Береженого договор бережет
Сдавать «лишние» квартиры хотели бы многие, однако, несмотря на обилие мудрых советов в этой сфере, далеко не все готовы к подобному шагу: люди боятся, что вместо прибавки к семейному бюджету получат лишь проблемы. Избежать лишней головной боли помогут осмотрительность в выборе жильцов и грамотное оформление сделки.
Чистота – залог успеха
Перед тем как пускаться на поиски нанимателей, стоит подготовить жилье к долгосрочному проживанию. Даже если сдается не элитная квартира с евроремонтом, то все равно потенциальные жильцы явно будут рассчитывать на чистоту, удобство, отсутствие изъянов в виде искрящих розеток, ссохшихся рам и разваливающейся мебели. От состояния квартиры зависит размер платы за наем, поэтому по возможности лучше сделать хотя бы недорогой косметический ремонт.
Если благоустройство жилища в планы хозяев не входит, остается затеять генеральную уборку: вымыть и отскрести все уголки квартиры, выбросить скопившийся хлам, привести в порядок мебель, хорошенько проветрить. Все ценные для души и кошелька вещи – будь то недешевые безделушки или любимые семейные фотографии – стоит вывезти. Бесполезно уговаривать нанимателей с трепетом относиться к дорогой сердцу хозяина бабушкиной вазе: жильцы наверняка забудут о наставлениях либо не уследят за своими детьми.
Наличие новой мебели и бытовой техники значительно увеличивает стоимость найма. В квартире можно оставить и другие вещи, которые могут пригодиться жильцам – например, недорогую домашнюю утварь, предметы бытового обихода. Вопрос обстановки нужно решать непосредственно с нанимателями: возможно, они захотят перевезти что-то из своих вещей.
Во избежание вороха счетов за телефонные переговоры многие собственники обращаются в МГТС с просьбой отключить междугороднюю и международную связь. Подобная мера снизит стоимость найма, однако позволит обезопасить себя от лишних трат за телефон. Предупредите соседей о том, что квартира будет сдаваться – они наверняка помогут вам проконтролировать нанимателей.
Готовясь к скорому вселению постояльцев, стоит обратить внимание на состояние холла и подъезда. Приведите в порядок тамбур на несколько квартир, добейтесь от управляющей компании замены перегоревших лампочек при входе в дом.
«Свои» или чужие?
Некоторые хозяева квартир считают, что сдавать жилье лучше «своим» – родным, друзьям, знакомым. Желание иметь дело с проверенными людьми понятно, однако кто поручится, что однажды хороший приятель не попросит повременить с платой за наем? Со «своими» неудобно обсуждать повышение размера ежемесячных платежей, компенсацию за порчу имущества, накопившиеся долги.
Зато советы родных и знакомых пригодятся в том случае, если вы решили доверить поиски жильцов риелторам: «свои» наверняка посоветуют надежное агентство недвижимости.
Конечно, искать нанимателей можно и самостоятельно – через газеты, Интернет, объявления на всех столбах. Однако стоит помнить о том, что в случае, когда сделку не сопровождает специалист, слишком велик риск попасться на удочку мошенников, навязчивых посредников, недобросовестных фирм – или столкнуться с агрессивными, а то и откровенно неадекватными людьми.
Хозяевам квартир то и дело напоминают о необходимости заключать договор найма и платить налог с получаемого дохода, однако многие из них все равно недоумевают: если жильцы вежливы и дружелюбны, если обо всем можно условиться на словах, зачем обрекать себя на лишние хлопоты и траты? Тем не менее именно наличие договора помогает в разрешении конфликтных ситуаций, которые иной раз подбрасывают наниматели.
Начать хотя бы с самых распространенных способов нарушения обязательств жильцами – неуплаты ежемесячных платежей, порчи имущества, нежелания покидать квартиру в оговоренный срок. В подобных ситуациях отстоять свои права собственнику жилья поможет лишь наличие письменного договора, подтверждающего условия найма.
Случается, хозяева квартир сталкиваются и с более серьезными неприятностями. Например, в один прекрасный день собственник обнаруживает, что наниматели сдали его квартиру – сразу нескольким жильцам и на внушительный срок, поспешив скрыться с вырученными деньгами. Или просто захватили квартиру либо умудрились ее продать, представившись хозяевами, – вариант сложный и не самый вероятный, однако зачем владельцу жилья лишний риск?
Выходит, перестраховаться всегда лучше: при наличии договора собственник может обратиться в суд или органы внутренних дел. Помимо документального оформления найма нелишним будет застраховать сдаваемое жилье. Конечно, от ущерба, нанесенного нанимателями, которых сам хозяин и пустил в квартиру, наличие полиса не спасет, однако будет нелишним предвидеть обычные риски – пожары, коммунальные аварии, кражи.
Тысяча мелочей
Требования к договору, который нужно заключать с жильцами, подробно изложены в главе 35 Гражданского кодекса РФ. Если квартира находится в собственности, стороны сделки подписывают договор найма жилого помещения. По закону это соглашение должно быть заключено в письменной форме, оно не требует обязательного нотариального удостоверения и госрегистрации, но по желанию хозяин квартиры все-таки может заверить договор у нотариуса.
В тексте соглашения необходимо расписать все условия найма, вплоть до мелочей. Проверьте, чтобы четко и подробно был указан объект договора – само жилое помещение (адрес квартиры, указание на правоустанавливающие документы), приведены паспортные данные сторон. Договор должен содержать размер и порядок платы за жилье, перечень граждан, которые будут постоянно проживать в квартире вместе с нанимателем. Укажите срок найма: по закону он не может превышать пяти лет. При этом по истечении срока договора у нанимателя есть преимущественное право на заключение договора найма на новый срок.
Обязательно оговорите порядок уплаты коммунальных платежей, периодичность посещения квартиры собственником, разрешение или запрет сдавать жилье в поднаем. Нелишним будет осветить и вопрос ремонта – как правило, капитальные работы ложатся на плечи владельца квартиры, текущим ремонтом занимаются жильцы.
Сдавать можно не только оформленное в собственность жилье, но и неприватизированную квартиру. В этом случае заключает-ся договор поднайма жилого помещения. Поскольку неприватизированная квартира сдающему ее гражданину не принадлежит, стоит обязательно заручиться согласием наймодателя – в столице для этого нужно согласовать договор с управлением Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административном округе.
«Охранные грамоты»
В договоре подробно прописываются права и обязанности сторон, а также ответст-венность за нарушение обязательств, и все же одного этого соглашения для спокойствия наймодателя мало. Как, например, доказать, что сломанная жильцами стиральная машина была исправна на момент их вселения? Или невесть куда девшийся во время проживания нанимателей телевизор вообще существовал?
Именно поэтому к договору стоит прилагать подробную опись имущества, остающегося в квартире. А для того, чтобы зафиксировать состояние жилья на момент вселения нанимателей, стороны подписывают акт приема-передачи квартиры.
Разумеется, все ежемесячные денежные выплаты должны быть удостоверены расписками. Как правило, при заключении договора жильцы вносят обеспечительный платеж в размере месячной оплаты, который служит гарантией возмещения возможных убытков собственника. Если наниматель пользовался квартирой аккуратно, владелец жилья должен вернуть ему эту сумму по окончании срока найма.
Своеобразной «охранной грамотой» для собственника станет и поданная в налоговую инспекцию по месту жительства декларация.
Если наниматель живет в квартире больше 90 дней, он должен зарегистрироваться по месту пребывания. Ч. 2 ст. 19.15 Кодекса РФ об административных правонарушениях устанавливает штраф в размере от 2000 до 2500 рублей за допущение собственником проживания в его квартире лиц без регистрации.
И последнее. Избегайте излишне фамильярного общения с нанимателями, если не хотите прощать долги «по дружбе» и выслушивать жалобы на высокую плату. Общаться стоит вежливо и спокойно, апеллируя в случае возникновения проблем к конкретным пунктам договора. Главное, донести до нанимателя: оформление найма по закону и неукоснительное следование условиям подписанного соглашения отвечает интересам обеих сторон сделки.