Как драчуны и пай-мальчики уживаются на одной площадке

Программа «Новое кольцо Москвы» активно обсуждается журналистами. А что думают о ней профессионалы, которые эти высотные здания непосредственно проектируют и просчитывают? Автор поговорила одновременно с главным архитектором «Вертикали» и инженером-прочнистом.Задача ставилась стандартная: задать вопросы, выслушать ответы, прогнозы, изложить и обобщить. Не получилось, ибо по ряду вопросов мнения высказывались прямо противоположные и обобщению не поддающиеся, хотя по конкретным профессиональным вопросам у собеседников никаких разногласий нет. В результате материал изложен так, как он был «взят».
Квартирный ряд: Как вы оцениваете программу «Новое кольцо?»
Сергей ШАТИЛОВ: Наверное, имеет смысл говорить не только об этой программе, а о сегодняшнем высотном строительстве Москвы в целом. В подавляющем большинстве проектов наша команда участвовала непосредственно. Реалии, на мой взгляд, такие: невероятные темпы строительства, запредельные цены на квартиры, и все эти квартиры «улетают» на уровне котлована.
К.Р.: А не преувеличение ли это?
С.Ш.: Ни в коей мере. Стройплошадку ещё забором обнести не успели, проект ещё толком не просчитан, а половина квартир уже продана.
Причины сложившейся ситуации очевидны – цены на сырьё. Идёт натуральная «золотая лихорадка», не раз описанная и историками, и литераторами. А московская строительная лихорадка – явление вторичное. Сырьевые деньги нужно «отмывать», и сегодня наиболее выгодное и надёжное вложение – именно в московскую недвижимость (увы, не в новые технологии – о будущем мы не думаем). Финансовые пирамиды получились колоссальные, и многим кажется, что так будет длиться бесконечно. Но всё это рухнет, и достаточно скоро.
К.Р.: Извините, а что именно «рухнет»? Высотки?
С.Ш.: Нет, высотки-то как раз стоять будут: просчитали мы их грамотно. Финансовые пирамиды рухнут. Высотное здание – это реально очень дорого. Всё, что пишут пиарщики относительно огромных квартир, студий, саун, соляриев и чуть ли не личных бассейнов – это правда. Отмечу, что содержание такой квартиры обходится хозяину весьма недёшево. Кто сегодняшний массовый покупатель квартир в высотках? Это фирмы и отдельные люди, имеющие самое непосредственное отношение к сырьевым отраслям. Но «халява» скоро закончится, и конечного покупателя на эти огромные квартиры я не вижу.
Сергей НЕПОМНЯЩИЙ: Я с этим не согласен. Если построен нормальный дом, то люди там будут жить. Понятно, что колебания цен не исключены, но экспоненциальный рост цены на землю неизбежно сдемпфирует возможный обвал цен в недвижимости. То, что построено, никуда не денется, и так или иначе будет использовано. «Конца света» не будет, а будет снижение темпов строительства и усиление конкурентной борьбы за качество, чему я лично как архитектор и градостроитель буду очень рад.
К.Р.: Заявление для архитектора неожиданное. Уточните, пожалуйста.
С.Н.: Всё просто. Инвестор – это, прежде всего, бизнесмен. Сегодня для него нет стимула искать и проводить новые решения. Главное – это «вход в площадку», что действительно сложно, а после этого долго размышлять с точки зрения финансиста не только не нужно, а просто вредно. Задача – построить быстро, много, прочно и без нарушения действующего законодательства. Нет серьезного конкурса архитектурных решений. Инвестора прежде всего интересует не то, что ему предлагает архитектор, а сколько стоят чертежи!
К.Р.: И всё-таки, как вы относитесь к конкретным высоткам, которые уже построены и строятся?
С.Ш.: Конечно, есть и исключения, но в целом отношусь плохо. Поясню. Происходит вход в площадку, а далее «строительное пятно» застраивается по максимуму – это же площадь, а значит – прибыль. После этого стандартными способами проектируется высотное здание. А освещённость? В итоге имеем отвратительные планировки: квартира вроде большая, но как в ней жить – непонятно, комнаты-вагоны с окошечком в торце.
С.Н.: Насчёт конкретных строящихся высотных зданий – согласен. А вот с тем, что широкий корпус и высотные здания – «плохо и вредно», категорически нет. Работать в широком корпусе можно и нужно. Освещённость обеспечить при этом можно сверх всяких нормативов, а также прекрасную планировку и грамотно организованную иерархию пространств. Весь вопрос в том, как именно это делать.
С.Ш.: Так делайте, вы же архитектор.
С.Н.: А я и делаю, и строю. Но не в столице. Москва – не единственный город в России.
К.Р.: А что мешает так строить в Москве?
С.Н.: Московские реалии.
К.Р.: И с «Вертикалью» те же проблемы?
С.Н.: Нет, там другие, но не менее «весёлые». Могу коротко рассказать.
Проект начинался фирмой «Конти», которая выступила как инвестор. Генподрядчик – «Спецвысотстрой», главный архитектор – Маилов. Очень грамотно просчитан грунт, выведена стилобатная часть. Стройка идёт вовсю. Четыре тысячи квалифицированных рабочих. Всё замечательно, но пока ваш покорный слуга не имеет к этому никакого отношения. А дальше в самое короткое время реальность полностью меняется.
«Спецвысотстрой» выкупил проект у «Конти», и у него, естественно, иное мнение относительно того, что на этом месте должно стоять. Приглашают меня в качестве главного архитектора проекта. Проект должен быть принципиально иной, и не в тридцать пять этажей, а в сорок пять – пятьдесят. Разумно. Прочнисты просчитали, что грунт это позволяет. Только вот стройку «замораживать» нельзя ни в коем случае.
К.Р.: Почему?
С.Ш.: Близлежащие дома «поплывут».
С.Н.: Продолжаю. Сделали новый проект, так сказать в «реальном времени». Всем нравится. А стройка идёт. Далее внезапно выясняется, что восемьдесят больших квартир риэлторы уже продали, причём спланированных ещё в соответствии с проектом господина Маилова. Риэлторы абсолютно ни в чём не виноваты: им сказали продавать – они и продавали.
Переделываю проект. Отказываюсь от широких, светлых лифтовых холлов с зимними садами, но зато «вписываю» уже проданные квартиры в их первозданном виде, включая ориентирование по сторонам света.
К.Р.: В итоге получились квартиры плохой планировки и освещённости?
С.Н.: Нет, с самими квартирами всё в порядке. Для того, чтобы в узком корпусе сделать хорошую планировку и освещённость, моя квалификация не нужна – это задача слишком простая. Ну и «надекорировали» мы неплохо. Беда в другом. Нет грамотной организации пространства всего дома (которую, кстати, можно было сделать в широком корпусе), но стилобатная часть мне уже была дана. И вообще, технико-экономические показатели комплекса в целом получились очень низкими. В спокойное время такой дом построен бы не был – невыгодно. Так что считать этот проект авторским и гордиться им я никоим образом не могу.
К.Р.: Мы всё время говорим о сегодняшних московских реалиях, но достаточно расплывчато. Кто же конкретно определяет, какой дом на данной площадке будет построен? Как устроена та структура, которая в итоге принимает окончательные решения? Что это за люди и чем они руководствуются?
С.Н.: Интересный вопрос. Решения принимает инвестор. Что же этот сегодняшний московский инвестор собой представляет (образ, естественно, обобщённый)? Прежде всего, это человек, умеющий принимать решение, доводить его до конца, и не боящийся ввязываться в драку. Это исключительно волевой и решительный человек. Решению не обязательно быть правильным и продуманным. Главное, оно должно быть реализованным. Полной информации и гарантий у сегодняшнего инвестора нет. Решения принимаются во многом интуитивно. У успешного инвестора эта интуиция есть.
К.Р.: Можно ли этому научиться?
С.Н.: Нет. Таким нужно родиться. Все мои знакомые инвесторы – драчуны с детства, «плохие мальчики». Такими до сих пор и остались. Если человек обычный будет думать, драться ему или нет (хорошо бы подождать, пока информации будет побольше, да и вообще, как бы чего не вышло), наш инвестор в эту драку уже давно ввязался и почти её уже закончил, неважно с каким результатом. Это лидер, диктатор… Человек мне далеко не во всём понятный, но, безусловно, незаурядный. Взгляды на архитектуру у него, как правило, традиционные, но он прекрасно понимает, что ему необходимы сильные профессионалы.
К.Р.: А кого вы называете профессионалом?
С.Н.: Наверное, человека, умеющего находить нетрадиционные, непривычные решения в новой реальности, опираясь при этом на опыт и на очень точный расчёт. В детстве профессионалы в драках не участвовали, читали книжки и рисовали картинки.
К.Р.: То есть, инвестор профессионалом быть не может?
С.Н.: Сегодня это другие люди. Но при непосредственном контакте такого вот инвестора с профессионалами порой получаются совершенно потрясающие вещи.
К.Р.: А что этому мешает?
С.Н.: Так называемый «промежуточный слой», а именно ближайшее окружение инвестора – очень интересное явление. Что он из себя представляет? Типичного инвестора мы уже нарисовали. Но человек по природе своей не может жить на вершине один – там холодно и страшно. Он создаёт окружение. Это «свои в доску», в основном друзья детства и юности, очень нашему инвестору преданные. Как правило, это их единственное достоинство.
Силой воли, решительностью и интуицией инвестора они не обладают, профессионалами тоже не являются, и прекрасно это понимают. Отсюда всеми способами стараются иметь какое-то значение, что-то решать. Решения их исключительно традиционные, привычные, понятные, по принципу «как бы чего не вышло». В результате получаются те самые высотки, о которых говорил Сергей Новомирович.
К.Р.: А какова роль чиновников?
С.Ш.: Здесь отвечу я. Всё, что построено неправильно, по привычке валят на чиновников. Это далеко не всегда справедливо. Чиновник – это, прежде всего, представитель системы. Направляющей роли сегодня у системы нет. Есть только контролирующая. Реальный чиновник, курирующий проект, безусловно, обладает правом вето, но что конкретно будет построено, решает вовсе не он, а инвестор. А что до высотного строительства, то ситуация и вовсе парадоксальная – чиновник обязан контролировать прежде всего соблюдение нормативов, но как раз этих нормативов на высотки просто не существует.
К.Р.: А как это отсутствие нормативов обходится?
С.Ш.: Есть Мосгорэкспертиза. Это означает, что собираются мнения специалистов, и если они в основном совпадают, даётся разрешение. Но инвестор гораздо более чиновника заинтересован в том, чтобы здание стояло прочно – если оно «поплывёт», то его, как бизнесмена, не спасёт никакая бумага. Поэтому нашу команду и приглашают как независимых экспертов, и приглашают именно инвесторы.
К.Р.: А будут ли в Москве хотя бы лет через десять строить иначе?
С.Н.: Безусловно. Ибо от реалий мегаполиса деваться некуда. Свободные строительные площадки практически закончились. Новый подход неизбежен.

Елена Ларсен

СПРАВКА

НЕПОМНЯЩИЙ Сергей Витальевич родился в 1957 году, архитектор, наиболее масштабные (но отнюдь не самые любимые) проекты – «Корона», «Вертикаль».
ШАТИЛОВ Сергей Новомирович родился в 1961 году, инженер-прочнист, наиболее масштабные объекты – «Алые паруса», «Триумф-Палас», «Эдельвейс», «Вертикаль».