Как в море корабли
Рынок недвижимости столичного региона не готов к новой ценовой гонке. Во всяком случае, минувший апрель прошел без всплесков: в середине весеннего делового сезона прирост цен не превысил 1-2 процентов.
– Отсутствие большой активности следует объяснять, скорее, не экономическими, а политическими причинами, считает президент АН «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеслав Шеянов. – Все же смена губернатора Московской области не могла не повлиять на ситуацию. И хотя немало говорится о том, что смены курса не будет и все останется по-прежнему, многие участники рынка предпочитают подождать, посмотреть, как поведет себя новый глава Подмосковья.
Дело в том, что за последний год из столицы ушли некоторые компании, строительство в подмосковных городах заметно активизировалось, но, как это нередко бывает, строители выходят на объект, не дождавшись окончательного оформления бумаг, по устной договоренности с властями. И если глава администрации города покинет свой пост, то новый градоначальник может посмотреть на проект другим взглядом… Ходят слухи, что некоторые проекты будут либо закрыты, либо пересмотрены.
По мнению руководителя аналитического центра «IRN» Олега Репченко, в ближайшие год-два рынки жилья Москвы и Подмосковья, еще недавно единые, ожидает разнонаправленная ценовая динамика. Если в столице при дефиците предложения новые квартиры, скорее всего, будут умеренно дорожать, отыгрывая инфляцию, то в области переизбыток новостроек может привести к коррекции цен вниз. Такой прогноз О. Репченко высказал на аналитической бизнес-конференции «Top-trends 2012: недвижимость, девелопмент, финансы».
Он также напомнил, что в середине 2000-х рост стоимости земли и прочих издержек в Первопрестольной фактически выдавил за МКАД рынок недвижимости экономкласса: вслед за девелоперами, работающими в нижнем ценовом сегменте, в область потянулись покупатели, не имеющие лишних денег.
Немаловажную роль в изменении потребительских и девелоперских предпочтений сыграло и то, что в 2000-х в основном застраивались города-спутники Москвы, с точки зрения качества инфраструктуры и транспортной доступности, мало чем отличавшиеся от окраинных районов столицы.
Результатом этих «миграционных» процессов стало слияние рынков жилья Москвы и области в единую агломерацию с разной специализацией: в столице возводили «элитку» и бизнес-класс, в Подмосковье выдавали на-гора миллионы кв. метров условно доступного жилья. С точки зрения динамики цен, продаж и т.п. столичная и областная части рынка Московского региона довольно долго вели себя примерно одинаково. Однако в последний год появились признаки того, что они вновь распадаются на два разных рынка.
Застройщики, одержимые идеей о фундаментальном дефиците жилья в стране, сделали Московскую область основной площадкой для реализации своих амбиций, благо спрос на метры столичного региона традиционно велик, а строить в Подмосковье далеко не так затратно, как в Москве. В результате Подмосковье, сдавая по 7–8 млн кв. метров ежегодно, превратилось во флагмана жилищного строительства РФ
По данным гендиректора компании «НДВ-Недвижимость» Александра Хрусталева, только в ближайшие три года в Подмосковье заявлено строительство 50 млн кв. метров новостроек.
В столице, считает О. Репченко, ограниченность предложения обеспечивает успех любой новостройке с более-менее адекватными ценами. А в среднем поясе области (15–20 км от МКАД и далее), куда переместилась основная строительная активность в регионе, девелоперам при выводе на рынок новых объектов приходится идти на демпинг, продавая квартиры дешевле, чем в уже существующих проектах, поскольку последних много, они более раскручены и находятся в более высокой стадии готовности.
Что касается структуры спроса, то, как отмечает директор департамента вторичного рынка жилья компании «Рескор» Вадим Мартыненко, в столице за последние месяцы она практически не изменилась. Как и прежде, наибольшей популярностью пользуются квартиры небольшого размера и доступные по цене. И продаются, и дорожают они быстрее всего. Еще недавно «однушка» в районе Жулебино стоила 4,5–4,7 млн, а сегодня предложения аналогичной квартиры начинаются уже от 5 млн.