Про пироги, аванс и сапоги
Иногда, чтобы убедить продавца в серьезности своих намерений, покупателю приходится задобрить продавца энной суммой – так называемым авансом. Но может случиться, сделка расстраивается. О том, как вернуть деньги, правильно составив авансовое соглашение, мы попросили рассказать заместителя генерального директора компании «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Леонида Муравина:
– Продажа/покупка недвижимости – очень сложный многоуровневый процесс. Один из важнейших этапов подготовки к предстоящей сделке – передача авансовой суммы от покупателя продавцу. Так ли это необходимо обеим сторонам? Нет, без аванса не получается. Эта сумма является вещественным подтверждением платежеспособности покупателя, принявшего решение о приобретении определенной квартиры по конкретному адресу за установленную сторонами сумму в четко оговоренные сроки на согласованных ранее условиях.
С другой стороны, эти денежные средства дисциплинируют продавца. В договоре об авансе будет указано, что данная квартира будет продаваться только покупателю, либо лицу по его указанию.
– Леонид Аркадьевич, недавно один из наших читателей рассказал, что внес аванс за понравившуюся ему квартиру, а потом выяснилось: эти деньги получил не хозяин, а какой-то посредник. Сделка расстроилась, денег никто возвращать не собирается… Как не попасть в подобную ситуацию?
– При подписании авансового договора не был выполнен целый ряд важных условий, поэтому история, скорее всего, может получить свое развитие только в компетентных правоохранительных органах. А это всегда издержки: убитое время, испорченное настроение, потраченные силы, нервы…
А ведь всех этих проблем можно было избежать, если рядом в нужный момент был профессионал, который бы предостерег своего клиента от поспешных слов и действий. Самодеятельность в таких случаях – плохой помощник.
– С какими вопросами к вам обращаются?
– Например, в чем разница между задатком и авансом? На что покупателю или продавцу жилья необходимо обратить внимание при внесении/получении денежных средств? Идля чего вообще все это нужно?
– И в чем же отличие аванса от задатка?
– Это – разные платежи. В Гражданском кодексе РФ четко дано определение «задатка». В статье 380, в частности, указано, что «задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения» В следующей, 381-й статье ГК, есть такие положения: «при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка».
При авансовых платежах, в отличие от задатка, двойная сумма возврата полученных продавцом от покупателя денег не предусмотрена. Практика делового оборота на сегодняшнем рынке столичной недвижимости сложилась таким образом, что наибольшее распространение получила система авансовых платежей.
– Как же правильно внести аванс, и на что здесь нужно обратить внимание?
– Я бы выделил несколько моментов:
Первое. Существуют реальные высокие риски, когда со стороны продавца выступает так называемый «частный маклер». Ни при каких условиях мы не рекомендуем выдавать какие бы то ни было финансовые средства посторонним лицам, если они никакого отношения к продаваемой квартире не имеют. Чаще всего такого рода посредники исчезают в неизвестном направлении вместе с деньгами в день их получения.
Второе. Покупателя должно насторожить требование представителей собственника жилья о внесении крупной суммы денег. И третье – это при подписании авансового договора необходимо внести в подписываемый текст множество важных условий. Если что-то упустить, вернуть внесенные деньги будет проблематично.
– Но ведь и продавец может попасться… Тогда как ему себя вести? Дайте, пожалуйста, несколько советов.
– Не рекомендуем производить взаиморасчеты с покупателем или с его представителем в неприспособленных для этого местах: на квартире, во дворах и подворотнях, в транспорте и т.д. Факт получения/неполучения денег в таком случае легко оспорим, нельзя передавать деньги и в присутствии посторонних лиц. Риск не донести эти деньги домой очень велик.
К тому же, должно насторожить требование представителя покупателя выдать ему подлинники правоустанавливающих документов в обеспечение выполнения вами как продавца обязательств по авансовому договору. Помните: это совершенно незнакомые вам люди, и их настоящие намерения не известны.
Еще. В тексте авансового договора крайне важно отразить все, что для вас важно в предстоящей сделке. Нельзя ничего упустить, чтобы потом не кусать локти.
Помните: в операциях с недвижимостью не бывает мелочей. Все важно. Все нужно выполнить в точности. И сложно в одиночку пройти все от начала до конца. Помощь специалиста – это не роскошь и не каприз, а жесткая необходимость, продиктованная особенностями современного рынка столичной недвижимости. Вот простой пример: если заболел зуб, мы же не рвем его сами, плоскогубцами, а идем к стоматологу, чтобы все было сделано профессионально. Так и тут: пироги печь должен пирожник… А сапоги тачать – сами знаете, кто.