Конечно, «да», и все же «но»
Новая редакция Гражданского кодекса РФ, одобренная Госдумой в первом чтении, возвращает практику нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью. О том, что это за закон, и каковы могут быть его последствия, мы сегодня и поговорим.
Между делом
В России до 31 января 1998 года все сделки с недвижимостью подлежали обязательному нотариальному удостоверению. Однако эти функции у нотариусов были изъяты с введением закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
«Появление этого законодательного акта, в частности, было вызвано тем, что между нотариальным удостоверением и регистрацией договора купли-продажи был временной разрыв, достаточный для того, чтобы совершить противоправное действие. Например, можно было еще раз продать имущество, – рассказывает юрисконсульт АН «CENTURY 21 Римарком» Ольга Садонина. – Поэтому было принято решение ограничиться регистрацией договоров».
Все это так. Но как показала практика, действующий в настоящее время порядок регистрации права собственности на недвижимость не гарантирует законности сделки. В регистрационную службу представляются уже подписанные гражданами документы, а простая письменная форма договора не удостоверяет, что документ подписан лично участниками сделки, а не другими лицами. «И это, – считает генеральный директор АН «Домашний консультант» Виталий Иванов, – порождает высокий уровень преступности в сфере недвижимости. Аферисты «берут на учет» одиноких пожилых людей и идут на многое, чтобы присвоить их квартиры. Им часто это удается, так как сделку по передаче объекта удостоверять не нужно. К тому же, задача регистраторов – ведение реестра прав на недвижимость, а не проверка правовых условий совершения сделки».
Понятно, что при оформлении сделки с недвижимостью через нотариуса снижается вероятность мошеннических действий, а также нивелируются риски по аннулированию договора в суде. Нотариус проверяет все детали договора, выясняет историю объекта, наличие запрещений, арестов и других обстоятельств, запрашивая необходимую информацию в официальных источниках. «К тому же, нотариальный документ всегда можно восстановить, если он утрачен, – добавляетвице-президент некоммерческого партнерства «Мегаполис-Сервис» Игорь Быковский. – Кроме того, нотариальные акты имеют особую доказательственную силу, облегчая рассмотрение споров в суде».
Однако при всех неоспоримых преимуществах нововведения большие сомнения у экспертов вызывает предлагаемый механизм работы, а именно электронный документооборот. «Внедрение информационных технологий в таком масштабе потребует полного пересмотра работы нотариуса, – считает Игорь Быковский. – Проблема в том, что большинство нотариусов не готовы к исполнению новых функций с технической точки зрения. Как это будет работать, можно только догадываться, учитывая качество интернет-соединения, особенно в глубинке. Потребуется большое количество дорогого и сложного оборудования, оплата канала связи и т.д.».
Виталий Иванов уверен, что введение нового порядка приведет к длинным очередям в приемных нотариальных контор. Весь поток граждан, ожидающих в регистрационных палатах, плавно перетечет к нотариусам и присоединится к уже существующей очереди людей, желающих оформить доверенность, согласие или наследство. В настоящий момент в очереди к нотариусу можно простоять минимум 1 час.
Цена вопроса – под вопросом
Но самые большие опасения экспертов вызывают не техника исполнения удостоверения сделки и длительное время ожидания в нотариальной конторе. «Сделать можно все: купить оборудование, настроить, отрегулировать, обучить персонал, – говорит Игорь Быковский. – Вопрос в том, что расходы на внедрение технических новинок отразятся на цене услуги, а платить за все придется клиентам. Все может прийти к тому, что сделки с недвижимостью монополизируются нотариатом. Цена будет назначаться по усмотрению нотариуса, у людей просто не будет выбора: или плати столько, сколько скажут, или поди вон».
Сейчас стоимость оформления квартиры, дома или земельного участка складывается:
- госпошлина в размере 2500 рублей;
- кадастровый паспорт/технический паспорт (при необходимости) стоимостью 4000–8000 рублей в зависимости от срока изготовления;
- нотариальное согласие супруга на покупку/продажу (или заявления об отсутствии супруга) стоимостью в среднем 1000 рублей;
- помощь юриста (по желанию) в составлении текста договора по отчуждению объекта недвижимости стоимостью от 3000 рублей.
В итоге можно уложиться в 5000–15 000 рублей. Но оформление загородной недвижимости, как правило, обходится дороже, так как необходимо провести межевание земельного участка. «Вряд ли кто-то из нотариусов согласиться провести подобную сделку без этой процедуры, – комментирует Игорь Быковский. – И это правильно! При отсутствии межевания границы не определены, впоследствии по ним возможны споры – нотариусу это не нужно. А проведение межевания это плюс 10 000 и более рублей к расходам и минимум полгода ожидания».
Оформление любой недвижимости по новым правилам однозначно будет стоить дороже. В данный момент Федеральная нотариальная палата предлагает единый по всей стране тариф в размере 1% от общей суммы сделки. То есть при цене объекта 2 млн рублей оформление будет стоить 20 000 рублей. Таким образом, удостоверение сделки нотариусом будет обходиться нашим соотечественникам дороже минимум в 2 раза.
Когда закон – еще не все
«Новая редакция ГК РФ, заставляющая россиян совершать сделки с недвижимым имуществом с обязательным участием нотариуса, несет в себе много позитива, – считает заместитель генерального директора АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Леонид Муравин. – Но эта ситуация может и дать много вопросов, на которые пока нет четкого ответа. Не стоит думать, что возвращение нотариуса в цепочку оформления сделки – абсолютная панацея от всех болезней современного рынка недвижимости. Конечно же, грамотный нотариус с высшим юридическим образованием, с лицензией, которую очень сложно получить, – как дополнительная инстанция, требующая строгого соблюдения законности в процессе подготовки и проведения сделок с недвижимостью, играет (по крайней мере, должен играть) важную роль. С другой стороны, скандалы последних лет, связанные с поддельными доверенностями, с оформлением документов от имени умерших людей или несуществующих организаций, говорят об одном: не все зависит от принятия Госдумой правильных законов. Должен быть эффективный механизм, который не даст возможности нечистым на руку юристам проводить противоправные действия.
Правоохранительные органы обычно начинают действовать тогда, когда преступление уже совершено. Так что пока не ясно, кто и каким образом будет зорко следить за действиями нотариуса, кроме его собственной совести. Но, как мы видим, не у всех нотариусов есть такой вот «орган».
Второй аспект, в оценке которого сходятся все наши коллеги, – это предстоящее существенное подорожание сделок. Председатель Ассоциации юристов России Павел Крашенинников предлагает законодательно закрепить рамки вознаграждения нотариусов. Как это будет выглядеть на практике? Не ясно. Поживем – увидим.
Если закон в таком виде будет принят, то зарегистрировать недвижимость можно будет в «режиме одного окна» у любого нотариуса, минуя БТИ и регпалату. Для этого нотариусов планируют объединить в единую локальную сеть с Росреестром, налоговой инспекцией и миграционной службой для оперативного обмена данными.
Сбор документов, необходимых для заключения сделок, станет обязанностью нотариуса, что позволит оперативно решать вопросы граждан. Расчеты между сторонами договора будут проходить через депозитный счет нотариуса, открытый в банке. Продавцы и покупатели будут получать у нотариуса удостоверенный договор купли-продажи только после государственной регистрации сделки. При этом ответственность за действительность и исполнимость сделки нотариус берет на себя. Если нотариус будет отвечать своим имуществом реально, то опасаться гражданам не стоит, как говорится, есть за что платить. А если, как сейчас, он всячески «отбрыкивается», то почти ничего не изменится. Так стоит ли огород городить?