Купить, отдохнуть, развлечься…
Сегодня рынок торговых площадей переживает настоящий бум. Растет число маленьких магазинчиков на первых этажах жилых домов, в спальных районах строятся новые торговые центры, открываются поражающие масштабами гипермакеты. «Окно» в европу
В небольших магазинах жителей из близлежащих домов узнают, приветствуют. Например, я люблю по дороге с работы заходить в один такой продуктовый магазинчик. Продавцы Марина и Зинаида недостаток широты ассортимента компенсируют доброжелательным отношением к покупателю.
А мужу нравится раз в две недели заезжать в гипермакет «Метро» на Ленинградке. Там он отдыхает душой. «Как в Европу попадаю, – говорит он. – Продукты свежие, публика преуспевающая. А какая грамотная выкладка товаров…»
Мама предпочитает делать покупки в торговом центре рядом со станцией метро. «Выбор большой и цены невысокие», – вот ее мотивация…
Новые хорошие магазины обывателя, конечно, не могут не радовать. Однако зададимся вопросом – резиновый ли рынок? Сколько еще квадратных метров торговой недвижимости может принять на свою душу среднестатистический москвич. К тому же любопытно, что ожидает уже построенные торговые центры, магазины, гипермаркеты через несколько лет, после окончания строительного бума? Попытаемся разобраться.
Классификация
Риэлторы делят торговые площади на несколько основных типов или, на языке специалистов, форматов: микрорайонные, районные, окружные, суперокружные, региональные и суперрегиональные.
К микрорайонному формату относятся маленькие магазинчики, расположенные в спальных районах не дальше, чем в пяти минутах пешком от дома потенциальных покупателей. Как правило, в них торгуют продуктами, но возможна продажа хозяйственных товаров, и могут быть предложены некоторые услуги. Например, в таком магазинчике может разместиться фотокиоск «Кодак».
Все остальные – форматы промежуточные. Пример гипермакета суперрегионального формата – «Мега». В этом торговом центре расположены самые различные компании. Посещение «Меги» для москвича – это не только поездка за покупками, но и возможность посетить косметолога, парикмахера, а также посмотреть фильм в кинотеатре, расположенном на территории гипермакета.
Диктат арендатора
Со стороны складывается впечатление, что любой проект, связанный со строительством торговой недвижимости, просто обязан быть супер рентабельным.
«Но, увы, это иллюзия, – так оценивает ситуацию директор по развитию компании «Swiss realty group» Илья Шершнев. – Когда проект входит в завершающую стадию, застройщики сталкиваются с диктатом потребителя. В данном случае – арендатора. Сегодня серьезные арендаторы образуют некий неформальный синдикат и диктуют владельцу площади свои правила».
То есть, получается, из-за того что торговых комплексов в столице становится все больше и больше, владельцы все реже и реже могут выгодно сдать свои площади. Российские владельцы торговых центров вынуждены снижать уровень доходности собственного бизнеса, чтобы просто не быть выбитыми из колеи.
Аналитики рынка отмечают и такую деталь. Последние год-два любая крупная компания, приходящая в торговый центр, не спрашивает, за какие деньги там сдается площадь. Компании – арендаторы площадей, названия которых у всех на слуху, диктуют владельцам свою цену.
Ушли арендаторы? Пригласите «макдоналдс» …бесплатно
А что делать, если торговая площадь не интересует арендаторов? Можно сделать так, чтобы даже в самый не пользующийся и арендаторским, и покупательским спросом торговый центр потянулись люди. Даже если этот торговый комплекс расположен далеко от метро, и у него есть соседи – конкуренты.
Совет специалистов звучит так: «Если от вас съехал целый этаж арендаторов, посадите «Макдоналдс» бесплатно. Макдоналдс можно открыть и в лесу. Не придут люди, придут медведи…» Это, конечно, шутка.
Если говорить серьезно, риэлторы предлагают руководствоваться правилом: когда у торгового центра нет своего раскрученного имени, надо пользоваться чужим. Совет «посадить в торговый центр «Макдональдс» не всегда стоит понимать буквально.
Какую компанию пустить в торговый центр бесплатно, зависит от того, кого, какую целевую аудиторию видят своими покупателями владельцы торгового центра.
Чиновник на пути
«Красивых, современных, многофункциональных и учитывающих все интересы посетителей торговых комплексов в столице было бы еще больше, если бы не административные барьеры», – считают многие участники этого рынка.
«Всем известна история «Икеи», которая два с половиной года пыталась получить участок земли на Кутузовском проспекте и… не получила, – рассказывает Илья Шершнев. – Поэтому многие компании решают развиваться в Московской области и в регионах».
Риэлторы отмечают, что в Москве сегодня работает преимущественно административный ресурс, личные связи. Западные компании, та же «Икея», если не могут договориться с московскими властями, то договариваются с областными. Таким образом, развитию торговых сетей способствует конкуренция между Москвой и Московской областью. К тому же, многие города Подмосковья развиваются темпами, опережающими столицу. Их девиз – «в нашем городе должны быть хорошие торговые комплексы».
А что в столице?
Исполнительный директор компании «Аркер» Михаил Ефремов считает, что резерв для развития торговых сетей в Москве исчерпан. Ведь к настоящему моменту практически все универсамы, магазины советского времени перепрофилированы и обрели новых хозяев. Заняты и другие «ниши». Например, существует постановление правительства Москвы от 25 ноября 2003 года № 978 «О размещении многофункциональных торговых комплексов». Этим постановлением ряд земельных участков, расположенных вблизи со станциями метро, передается городскими властями в собственность Банку Москвы.
Но есть и другие мнения. Потенциал для развития новых территорий и, соответственно, для развития торговых сетей, несомненно, есть.
Во-первых, это вывод промышленности за территорию Москвы. Во-вторых, программа правительства Москвы, связанная с окружной железной дорогой, с территориями вокруг третьего транспортного кольца, вокруг новых развязок. В-третьих, строиться торговые комплексы будут и в новых микрорайонах, особенно спальных. А в центре многие торговые площади будут реконструированы.
Безусловно, успешное функционирование торговых центров зависит от управления ими. «Например, во многих спальных районах существуют весьма рентабельные торговые комплексы, – считает Елена Флоринская. – В районе станции метро «Рязанский проспект» открыт торговый центр, первый этаж которого занимает супермаркет «Перекресток». Рядом усиленными темпами начал возводиться второй подобный торговый комплекс. Кроме того, в 400 метрах от него выкуплено здание и скоро будет занято третьим торговым центром».
Тенденция сегодня такая. Если в торговом центре есть «Перекресток», то рядом обязательно будет «Седьмой континент», «Патерсон» и еще ряд сетей. Эти торговые сети не боятся соседства. Наоборот, компании опасаются, что конкуренты могут приучить потребителя к своему рынку, своему бренду.
Прогнозы
Большинство специалистов считает, что бум на строительство торговой недвижимости не пройдет в ближайшие годы, поскольку многие компании уже начали реализовывать новые проекты. В строительство торговых комплексов вкладываются огромные деньги. Ряду компаний отведены земельные участки, которые не могут использоваться иначе, чем под торговое строительство.
«Многие компании уже вошли в рынок строительства торговых площадей и не могут из него выйти, – считает Илья Шершнев. – Поэтому единственная возможность для них – сделать свой проект, свой торговый комплекс лучшим, конкурентноспособным по отношению к другим».
И еще, специалисты уверены, что мы с вами: покупатели и потребители – формируем рынок. От того, какой торговый центр мы предпочитаем, зависит его рентабельность. А нерентабельные центры с пустующими этажами ждет одно: смена владельцев и перепрофилирование. Опять-таки, чтобы нам, покупателям, было удобно.