Затихает фабричный гудок…
О том, что в Москве тотальный дефицит земли, уже знает каждый дошкольник. Широко известны и пути выхода из кризиса. Огромные территории занимают промзоны и промышленные предприятия, которым предстоит уступить место жилым районам.
Нет района без завода
География промзон крайне обширна. Как говорят эксперты, лишь районы, где проживали партийные бонзы, были лишены заводов. Простым же москвичам смога было отмерено практически поровну.
– Промзоны есть во всех районах Москвы: и там, где могли бы строиться и располагаться элитные объекты, и в районах, где реализуются объекты бизнес-класса, и даже там, где допускаются и более низкие сегменты, – говорит управляющий партнер одной из компаний недвижимости Наталия Тихоновская. – Большинство промышленных территорий осваиваются достаточно интенсивно. В 2006 году на месте освобожденных промзон было возведено более 800 тыс. кв. м жилья. До 2010-го планируется построить еще 3,5 млн. кв. м.
Что касается престижных мест – центра столицы, то проекты по выводу производства оттуда у всех на слуху. Это и застройка территорий завода «Каучук» в Хамовниках, и реконструкция территорий завода «Красный Октябрь», и проект по выводу Бадаевского пивного завода и предприятия «Союз»… Естественно, на этих территориях будет строиться только элитное жилье. Например, в «Красном Октябре» не будут сноситься завод-ские постройки (они имеют историческое значение), останется и легендарная труба. Часть помещений в новом комплексе будет типа loft.
– Наиболее крупным проектом, который изменит промышленный район в самом центре столицы, является проект «Золотой остров», – рассказывает другой управляющий партнер компании Константин Ковалев. – Еще существуют проекты строительства элитного жилья на месте завода «Каучук» и на территориях завода экспериментальных напитков, завода «Машмир», предприятий «Союз» и «Гелиймаш», завода «Мосдормаш», обувной фабрики «Патита».
Труба зовет. В другое место
За пределами центра резонансных проектов не так много. Прежде всего потому, что выводят не легендарные заводы, а безвестные гаражи, овощные базы и т.п. Однако и здесь работа идет не менее интенсивно. В частности, в районе Очаково–Матвеевское планируется вывод военной части, а овощная база, находящаяся в районе улицы Минской и Ломоносовского проспекта, переедет. В районе Преображенской площади заявлены вывод и реконструкция завода «Красный богатырь». Будет также и частичная застройка АЗЛК. Но, как уверены жильцы многих «спальных» районов, список предприятий, подлежащих выводу за город, мог бы быть и полнее. Хуже всего положение у Юго-Восточного округа: из-за обилия предприятий он прочно занимает последнее место по привлекательности среди округов Москвы. Если бы легендарная Капотня перестала дымить, Юго-Восток имел бы все шансы выбиться из аутсайдеров. Более того, даже объявление о реальных сроках прекращения производства смогло бы поднять ликвидность жилья в округе. Но пока риэлторы разводят руками и советуют запастись терпением.
Как поднять престиж промзоны?
Плюсы, которые дает вывод промзон району, понятны. Больше всего выигрывают жители близлежащих домов, которые вместо промышленных развалюх или опасного производства получают под окнами современный жилой комплекс с необходимыми магазинами и прочими объектами социальной инфраструктуры.
Цены на вторичное жилье, находящееся по соседству со стройкой, обычно никак не реагируют. Только если стройка идет уж больно шумно, квартиры могут и снизиться в цене. А после завершения строительства жилье становится дороже, ведь возникает дополнительная социальная инфраструктура – детские, социальные, торговые учреждения.
Причем люди охотно селятся на местах, где некогда вовсю коптил небо завод.
Когда объект выходит на рынок, это уже не промзона, а именно объект недвижимости. Он уже не идентифицируется с производством. Повышается рейтинг района, а вместе с тем и стоимость квартир в соседних объектах.
Правда, многие эксперты все-таки считают, что тень старых хозяев будет витать над крышами новых домов, выросших на месте цехов. И, чтобы поднять привлекательность своих проектов, девелоперы используют маленькие ухищрения.
– Объявить Капотню самым престижным районом Москвы – это никакому застройщику, никакому пиару не по силам. Поэтому застройщики действуют по принципу «чуть-чуть». Например, берется название, которое звучит действительно привлекательно, и этим именем называется объект, – раскрывает секреты застройщиков директор по маркетингу Ирина Котова. – Например, район Кунцево. Он очень разный – есть Звенигородские улицы, а есть район Рабочего поселка с колоссальной промзоной. Понятно, что все это не является однородным «элитным Западным округом». Но также понятно, что если появится застройщик, возводящий что-то в том же Рабочем поселке, он непременно использует слово «Кунцево» в названии.
Как уверен Константин Ковалев, репутацию промзон изменить можно:
– Московские власти создали специальную программу по реабилитации земель бывших промзон. В первую очередь обеспечивается их соответствие самым строгим экологическим нормам. Проводится рекультивация земель, при необходимости вывозится зараженный грунт. Все эти действия повышают репутацию района у людей, которые ценят хорошую экологию.
Не хотят уходить!
– Застройка промзон могла бы идти гораздо интенсивней. Мешают два фактора. Во-первых, правовой. Земля очень часто имеет «размытый» статус. Непонятно, на каком основании эта территория может перейти от одного владельца к другому. И владелец ли этот первый? – рассказывает руководитель одной из компаний недвижимости Светлана Абелян. – Во-вторых, больной вопрос – коммуникации. Мощности магистралей, подведенных к земельным участкам, часто не хватает. В пром-зонах коммуникации в принципе есть, но они обычно изношены.
Впрочем, это мнение разделяют не все. Как уверена Наталия Тихоновская, на производственных территориях уже есть в необходимом количестве свет, газ, вода и пр. Кроме того, как правило, в промышленных районах хорошая система подъездных путей.
Минусом при реализации проекта на территории бывшей промзоны является довольно высокая себестоимость объекта. Среди трудностей, с которыми сталкивается девелопер проекта на территории промзоны, – обременение по выводу существующих на площадке предприятий. В случае реконструкции промышленной территории сложности возникают в первую очередь с проектами эконом-класса, поскольку вывод предприятия заметно удорожает проект. Банки не кредитуют перенос предприятий, поэтому застройщик должен изначально располагать достаточными для вывода средствами.
Вывод индустриальных зон – необратимый процесс. Правда, насколько он затянется, сказать трудно. И для застройщиков, и для отцов города это новое дело, а, значит, неизбежны ошибки. Но хочется верить, что амбициозные проекты, дающиеся с трудом, увидят свет, пусть и с небольшими задержками. А не превратятся в очередной знаковый долгострой.