Гость из будущего: ДОМ-эконом
По данным Минрегиона, почти половина объемов строительства, предусмотренного национальным проектом доступного жилья, будет отдана малоэтажному домостроению. Некоторые СМИ уже окрестили это направление «одноэтажной Россией».
Шутки шутками, но, если «процесс пойдет», страна действительно может несколько изменить принцип территориального развития – на смену многоэтажным домам придут кварталы малоэтажной застройки, что абсолютно оправдано в небольших городах. Особенно, если учесть размеры территорий, которыми располагает наша держава.
Однако пока обо всем этом говорится в будущем времени. Между тем уже сейчас есть категория граждан, которая считает проживание в собственном доме наиболее предпочтительным. Некоторые даже готовы пожертвовать частью комфорта, чтобы быть ближе к природе, иметь пусть небольшой, но свой участок земли. Желание вполне извинительное, если учесть, что большинство жителей даже крупных населенных пунктов планеты мечтают именно о загородном стиле жизни.
Дорогая застройка подмосковных районов подтверждает эту общую тенденцию: дорогие охраняемые поселки для постоянного проживания строятся постоянно и неплохо распродаются. Есть в этом смысле только один пробел – практическое отсутствие предложений в сегменте эконом-класса. Проще говоря, домов по цене недорогой столичной квартиры (что, сами понимаете, тоже недешево, если учесть стоимость квадратного метра в Москве).
О том, какими могут быть варианты, рассказали специалисты агентств недвижимости. В компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» говорят, что за $200– 300 тыс. можно купить дом в дачных поселках, достаточно удаленных от Москвы, или приобрести таунхаус, расположенный, к примеру, в восточном или северо-восточном направлении. За такую сумму можно даже стать владельцем коттеджа в охраняемом поселке. Правда, стоит иметь в виду, что располагаться такой поселок будет не ближе 50 км от Москвы. Кроме того, покупателю такого коттеджа придется выложить внушительную сумму, чтобы сделать такой дом пригодным для жизни.
В компании Vesco Consulting уточняют: на подмосковном рынке суммой в $300 тыс. ограничен нижний сегмент предложений в строящихся поселках эконом-класса. Если ориентироваться на дома, рассчитанные для постоянного проживания, то наиболее адекватное предложение можно найти по направлениям-середнячкам рынка загородной недвижимости – Ярославскому, Ленинградскому, Пятницкому, Волоколамскому и Киевскому. Названные магистрали располагают рядом загородных проектов эконом-класса, расположенных на небольшом удалении от Первопрестольной и при этом находящихся в наиболее низкой ценовой категории. Такие объекты в зоне до 30 км от МКАД могут рассматриваться в первую очередь как достойная альтернатива городской квартире.
За 30–40 километров в рамках $300 тыс. располагается предложение, ориентированное на сезонный отдых. Дело в том, говорит генеральный директор Vesco Consulting Алексей Аверьянов, что низкобюджетные проекты, как правило, предполагают сокращенную до минимума инфраструктурную составляющую. И если в непосредственной близости от Москвы этот фактор не столь принципиален, то при увеличении расстояния такое предложение не может соответствовать потребностям покупателей домов для постоянного проживания.
Жить в неохраняемом поселке – на такое сегодня не всякий отважится. Поэтому вполне закономерно встает вопрос о том, можно ли за указанную сумму купить дом в охраняемом поселке, что чаще всего относится к домам-новостройкам.
На сегодняшний день, считают в Vesco Consulting, предложение охраняемых коттеджных поселков в невысокой ценовой категории крайне ограничено, но все же существует. За сумму $300 тыс. покупатель может приобрести дом даже в пределах 10 км от МКАД, однако в данном случае придется ориентироваться на малопопулярные направления. К примеру, средняя стоимость домовладения в поселке «Поляны» на восьмом километре Ярославки составляет $300–320 тыс., а цены коттеджей в поселке «Лесной» на десятом километре Пятницкого шоссе варьируются от $290 до $350 тыс. Единственный недостаток данных предложений – готового дома придется ждать полтора–два года. Впрочем, ожидание «компенсируется» тем, что основная масса предложений «первички» на рынке городской недвижимости также представлена строящимися домами.
Почему предложения подобного рода в дефиците на рынке? Как говорят в компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», рентабельность загородного проекта должна составлять не менее 30%. Видимо, не всегда в отношении домов эконом-класса удается достичь такого показателя. Этим Дмитрий Цветков, руководитель отдела экспертизы объектов компании, и объясняет, почему поселков эконом-класса на рынке немного.
Щадящая стоимость предложений на рынке загородного подмосковного домостроения, объясняют в Vesco, достигается девелоперами за счет покупки недорогой земли для развития проекта, сокращения затрат на инфраструктуру, более мелкой нарезки участков и использования экономичных строительных материалов. К примеру, ряд представленных в данной нише объектов построен из так называемых сэндвич-панелей. Однако гораздо выгоднее и менее трудоемко (если направление того стоит) – строить дорого и получать максимальную доходность. Именно этим путем и идет сегодня застройщик. Особенно, если покупка земли обошлась ему достаточно дорого.
Однако прогноз экспертов рынка вполне оптимистичен: сейчас наблюдается рост благосостояния самых разных социальных групп. Если тенденция сохранится, через несколько лет данный сегмент рынка будет пополнен соответствующими предложениями.
В перспективе (с развитием ипотеки, снижением процентных ставок) загородные дома эконом-класса будут доступны семьям с доходом $5–6 тыс. в месяц, говорят в компании «МИЭЛЬ-Недвижимость».