Заклинатели цен
Представители властных структур организовали нечто вроде неформального аукциона наоборот – кто назовет самую низкую стоимость жилищного строительства.
Приказано снизить
Каких только чудес о ценах в жилищном строительстве не услышишь в последнее время от заинтересованных лиц, которые причастны к формированию государственной политики в жилищной сфере. Цифры – одна ниже другой: 30 тыс. рублей за кв. метр, 26 тыс., 17 тыс. и даже 14 тыс. рублей! Кто меньше?!
Просто голова идет кругом, а от восторга перехватывает дыхание. Ощущение такое, будто цены вот-вот станут «ниже плинтуса», а главное – начнут подчиняться воле человека. Однако избавиться от этого предчувствия достаточно просто. Надо лишь уяснить для себя, что есть разговоры о ценах и что есть собственно цены. Причем складывается впечатление, будто то и другое существует само по себе.
Выступая на пленарном заседании XII Национального конгресса по недвижимости, президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева сообщила: можно ожидать появления нового типа жилья экономкласса не дороже 30 тыс. рублей за кв. метр. По ее словам, в правительстве уже подготовлены новые предложения, касающиеся реализации нацпроекта доступного жилья в кризисных условиях.
Если всего несколько месяцев назад акцент делался на поддержку строительных компаний, то теперь во главу угла ставятся интересы граждан и повышение спроса. Для достижения цели государство намерено в нынешней ситуации оказывать поддержку только тем застройщикам, которые будут строить и продавать жилье по цене не выше 30 тыс. за метр.
Однако далеко не все считают поставленную цель достижимой. Примерно в те же дни руководитель Федерального центра ценообразования в строительстве Евгений Ермолаев проводил в стенах Минрегионразвития пресс-конференцию, на которой уверял, что стоимость жилья в Москве опуститься ниже 50 тыс. за метр не может даже теоретически. Это нижний уровень себестоимости, а систематически работать себе в убыток никто не в состоянии. К тому же предоставленные кризисом возможности по снижению себестоимости, по его словам, уже исчерпаны. По большинству стройматериалов снижение цен прекратилось, и даже началась коррекция вверх. В частности это относится к «хлебу» строительства – цементу. Что же касается зарплаты в строительстве, то она, утверждает Е. Ермолаев, и не уменьшалась. В том смысле, что на руки рабочие получают, конечно, меньше, но не в результате снижения ставок, а за счет сокращения рабочей недели. Однако затраты на единицу продукции от этого меньше не становятся.
Спрашивается, как же строить и продавать жилье по 30 тыс. рублей, если дешевле 50 тыс. это делать невозможно? Тут одно из двух: либо в товарищах согласья нет (и тогда исход дела предрешен), либо условие задачи подгоняется под ответ.
Зачем нам Росстат?
На «правительственном часе» в Госдуме, посвященном проблеме расселения жителей Крайнего Севера, министр регионального развития назвал среднюю стоимость кв. метра по стране – 26,5 тыс. рублей. По всей видимости, он опирался на подписанный им 10 июня приказ, устанавливающий нормативы стоимости жилья по регионам страны на второй и третий кварталы. Говорят, что по Южному федеральному округу министр озвучил цифру в 17 тыс.
Как получает Минрегион свои цифры и что они означают – загадка. Любой иной источник приводит цифры в 1,5–2 раза выше. К примеру, по данным Ассоциации строителей России, в мае на первичном рынке средневзвешенное значение рублевых цен 1 кв. метра жилья экономкласса составило 38 189. Но согласимся, застройщики – люди коммерческие. Они заинтересованы в том, чтобы ориентировать общественное мнение в направлении более высокой стоимости.
Тогда посмотрим на информацию Росстата, который если и можно в чем-то заподозрить, то лишь в занижении цен. По официальным данным (их источником как раз и является Росстат), типовые квартиры на первичном рынке России в первом квартале продавались по 47 533 рублей за метр (за второй квартал данные пока отсутствуют). А в «показательном» Южном федеральном округе – по 36 736. Разница с цифрой Минрегиона более чем в 2 раза!
Отвечая на вопрос о расхождениях с официальными данными, один из руководителей Минрегиона как-то пояснил, что цифры из приказа отражают не столько действительную стоимость, сколько возможности государства по оказанию помощи нуждающимся в улучшении жилищных условий. Мол, сколько может, столько государство и платит по жилищным сертификатам. Но тогда документ и надо называть не «о средней стоимости», а о нормативах для расчета социальных выплат. Чтобы из-за «приказных» цифр важные государственные мужи не входили с готовностью в заблуждение относительно реального положения вещей при утверждении бюджета или принятии иных ответственных решений.
Надо признать, что о ценах Минрегиона мы говорили неоднократно. Спрашивается, сколько можно твердить об одном и том же? Видимо, это придется делать до тех пор, пока представители этого ведомства не перестанут публично приводить данные, не соответствующие официальной статистике.
Печальный опыт – массовым тиражом
В начале июня наблюдательный совет государственной корпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ» утвердил форму соглашения о взаимодействии с субъектами федерации в рамках реализации программ переселения граждан из аварийных домов в 2009 году. Документ предполагает, что жилье на указанные цели будет приобретаться регионами у застройщиков по цене кв. метра, не превышающей 30 тыс. рублей.
Для справки. По данным Департамента ценообразования в строительстве АСР, расчетная себестоимость возведения кв. метра жилья втискивается в рамки 30 тыс. рублей лишь в четырех из 18 крупных городов страны. А рыночная цена соответствует соглашению в единственном городе – Омске (29 306 руб.). Если же опираться на данные Росстата, то под соглашение попадают только восемь из 52 регионов.
По всей видимости, наблюдательный совет исходил из уже упомянутых и явно заниженных цифр приказа Минрегиона. Но аналогичная попытка вынудить застройщиков продавать жилье по «министерским» ценам уже имела место в конце минувшего года и закончилась полной неудачей. Тогда заявку регионов удалось реализовать лишь на 14%. В качестве основной причины замминистра регионального развития Сергей Круглик назвал низкую цену, она совершенно не устроила строителей.
Спрашивается, зачем же пытаться тиражировать печальный опыт? Отвечаю научно: не знаю.
Впрочем, могу высказать предположение. У Фонда почти не осталось свободных денег. Треть вернули в бюджет, а оставшиеся вложены в ценные бумаги (подробнее см. «КР» № 20 от 25.06.2009). То есть выдавать в регионы практически нечего. И если теперь выяснится, что строители отказываются продавать товар по низким назначенным ценам (а так оно, скорее всего, и произойдет), то неудачу удобно будет списать на корыстолюбие застройщиков.
Теоретический предел
Немало надежд в плане удешевления жилья связывается с возможностями новых методов строительства. Правилом хорошего тона при обсуждении проблем ценообразования становятся ссылки на прогрессивные технологии (якобы они позволяют строить современное комфортное жилье по цене 14–17 тыс. рублей за кв. метр, по $200–300, и даже по $80–100). Чаще всего имеется в виду каркасно-щитовое домостроение, горячими пропагандистами которого выступают сторонники малоэтажной застройки.
Малоэтажное строительство вообще постепенно превращается в хит. Легенда гласит, что желающие могут приобрести на заводе по указанной выше цене готовые блоки и по принципу конструктора лего за 10–14 дней едва ли не собственными руками с нуля собрать готовый дом.
На этой теме недавно задержал внимание членов комиссии РСПП по строительному комплексу президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин. Он сделал расчет себестоимости самых экономичных зданий крупнопанельного, объемно-блочного домостроения и пришел к выводу, что нижний уровень себестоимости по стране составляет порядка 30 тыс. рублей. Дешевле строить многоквартирные дома, по его мнению, нереально.
Утверждения о возможности строить дом по $80–100 он назвал «абсолютной ерундой» и пояснил: «Даже в такой технологии, как малоэтажное объемно-модульное домостроение, где вывозимый с завода на трейлерах комплект действительно обходится примерно в 14,5 тыс. рублей за кв. метр, надо помнить, что это цена без земли, без фундамента, без подключений, без инфраструктуры».
…Как сказал бы классик, ознакомившись с шикарными перспективами удешевления строительства, этого не может быть, потому что этого не может быть никогда.