Офис и развлечения под одной крышей
В столице развивается недвижимость нового формата – многофункциональные комплексы. Нет худа без добра: кризисные настроения могут придать процессу динамику.
Такого «велосипеда» еще не было
Говорят, что за многие сотни лет существования человечества все уже изобретено. И теперь остается лишь тиражировать и видоизменять старые идеи. Создание и развитие в Москве и других городах мира многофункциональных комплексов этот тезис отчасти опровергает: разве когда-нибудь человечество уже использовало так эффективно принцип универсальности – когда в одном месте можно работать, развлекаться, делать покупки и даже жить?
Возникновению этого направления в определенной мере способствовали интересы застройщиков. И это как раз тот случай, когда идеи рентабельности бизнеса и удобства для клиента в значительной мере совпадают.
Направление mixed-use (объекты со смешанными функциями) пришло с Запада. Удобство для застройщиков, развивающих его, вполне очевидно. Их интересы заключаются в том, чтобы быстро и без риска вернуть вложенные в проект деньги, а после этого все последующие годы получать прибыль. Никто ведь не может быть уверен на 100%, насколько популярным окажется тот или иной проект. И не появится ли по соседству через два-три года другой, еще лучше. А если под одной крышей собрано много разного (торговля, офисы, рестораны, кафе, спортзалы, кинотеатры, даже гостиницы), то риск минимизирован: невысокую востребованность одной части здания могут компенсировать другие. Например, неудачную организацию ресторана может компенсировать хорошо посещаемое интернет-кафе или кинотеатр, непопулярность офисной зоны – привлекательность торговых павильонов и т.д. Даже гостиничная часть, пока не слишком выгодная для инвесторов, может оказаться весьма кстати, если, например, поблизости нет хороших отелей. Небольшой номерной гостиничный фонд хорошо дополнит все уже имеющееся в здании. Аналитик Олег Борисенок сравнивает это новое для нашего рынка направление с кораблем, у которого множество разных отсеков. При повреждении одного из них судно остается на плаву.
Эволюция продукта
В Москве примеров МФК пока не так много. Полноценным МФК, говорят знающие люди, можно назвать башню «Федерация» в центре «Москва-Сити». В целом же прослеживается тенденция, когда многие проекты приобретают черты МФК, то есть происходит своеобразная эволюция продуктов – принцип mixed-use делается частью девелоперских проектов.
Первой ласточкой этого направления стал МФК на Ленинском проспекте, строившийся по заказу Министерства иностранных дел. Курировало проект ГлавУпДК, осуществляющее хозяйственную деятельность министерства. Тогда, в начале 1990-х, к России начали проявлять повышенный интерес деловые круги разных стран, и прибывающих из-за рубежа бизнесменов становилось все больше. Никто не представлял, насколько быстро будет развиваться рынок в России и каким активным станет к нему интерес. Но уже в то время было ясно, что иностранцам необходимо создать условия для работы и проживания. Гостиничный фонд Москвы с потребностями своих-то граждан едва справлялся, а тут иностранцы – с семьями, бизнес-проектами, компьютерами, факсами… Так, в 1993 году появился офисно-деловой комплекс «Парк Плейс Москоу» на Ленинском проспекте.
Сейчас, по прошествии полутора десятков лет организаторы проекта говорят о том, что самым сложным тогда было наладить управление: никто в России никогда не вел хозяйство в столь сложном по набору функций объекте. Тем более что любой сервис в нашей стране всегда хромал на обе ноги. А в «Парк Плэйсе» были открыты ресторан, конференц-зал, магазины, офисы, детский сад, спортзал, жилая часть (апартаменты) и паркинг.
Чтобы научиться оказывать сервисные услуги, включая и такую немаловажную, как охрана, пришлось воспользоваться опытом американцев. Так впервые в России появилась одна из известных международных компаний. И если сначала в ней работали 25 американцев и 150 русских, то сейчас комплекс обслуживает та же компания со штатом из 90 сотрудников-россиян и одного американца.
Сегодня 70% арендаторов площадей офисной части составляют иностранные компании, жилые площади снимают только граждане иностранных государств. Некоторые семьи живут здесь с самого открытия. 330 квартир разного метража – от небольших студий до двухуровневых апартаментов более 100 кв. метров – обходятся арендаторам в среднем в $5000 ежемесячно.
Удобство офисной части до сих пор ценится арендаторами. Если в городе существует дефицит небольших площадей высокого класса, то «Парк Плейс» интересен именно тем, что позволяет разместиться и крупным, и совсем небольшим компаниям.
Перебор с торговлей
Сейчас те, кто создает подобные объекты mixed-use, говорят об их специфике уже со знанием дела, а специфика эта начинается еще на стадии проектирования. Имея общее пространство, такие объекты требуют автономности зон. Если не соблюсти этот принцип, возникнут сложности. Например, торговая и офисная части работают в разное время. Значит, территориально их надо сделать независимыми друг от друга. С другой стороны, житель апартаментов не должен попадать в паркинг с улицы. К сожалению, ошибок, а как следствие, неудобств в существующих комплексах можно найти немало. Хотя немало их и в обычных центрах – торговых, офисных и прочих зданиях. Типичной же ошибкой применительно к МФК является то, что, старясь максимально заработать на новом объекте, девелоперы нередко «раздувают» торговую функцию, сокращают до минимума остальные.
Однако еще один плюс МФК – возможность перепрофилировать площади. Если неудачным оказался торговый сегмент, его можно заменить на какой-либо другой. Современные технологии строительства это позволяют.
Развитию этого направления, считает Алексей Панфилов, руководитель одной из компаний, способствует и сама специфика больших городов. Объекты смешанного назначения позволяют меньше ездить, а следовательно, реже попадать в пробки, ведь работать, развлекаться, делать покупки и даже жить можно в одном месте.
Восполнить пробелы
Таким свежим примером в Москве вскоре станет торгово-деловой комплекс «Тульский». В нем будут созданы четыре главные зоны – торговая, офисная (класс «А»), развлекательная и event-зона (просторная открытая терраса, где можно проводить презентации, выставки и корпоративные мероприятия). В комплексе откроют четыре ресторана и кафе. Тем более что функция питания, по мнению организаторов проекта, вообще плохо развита в этом районе, хотя деловая составляющая «Тульской» довольно обширна: здесь работают регистрационная палата, налоговая инспекция, Монетный двор. Не спасает даже близость «Ереван-Плаза», где своих желающих перекусить всегда хватает.
Несомненно, что одна из изюминок ТДК «Тульский» – event-зона. Нередко компании ищут места для проведения корпоративных мероприятий. Площадка в «Тульском» под открытым небом площадью 750 кв. метров с летним кафе может трансформироваться под место проведения конференций или развлекательных вечеров. В зимние месяцы там может располагаться каток, а летом – выставки и галереи. Вообще это очень важно – подчеркивают представители застройщика – получить возможность активного отдыха и развлечений в офисных центрах. Фактор многоплановости функций и форматов становится все более востребованным.