продвижении самого проекта на рынок. Но в смысл того и другого терминов вносятся одни и те же градостроительные нюансы: просчитывается необходимая социально-бытовая инфраструктура, закладываются как главные, так и второстепенные дороги и подъездные пути к домам, предусматривается благоустройство общей территории. На определенное число жителей полагается построить определенное число школ, детских садов, магазинов. В противном случае жилье останется непроданным.
Впереди планеты всей
«Города в городах» входят нынче в моду преимущественно в России. У западных столиц (Мадрида, Лондона, Парижа или заокеанского Нью-Йорка) путь масштабной по территории охвата реконструкции используется уже крайне редко. Дело в том, что европейское формирование рынка недвижимости и городов в целом подчиняется строгому генплану, являясь как поступательным улучшением городской среды, так и повышением качества жизни.
Москва, понятно, тоже заглядывает в свой генеральный план развития, но менять и корректировать его приходилось довольно часто. Например, в советские времена генплан был подчинен совершенно другим стандартам: объемы городского жилья рассчитывались на определенное число жителей, дороги – на малые автомобильные потоки. Зато заботливо оберегались парки и скверы, а также леса, являвшиеся защитным поясом столицы. Сегодня рынок диктует иные требования, а демографические и прочие перемены как в Москве, так и в стране, происходят весьма стремительно. Стало больше строиться жилья, объектов культурного и социального назначения, может быть даже в ущерб экологии.
Словом, и строителям пришлось спрессовать в одно десятилетие тот объем работы, который в других странах выполнялся в течение 20–40 лет.
В Лондоне, например, еще в 1970-х годах было принято решение о реконструкции промышленного района Docklands, расположенного в центральной части города. Но только с наступлением XXI века новый деловой район, построенный на месте портовых доков, стал альтернативой традиционному Сити, изменил деловую географию города, оказался одним из самых масштабных европейских проектов редевелопмента, сочетающих в себе как жилую, так и коммерческую недвижимость. Московское же Сити, и пяти лет не прошло, выросло прямо на глазах.
Впрочем, новыми «городами» могут похвастать не только мегаполисы. Подобные застройки имеются в региональных центрах и даже городах областного подчинения. Главное – были бы просторные стройплощадки. В Саратове, например, реализуется крупный проект «Изумрудного города», общая площадь застройки которого составит более 300 000 кв. метров. Здесь планируется построить 20 домов разной этажности на 4500 квартир, где, по предварительным подсчетам, смогут жить 9000 человек.
Гарантия покоя и комфорта
У комплексного подхода есть ряд важных преимуществ перед точечной застройкой. Во-первых, в том или ином ценовом сегменте «города» формируется выровненная социальная среда. Во-вторых, одновременно с жильем открываются новые сады и школы, детально продумывается план транспортной доступности. В-третьих, комплексное строительство и одновременная сдача больших объемов жилья становится для покупателей гарантией спокойной и комфортной жизни на новом месте (по крайней мере, в дальнейшем им не грозит строительная грязь, грохот компрессоров и кранов под окнами). Не стоит сбрасывать со счетов и такие блага, как достаточное число парковочных мест, свободная планировка, определенная обособленность города, а также единая система безопасности, что невозможно обеспечить в большом микрорайоне.
К минусам подобных проектов можно отнести разве что усложнение транспортной ситуации на близлежащих автомобильных развязках.
Конечно, интенсивность продаж зависит не только от самого проекта, но и от местности, где возводится «город». Если новый район застройки популярен среди обитателей мегаполиса или расположен недалеко от центра, если к дому можно быстро добраться на такси или собственной машине, не боясь очутиться в многокилометровой пробке, то продажи будут успешными.
Что касается масштабности и состава будущих жителей, то здесь все зависит от конкретной площадки под застройку, ценового сегмента, в котором будет закладываться «город в городе». Наконец, от фантазии архитекторов. Однако в любом случае проектировщики будут пользоваться специальными нормативами. Ведь на одном гектаре застройки должно быть определенное число детских садов и площадок, школ, больниц, офисов, паркингов, наземных стоянок и других строений. Нормируется даже расстояние до ближайшего отделения связи или банка. А кроме того, по нормам на одном гектаре не может проживать более 450 человек.
Жилой комплекс «Гранд Парк» как нельзя лучше воплощает концепцию «город в городе» и является уникальным объектом, построенным на последней свободной территории в непосредственной близости от центра Москвы. Особый комфорт проживания здесь создает широко развитая инфраструктура района – работающие школы, детские сады, магазины, салоны красоты и медицинские учреждения. Так же в инфраструктуру входят объекты городского значения, к примеру Ледовый дворец (здесь уже речь идет о стандартах мирового уровня).
Жилой комплекс отличает удобство транспортного сообщения с центром, продуманная планировка обширной территории и современное техническое оснащение зданий.
На разные кошельки
Важно отметить: при комплексной застройке территории затраты инвестора всегда выше. Правда, они быстро компенсируются масштабами продаваемого жилья и лучшей ликвидностью объектов. Снижаются также постоянные издержки. Например, коммуникации строятся и прокладываются не для одного дома, а сразу для двух-трех десятков объектов.
– В столице, как известно, введен запрет на точечное строительство. – высказывает свою точку зрения на проблему эксперт Мария Литинецкая. – А потому большинство новых проектов носят статус комплексных. Причем, комплексная застройка с одинаковым успехом может быть как массовой, так и бизнес- или элитного класса. Последняя чаще всего и позиционируется как «город в городе». Отличие лишь в том, что в элитных «городах» нормы на жилье, объекты инфраструктуры и даже благоустройство территории, как правило, существенно превышаются по сравнению с районами массовой застройки. Причем зачастую получаются интересные вещи. Если, к примеру, строительство типового жилья в Кунцеве и Крылатском проходит под статусом комплексной застройки, то возводимые крупные объекты более высокого ценового сегмента (тот же «Гранд-Парк») именуются не иначе как «город в городе». Хотя грамотный человек быстро разберется, что вся разница при едином градостроительном подходе только в маркетинге проектов.
Тем не менее «города» в самом высоком ценовом сегменте растут как грибы после дождя. В Москве «города» появятся на «золотом острове» – на месте фабрики «Красный Октябрь», «Садовые кварталы» – на территории ОАО «РТИ-Каучук», «Парк Сити» – на месте Бадаевского пивзавода, проект «Четыре солнца» – на Большой Татарской, где в недавнем прошлом размещался завод лопастных гидравлических машин. Наконец, рядом с Камушками взметнулось ввысь «Большое Сити».
Есть примеры элитных объектов с малоэтажной застройкой. За пределами центра столицы уже приняли новоселов первая и вторая очереди жилищного комплекса «Покровское-Глебово», который также называют «городом в городе». К бизнес-классу можно отнести «Шуваловскую Приму», что рядом со станцией метро «Университет» на Воробьевых горах, или «Гранд Парк» неподалеку от метро «Полежаевская».
По словам экспертов, средняя цена кв. метра жилья в проекте «город в городе» находится в пределах 130–145 тыс. рублей. Где-то она дешевле, где-то дороже. Например, средняя стоимость «квадрата» в микрорайоне Волжский в конце первого полугодия 2009-го составляла 129,5 тыс. рублей. А квартиры в «Гранд Парке» продавались в среднем по 181 тыс. рублей за метр. В элитных комплексах, расположенных в историческом центре и на западе столицы, стоимость кв. метра превышала 300 тыс. И что самое любопытное: продажи супердорогого жилья не прекращались даже в разгар кризиса – в отличие от жилья в «городах» экономкласса.