Впереди – эпоха таунхаусов и малоэтажных домов
Спрос на столичную недвижимость может упасть на 20–30% в конце следующего года. Но нового масштабного кризиса рынка недвижимости не будет. В этом уверены топ-менеджеры корпорации «Инком-недвижимость». Своим видением развития ситуации они поделились на пресс-конференции, посвященной двадцатилетию рынка недвижимости вообще и компании в частности.
А дальше – обрыв?
Руководство корпорации в отношении того, что будет в ближайшее время происходить на рынке недвижимости, настроено вполне оптимистично. Сейчас, когда цены на столичные метры начали очень медленно, плавно, но все-таки подниматься вверх, всех волнует вопрос: что будет дальше? Будет ли вторая волна кризиса? И последует ли за ростом цен обвал?
Президент корпорации «Инком-недвижимость» Сергей Козловский считает, что надо разделять кризис мировой и кризис рынка недвижимости. Что касается первого, то это вопрос очень сложный. Здесь все зависит от финансовых макропроцессов. Что же касается недвижимости, то тут, по мнению эксперта, все пройдет спокойнее. 2008 год настолько сильно охладил пыл девелоперов, рассчитывавших на сверхприбыли, что сейчас видна острая нехватка совершенно разной недвижимости: и городской, и загородной. Сейчас на рынке – дефицит предложения.
Последнее время на рынке четко прослеживается смещение ракурса интересов. Если раньше покупатели равномерно интересовались недвижимостью разных уровней, то сейчас интерес к недвижимости бизнес-класса сильно просел. Покупатели выбирают либо очень дешевые квартиры, дома, коттеджи, либо – очень дорогие.
Кризиса недвижимости не будет и потому, что на рынке уже существует нехватка дешевых объектов. В то же время девелоперы не приступают к строительству новых. Более того, в столице пересматриваются инвестиционные контракты. Под пересмотр инвестконтрактов попали и объекты экономкласса, и элитная недвижимость. Поэтому квартирному кризису, когда в избытке предложение, а покупательский спрос отсутствует, просто неоткуда взяться. Другой вопрос, что станет с покупательским спросом на недвижимость в случае, если разразится новая волна финансового кризиса? По оценкам аналитиков компании, он упадет процентов на 20–30%. Это может произойти в конце следующего года.
Но и снижение спроса на треть не заставит цены на самое дешевое жилье падать. Но для инвесторов, работающих с элитой, – один рецепт, как не лишиться своего покупателя. Он прост: строить самые лучшие, интересные, качественные дома, коттеджные поселки. Ведь ценность подобных объектов именно в их уникальности.
Пока же умеренного роста цен не избежать, уверен руководитель аналитического отдела корпорации Дмитрий Таганов. Сейчас цены умеренно растут и связаны со степенью готовности объектов: коттеджных поселков, новостроек. По мере того, как поселок застраивается, цена возрастает. Общий процесс роста наблюдается на уровне 2% в месяц.
Вместо банков и консервных банок
Рынку недвижимости 20 лет. По мнению одного из топ-менеджеров корпорации Кон-стантина Попова, для того чтобы понять, чего следует ожидать в будущем, достаточно проследить изменение цен на квадратные метры в столице за эти годы. В 1991 году средняя стоимость квадратного метра в столице составляла 150$. За 5000 $ можно было купить квартиру. Сейчас она, с учетом жилья классов бизнес и де люкс, – 7000 $. То есть очевиден тренд повышения цен. За эти годы на рынке недвижимости были разные ценовые перепады, но тенденция на повышение очевидна.
Несмотря на ценовые перепады, многие рассматривают недвижимость как надежное место, куда можно вложить деньги. Логика людей, думающих о сохранении своих денег, такова. Не обязательно жить, пользоваться приобретенной квартирой. Можно сдавать ее в аренду и получать стабильный доход: от 5 до 10% годовых. И сама недвижимость в отличие от банковских вкладов не подвергается инфляции. Ее стоимость продолжает расти. Но в то же время сегодня инвесторы и покупатели на распутье. Соединенные Штаты и другие страны печатают и печатают деньги, называя работу печатного станка «финансовым смягчением кризиса». Но, вопреки всем мировым процессам, цены на столичную недвижимость не падают, а, наоборот, имеют тенденцию к росту.
Что будет после расширения
Повлияет ли присоединение подмосковных земель к столице на цены, на характер дальнейшей застройки?
С. Козловский считает, что, безусловно, облик этой новой части столицы в ближайшее время изменится. По его мнению, постепенное объединение столицы с областью необходимо для дальнейшего развития Москвы.
«Мы видим, что присоединение новых земель произошло несимметрично. Присоединен один радиус. Но я считаю, что и другие радиусы ближайшего Подмосковья в будущем будут постепенно входить в состав столицы. В конце концов к Москве отойдет практически все ближнее Подмосковье».
Новые земли необходимы, потому что у столичных властей существуют планы переноса ряда производств. Облик новых московских земель изменится и потому, что сейчас в приоритете малоэтажное строительство. Московская имеющаяся земля для этого не подходит. Массово возводить малоэтажные дома можно только на новых землях.
Поэтому эксперты убеждены, что нас ждет эпоха строительства разнообразных таунхаусов и малоэтажных домов.
И еще, в мониторинги по ценам аналитики компании последние месяцы включают не только данные по столице и области, но и по семи смежным областям. И это не случайно. Они считают, что Москва будет развиваться за счет включения новых подмосковных районов и дальше. Радиусы присоединения непредсказуемы, но вероятно, что расширение пойдет через юг. Смежные с южным Подмосковьем Тульская и Калужская области уже лидируют по малоэтажному строительству. Вполне возможно, что в будущем границы столицы придвинутся вплотную к этим областям.
Эта недвижимость в цене не упадет
Несмотря на то, что ближайшее десятилетие в столичном регионе можно будет назвать десятилетием таунхаусов, по мнению экспертов, цены на малоэтажное жилье, так же, как и на другое, вряд ли упадут. С точки зрения девелоперов, цена 30 000 рублей за квадратный метр реальна только в одной ситуации. Когда местными властями бесплатно выделяется земля и прокладываются все коммуникации. Застройщики просто возводят коробки домов экономкласса. При таких условиях удалось уже реализовать проекты, снизив цену метра даже до 18 000 руб. Такие варианты были реализованы в трех областях в прошлом году, когда надо было срочно построить жилье тем, у кого оно сгорело.
Но это не рыночная цена. В ситуации, когда за свой счет девелоперы прокладывают сети, это нереально. Поэтому массового строительства дешевых таунхаусов ожидать не приходится. На новых столичных землях и в Подмосковье они будут продаваться по гораздо более высоким ценам.