Если дольщик и застройщик не сошлись характерами
Покупка квартиры в новостройке – удовольствие не из дешевых: для этого залезают в долги, связывают себя на долгие годы кредитными обязательствами. Но финансовые потрясения могут усугубиться еще и проблемами с застройщиком. Например, дольщику нужно расторгнуть договор и вернуть свои деньги. Что это за ситуации, как поступить, и можно ли рассчитывать на безопасное расторжение договора?
Причины расставания
Отношения между дольщиком и застройщиком регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В соответствии с этим же законом осуществляется заключение и расторжение договоров участия в долевом строительстве.
Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) нарушения застройщиком сроков сдачи объекта долевого строительства на два месяца и больше;
2) неисполнения застройщиком обязанностей по устранению недостатков;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязательств по заключению договора поручительства;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Рассмотрим эти основания расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе дольщика.
I. Нарушение сроков
В соответствии со ст. 6 Федерального закона № 214 застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект в срок, предусмотренный договором. Если же данное условие нарушается, и сдача объекта затягивается более чем на 2 месяца по сравнению со сроками, указанными в договоре, то дольщик вправе расторгнуть договор участия в строительстве.
Это право, а не обязанность. То есть дольщик может и дальше ждать окончания строительства дома, но при этом застройщик обязан будет заплатить ему неустойку. Размер ее – 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
II. Все о недостатках
Еще одно основание для расторжения договора – недоделки. Безусловно, мелкие огрехи легче устранить самостоятельно, нежели бегать и искать виновных. Но строительные – могут носить масштабный характер. Что тогда делать? Куда идти, кому жаловаться? Какие права есть у дольщика, и какие обязанности – у застройщика?
Но не все недостатки могут являться основанием для разрыва отношений с застройщиком. Расторгнуть договор можно при наличии лишь существенных недостатков.
К сведению: к существенным недостаткам товара (работы, услуги) относятся недостатки, которые делают невозможным или недопустимым использование товара (работы, услуги) в соответствии с его целевым назначением, либо не могут быть устранены. Или же проявляются вновь после их устранения, или для устранения которых требуются большие затраты. А также – вследствие которых потребитель в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
В пункте 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации также даны признаки существенных недостатков товара, которые аналогичны установленным в Законе «О защите прав потребителей».
В соответствии со ст. 7 указанного N214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. То есть застройщик, подписав договор долевого участия в строительстве, берет на себя обязанность построить объект долевого участия, качество которого должно отвечать всем ГОСТам и СНиПам. Не нужно обладать техническими или строительными знаниями или знать полностью все ГОСТЫ и СНИПы, так как и без них вы вполне способны увидеть кривые стены, щели в окнах и т. д.
Знайте! Совершенно не важно, что сам застройщик не принимал участия в строительстве, а нанимал подрядчиков, как неважно и то, что генеральный подрядчик нанимал субподрядчиков и все недоделки или брак в строительстве произошли по их вине. У вас, как у дольщика, нет никаких договорных отношений с подрядчиками. Вы подписывали договор с застройщиком – к нему и все претензии, если что-то не устраивает в новом жилище.
Даже если застройщик согласен с выявленными недостатками, но при этом предлагает составить акт о недоделках с подрядчиком и создает для этого все условия, ни в коем случае не соглашайтесь ни на какие уговоры. Все оформляется только через застройщика. Застройщик самостоятельно или через подрядчиков должен устранить недоделки или выполнить другие ваши законные требования. А уже потом может разбираться с подрядчиком и предъявлять к нему свои требования и претензии.
Три варианта на выбор
Если новосел недоволен качеством построенной квартиры, он по своему выбору вправе требовать от застройщика:
– безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
– соразмерного уменьшения цены договора;
– возмещения своих расходов на устранение недостатков.
а) безвозмездно, в разумный срок
Как правило, недостатки выявляются в ходе осмотра жилища и перед подписанием акта приема-передачи квартиры.
В соответствии с п. 5 ст. 8 Федерального закона № 214 участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта требованиям закона, и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей, возложенных на него законом.
Перед тем, как подписывать передаточный акт, внимательно осмотрите свою квартиру. При выявлении недостатков отказывайтесь подписывать акт и требуйте составления акта о недоделках. Скрупулезно опишите в своей претензии все выявленные вами недостатки и недочеты, укажите разумный срок, который даете застройщику на их устранение. Претензию необходимо составить в 2-х экземплярах: одна отдается застройщику, второй экземпляр с пометкой о принятии оставляете себе. Требуйте, чтобы представитель застройщика расписался в получении претензии, проставил дату ее принятия и печать организации. Этот документ поможет в случае, если вы надумаете подавать иск против застройщика.
Если застройщик отказывается принимать претензию, ее следует направить по почте заказным письмом с уведомлением о вручении.
Дольщик вправе не подписывать акт приема-передачи до тех пор, пока застройщик не устранит все недостатки. Он даже может и подписать бумагу, но при этом обязательно нужно указать, что квартира принимается с недостатками (указать какими).
Помните, что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
Если застройщик не устранит недостатки в разумный срок, тогда дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов за пользование этими деньгами.
Застройщик в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора обязан вернуть все денежные средства, уплаченные дольщиком в счет цены договора. Кроме того, уплатить проценты на эту сумму (за пользование этими денежными средствами) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денег, уплаченных дольщиком. Проценты начисляются со дня оплаты участником долевого строительства денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком.
Если в течение установленного срока участник долевого строительства не обратился за причитающимися ему деньгами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за их пользование в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика и сообщить об этом дольщику.
б) требуем уменьшения цены договора
Выдвигая требование по уменьшению цены договора при выявленных недостатках строительства, надо действовать по вышеописанному сценарию. Писать претензию, указать свои требования и написать свои пожелания, на какую сумму уменьшить. Дольщик вправе не соглашаться на подписание передаточного акта до тех пор, пока застройщик не согласится выполнить условия о снижении цены. Правда, тут все упирается в размер уменьшения. Он должен быть соразмерен требованиям.
Например, дольщик пожелает уменьшить сумму договора на столько, что застройщик не согласится. Совет такой: рассчитайте, во сколько примерно вам обойдется устранение недостатков своими силами (или силами третьих лиц), и назовите эту сумму застройщику. Если он категорически против возврата денег, то тут уже придется действовать через суд. Все свои претензии к застройщику, также как и все его письменные ответы на ваши требования, обязательно сохраняйте – они могут пригодиться в суде.
в) делаю сам
Можно устранить недостатки строителей самостоятельно. Но при этом потребовать с застройщика возмещения своих расходов. Это могут быть денежные средства, которые вы потратили на привлечение строительной организации, на покупку нужных строительных материалов и т. д.
При этом обязательно сохраняйте оригиналы всех чеков, квитанций, договоров со строителями, акт выполненных работ и т. д. Все это будет доказательством понесенных трат. Пишите застройщику претензию, в которой потребуйте возмещения ваших расходов на устранение недоделок. К претензии приложите копии документов, подтверждающие ваши расходы.
Надо быть готовыми к тому, что редко какой застройщик сразу же вернет все потраченное вами на доделку. Если строительная компания откажется возмещать деньги, то разрешить спор можно опять-таки только через суд.
Помните, что доказательства расходов должны быть в оригинальном виде, не копии. Если дело дойдет до суда, то суд сочтет ксерокопии документов ненадлежащим доказательством, и вы проиграете спор.
Кстати
Нередко бывает так: дольщик утверждает, что строительство исполнено с существенными нарушениями, а застройщик уверяет, что все нормально. Чтобы решить спор, может понадобиться независимая строительная экспертиза. Естественно, за ее проведение придется платить, но если новосел намерен пойти до конца, то все деньги, потраченные на экспертизу, застройщик обязан будет вернуть. Правда, чаще всего приходится взыскивать свои деньги через суд.
После новоселья
Бывает и так, что вы подписали передаточный акт, приступили к ремонту квартиры (а сегодня большинство новостроек сдается в неотделанном виде), тут-то и обнаружили строительные недостатки. Угрожать застройщику неподписанием акта бесполезно – уже все подписано.
Но у вас остаются те же права, что были описаны выше. То есть обо всех недостатках вы извещаете застройщика в письменной претензии, где указываете недостатки и предъявляете одно из трех требований.
Помните: предъявить застройщику требования, связанные с недостатками, можно, если они обнаружены в течение гарантийного срока. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет. Указанный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Такой гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В суд, за правдой
Как говорилось выше, не все недостатки являются основанием для разрыва отношений с застройщиком, только – существенные. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства дольщик в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.
К сожалению, вряд ли найдется хотя бы один застройщик, который так просто вернет ваши деньги. Как правило, для возврата их приходится обращаться к судебной защите. Если застройщик отказывается добровольно выполнять ваши требования или вообще игнорирует обращения, то принудить его можно только через суд.
Придется поднять все документы, переписку с застройщиком и готовиться к судебному разбирательству.
Дольщик, как потребитель, вправе по своему усмотрению выбирать, куда ему удобней подавать иск. Он имеет возможность обратиться в суд не только по месту нахождения застройщика, но и по месту своего жительства или по месту заключения договора (например, когда договор заключался в риелторской компании), или по месту исполнения договора (например, там, где находится новый построенный дом).
Все о документах
Первое что необходимо – грамотно составленное исковое заявление. Порою правильно составленный иск – это 80% выигрыша в суде.
К исковому заявлению необходимо приложить все документы, которые имеют отношение к спору: договор участия в долевом строительстве, платежные документы, акт приема-передачи, ваши претензии, ответы застройщика на ваши претензии, расчет взыскиваемой суммы с застройщика, документ об оплате государственной пошлины и т. д. При отсутствии данных процессуальных документов это может служить основанием для оставления искового заявления без движения или без рассмотрения, что приведет к значительным трудностям и большой потери времени.
После того, как документы будут приняты, вам останется дождаться судебного заседания, где и будет решен ваш спор. Скорее всего, дело не обойдется одним днем (одним заседанием). Порою суды с застройщиками длятся и по несколько месяцев. Надо помнить, что у каждого застройщика есть целый штат юристов, так что и вам будет не лишним проконсультироваться о перспективе выигрыша дела. Если ваше дело правое, то вы вправе требовать с застройщика возмещения понесенных вами судебных расходов, расходов на адвоката и т. д.
III. Нарушение обязательств по поручительству
Поручительство – один из способов обеспечения обязательств застройщика по договору перед дольщиком. Оно может обеспечиваться поручительством банка.
В случае прекращения поручительства поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты прекращения. При этом застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение пятнадцати дней с даты прекращения поручительства.
Если застройщик нарушит данное обязательство, то дольщик получает право расторгнуть договор долевого участия в строительстве.
Для дольщика поручительство застройщика весьма важный момент, так как в случае каких-либо непредвиденных обстоятельств банк (поручитель застройщика) будет отвечать перед дольщиком. Банк несет субсидиарную (дополнительную) ответственность застройщика по исполнению следующих обязательств застройщика. Это:
1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства;
2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков или в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче дольщику объекта долевого строительства и иных причитающихся денежных средств.
Таким образом, если у застройщика нет поручителя, то у дольщика есть основания опасаться, что в случае банкротства или других финансовых затруднений у застройщика просто не будет денег расплатиться с дольщиком. Именно поэтому законом предоставлена возможность в таких случаях расторгнуть договор.
Зарегистрируем развод?
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения. Поскольку договор об участии в долевом строительстве подлежит государственной регистрации, соглашение о расторжении такого договора также подлежит государственной регистрации. Нужно обратиться в регистрационные органы с заявлением, к которому приложить документы, подтверждающие расторжение договора. Если договор расторгнут в суде, тогда понадобится копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора. За государственную регистрацию расторжения договора участия в долевом строительстве государственная пошлина не взимается.